项目全程营销策划方案构架第一部分第一部分第二部分第二部分第三部分第三部分本体分析项目物业升级建议项目营销策略总纲项目线量机会分析宏观市场研究项目价格定位区域市场研究项目核心定位项目推售策略区域竞盘分析项目推广定位项目实现销额预测市场定位项目案名及VI展示项目推广策略客户分析及定位主要为市场分析数据开盘前执行概述费用预估主要为产品定位附件附件商业机会初探销售方式[[本体分本体分析析]]区域位置区域位置?位置：紧邻高新一次开发核心区，高新二次开发核心区、周边发内城展较为完善，城市居住和高端商务氛围欠佳；0分?交通：西临团结南路，道路交通便捷，离唐延路紧一街之隔。5-32程内环钟车?配套：高新核?购物：金鹰国际、世纪金花、易初莲花；心区二环?学校：高新一中、唐延?医院：高新医院；路?银行、中国银行、商业银行；?三环公园：唐城墙遗址公园。?交通：团结南路贯穿南北与唐延路构成主要道路交通网络，出行十分便利；?配套：周边10分钟车行范围内即有多家餐饮、商场、超市等配套，生活便利度高；?环境：项目周边唐城墙遗址公园、整体居住环境较好；?商务：高新二次开发核心区域、国家级软件园鼎立支撑、创意产业聚集。稀缺地段，准成熟高端商稀缺地段，准成熟高端商稀缺地段，准成熟高端商稀缺地段，准成熟高端商务务务务生活生活生活生活区区区区基础指标基础指标++产产品品主要经济技术指标：?规划总用地：2.626万平米本项目产品分类：?容积率：6.8公寓户型户型面积区间面积（平米）套数?总建筑面积：22.06万平米60-70平米为小2居约10080约168主?公寓建筑面积：5.61万平米32-47平米为1居约443181064?商务楼建筑面积：6.92万平米主?办总计公户型户型面——积区间面约积（平米）5.4万1232套数底层商业面积：3.00万平米产品241-27169200约200?地下室建筑面积：4.86万平米总计——69200约200?绿化率：34.6%商业户型面积（平米）酒店户型面积（平米）?用地年限：40年产品30000产品18695总计30000总计18695适中适中适中适中规规规规模、高容模、高容模、高容模、高容积积积积率；以小率；以小率；以小率；以小户户户户型公寓型公寓型公寓型公寓++++写写写写字字字字楼楼楼楼++++商商商商业业业业及酒及酒及酒及酒店店店店产产产产品的城市品的城市品的城市品的城市综综综综合体合体合体合体本体属性定位项目区位高新二次开发核心区，周边逐渐成熟，具备一定商务居住氛围区域交通西临团结南路，东畔唐延路，道路交通便捷配套条件周边配套较为齐全，唐长城遗址公园畔基础指标适中规模，高容积率，商住用地项项目目属属性定位：性定位：城市稀缺地段、高端准成熟商务生活区内、适中规模、高容积率、综合质素优越精品商务特区[[目目标标及核心及核心问题问题界界定定]]2012年我们的任务：120122012年年88月前，月前，实现实现回款回款额额11亿亿！！基本基本销销售售额达额达到到22亿亿！！！！！！2实现实现整整盘盘均价公寓均价公寓80008000元元//平米平米！！写写字字楼楼近近1000010000元元//平米平米目标解析：20122012年年88月之前，月之前，实现销实现销售售额额22亿亿！！33个个月月实现销实现销售售额额22亿亿，即每月，即每月实现销实现销售售额约额约70007000万万！！VSVS市场现状均价销售成绩CROSS万象汇8000元/平米每月实现不足1000万都市之窗8500元/平米豪装公寓，持续认筹不力挑挑战战33个个月月实现销实现销售售额额22个亿个亿的目的目标标在在当当前市前市场现状场现状下基本无法下基本无法实现实现但但随随着市着市场场回暖，在正常市回暖，在正常市场场下也下也极极具挑具挑战战！！核心核心核心核心问题问题问题问题：如何以：如何以：如何以：如何以8000800080008000元元元元////平米、平米、平米、平米、10000100001000010000元元元元////平米的高价格平米的高价格平米的高价格平米的高价格预预预预期期期期实现实现实现实现快速快速快速快速销销销销售售售售？？？？[[宏宏观观市市场场分分析析]]宏观经济分析宏观经济分析西安楼市销量“金九银十”下跌四成市场销售进入“冰冻期”“金九”楼市销售低迷房企谨慎推货10月西安商品房市场供量下跌72.85%金九金九金九金九银银银银十不十不十不十不复复复复存在，存在，存在，存在，楼楼楼楼市市市市转转转转入“冰入“冰入“冰入“冰冻冻冻冻期”期”期”期”宏观经济分析宏观经济分析10月，西安商品房40指数为1269点，较上月下滑8点。目前，上海、北京房价已呈现出了实质性下跌的态势，而西安房地产市场上却依旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，但是价格的实质性松动仍未出现。在楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧下，必将迫使房企进行价格调整，房价出现拐点已至。楼楼楼楼市市市市调调调调控政策不放松及金融市控政策不放松及金融市控政策不放松及金融市控政策不放松及金融市场场场场持持持持续续续续收收收收紧紧紧紧，房价拐点已至，房价拐点已至，房价拐点已至，房价拐点已至典型案例分析典型案例分析价格：项目报价由8500持续上调，至5月保持稳定，而成交价则基本保持平稳走势；销售量：楼盘销售处于尾盘期，销量总体表现为下行走势，尤其是7月后，成交量呈现较大幅度回落态势；典型案例