新长海项目2012年整合推广策略达观机构版权所有2012年1月请尊重停下来是为了走的更远PART1再次审视综合体1，重新思考城市综合体：1、城市综合体与豪宅、写字楼、商铺推广的联系何在？（我们凭什么卖那么高的价格？价值在哪里？）2、城市综合体如何落地？（用什么样的方式能搅动长沙并让消费者认可与接受？）香港：中环香港中环中环（又称中区）位於香港的中西区，是香港的心脏地带,也是港岛开埠后最早开发的地区，也是香港的政治、商业、金融中心。中环原来平地浅狭，建筑物傍山而筑，经过百年来填海和建设，海岸线不断外推，形成今天的景貌。中环的开发思路及定位在九龙半岛尖端的突出一侧的中环，早在开发前就有很多欧美及日本企业的香港分店，在这一带形成了一条巨大的生意街。后来因作为政治、经济的中心而逐渐发展起来。中环规划平面图设施介绍商务大楼中银大厦香港汇丰银行总行大厦香港国际金融中心以中银大厦、香港汇丰银行总行大厦及香港国际金融中心等标志性商务楼组成的商务区，已形成办公楼建筑的主流，也是“华尔街”的翻版。购物中心中环置地广场是香港名店和世界名牌专卖店的集中之地，所拥有的名牌，形成购物天堂。娱乐会所兰桂坊是香港时尚夜生活的据点，在L型曲折上下的街道上满布着各式酒吧和餐馆，富有情调的兰桂坊是香港名气最大、富有特色的酒吧区。www.fdc01.com房地产智库主题公园及广场香港遮打公园香港公园位于中环的遮打公园、香港公园、香港动植物公园及极富殖民地色彩的皇后像广场为市民提供了休憩的好去处。皇后像广场www.fdc01.com房地产智库中环美术馆2000年10月14日中环美术馆成立，同年12月28日建置中环美术馆网站，将艺术品数字化，以虚拟美术馆方式呈现于网站上，藉由网络无疆界，使时空无距离的特性，展现古今艺术大师的作品。在科技与人文结合之际，中环美术馆期望经由艺术生活化的方式，使西洋艺术融入人们的心灵及生活。www.fdc01.com房地产智库酒店位于中环的各大酒店位置方便优越，毗邻香港最繁荣的娱乐、购物、美食区，购物消闲，近在咫尺，是商务旅客和观光游客的理想选择。香港文华东方酒店丽嘉酒店四季酒店置地文华东方酒店www.fdc01.com房地产智库寓所中环半山别墅,是香港传统豪宅一个非常重要的地区，位处烦嚣生活区(中环及铜锣湾)与优闲生活区(山顶)中间，住客既可享受生活交通上的方便，仍不失悠闲恬静的居住环境，吸引了不少高收入人士定居。www.fdc01.com房地产智库结语中环作为香港心脏地带，调控着整个城市的经济脉搏。在原有中心区商业中心基础上发展起来的中环，开始具有混合中心的特点，现已经向商务活动设施主导功能方向转变。香港中环是依靠政府结合自身特点和优势，通过政策推动而形成的，即采取的是规划引导模式。www.fdc01.com房地产智库纽约：洛克菲勒中心(RockefellerCenter)www.fdc01.com房地产智库纽约洛克菲勒中心(RockefellerCenter)洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，这块区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让它继华尔街之后，成为纽约第二个市中心。www.fdc01.com房地产智库洛克菲勒中心开发思路及定位美国石油大王洛克菲勒于1928年将这块地租下来的时候根本没有想到要盖成如今的大楼，当时他的设想是在这块地上盖一座剧院，但是一年之后美国发生了全国性的大萧条，于是洛克菲勒决定大兴土木建一所集商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩于一体的综合性大厦。洛克菲勒中心平面规划图www.fdc01.com房地产智库商业中心钻石一条街无线电音乐厅从洛克菲勒中心正门出洛克菲勒中心一侧的无来往东经过三个街区就线电音乐为装饰艺术样能琳琅满目的珠宝商店式的传统剧场，许多进，这条街就是纽约最著行中的表演及后台皆可名的“钻石一条街”。供人参观。美食街大大小小的露天美食街让游客在尽情享用美食的同时，又可坐下欣赏周围的景色。www.fdc01.com房地产智库洛克菲勒艺术中心（MichaelC.RockefellerArtsCenter）由贝律铭及其合伙人共同设计的MichaelC.RockefellerArtsCenter，内部设有1200个座位的音乐厅、2个剧场和2个画廊，还有视觉艺术中心、排练场、舞厅、剧场艺术部、美术工作室、更衣室、服装店等，功能齐全。www.fdc01.com房地产智库娱乐休闲设施正门广场洛克菲勒中心正门前旱冰池里的普罗米修斯铜像是许多好莱坞电影观众熟悉的场景。冬天，这里是溜冰场，到了暖和的月份，又成了夏日花园。ChannelGarden楼与楼之间的街心花园，供人们休憩。www.fdc01.com房地产智库酒店www.fdc01.com房地产智库公园及寓所www.fdc01.com房地产智库结语洛克菲勒中心在建筑史上最大的冲击是提供公共领域的使用，这种为普罗大众设计的空间概念引发后来对于“市民空间”的重视，总体规划设计特点是巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路中设计成行人的休息区、消费区，建筑物不再是取悦上帝及皇帝的工具。www.fdc01.com房地产智库巴黎：拉德方斯(LaDefense)www.fdc01.com房地产智库巴黎拉德方斯区(LaDefense)拉德方斯区位于巴黎郊外，开发之前建设混乱．交通线分割，房屋陈旧．还有大量的仓库、车间等。经过多年的开发建设，已基本上实现、了原来的规划设想，并且还将进一步发展和完善。现在的拉德方斯区既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。www.fdc01.com房地产智库拉德方斯区的开发思路及定位拉德方斯这个词的法语意思就是保卫，它是巴黎的郊区,是为保护巴黎的老城区及原有的文化遗产而重新建造的一个新城。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化商务区。拉德方斯区规划平面图www.fdc01.com房地产智库设施介绍完美的交通体系拉德方斯区交通设施完善，是欧洲最大的公交换乘中心，区内交通便利，已建成67公顷的步行系统。总体布局采用了人车分流的组织系统，其地下交通组织是其中一个最大的亮点，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性。www.fdc01.com房地产智库多样化空间组合拉德方斯新凯旋门法国巴黎现代建筑汇集区的标志性建筑，古典与现代相应成辉，凝重与华丽、气魄与气度汇聚于此，成为世界闻名的建筑美谈。www.fdc01.com房地产智库OPUS12大厦T1大厦诺贝尔大厦商务区办公楼拉德方斯区内以OPUS12大厦、T1大厦、诺贝尔大厦为代表的商务楼功能齐全，包括办公、餐饮、会议中心、健身中心等。www.fdc01.com房地产智库四季商业中心由玻璃建筑物群组成的巴黎大型购物中心，里面有200多家商店，还有超市、电影院、饭店、和舞蹈学校等，总面积105000平方米。年客流量3千3百万人，年营业额7.34亿欧元。www.fdc01.com房地产智库拉德方斯区广场设有步行道、人工花园、喷泉、游乐场等休闲娱乐设施。www.fdc01.com房地产智库拉德方斯汽车博物馆(LaMuseedeI’AutomoblicParisLaDefense拉德方斯汽车博物馆创建于1984年。位于拉德方斯区新凯旋门左侧，与巴黎唯一的180度球幕动感电影院连在一起。博物馆的展示面积4000m2，共有140辆名贵汽车展出。按照汽车发展四个不同时期，系统全面地介绍了世界汽车百年的发展过程。每一辆车不仅有极高的收藏价值，而且都有一个传奇的故事。同时，汽车博物馆还有一个影视厅，轮换放映两部汽车百年回顾的电影。www.fdc01.com房地产智库酒店位于巴黎拉德方斯的酒店，全球高级宾馆和知名连锁酒店，从1星级到5星级，适合各种不同层次的消费者。www.fdc01.com房地产智库住宅区及生态公园生态公园的环境设计借鉴了法国乡村园林自然的休闲情调，和欧洲宫廷园林整齐、规则的贵族气息。并与建筑融为一体，为拉德方斯的尊贵业主打造令人心旷神怡的景观环境。www.fdc01.com房地产智库结语法国拉德方斯的规划模式是史上一个成功的例子。其规划建设有着鲜明的特点，即彻底的人车分离的交通规划体系、发达的公共交通系统、重视功能分区和环境设计、富有特色的建筑等。拉德方斯最终的成功体现了巴黎强大的城市综合实力和巨大的凝聚力。www.fdc01.com房地产智库启示：?新城市区域形成，一方面是历史的演变，另一方面也是外力的推动。?新城市区域形成，不仅提升该地块的价值，更重要的是提升整个城市的价值。其形成的特有的商业文化、商务文化、居住文化、审美文化，让城市具有魅力。www.fdc01.com房地产智库再次证明：?新长海广场的出现，运营，势必成为东长沙经济发展新引擎，使东长沙更具国际感、摩登感。?新长海广场的出现，周边项目价值几何？这将解决星沙区目前买气高于人气的尴尬局面，当然，也将实现本案最大价值。价值聚合，带动城市发展www.fdc01.com房地产智库PART2前期推广总结www.fdc01.com房地产智库1.市场印象有点乱经过近1年多的宣传,长沙人民记住了3个字：新长海知道新长海是“城市综合体”但对新长海的5大核心产品却是了解十分有限，连“新长海”的名字还没有给市场混个脸熟，马上又是一会商业街，一会银座公寓、一会SOHO公寓，填鸭式的推广喂给消费者，消费者极难消化、认知、认同。在近700个楼盘同时推售的长沙楼市，谁能记得一个项目同时推广的好几个分案名呢？www.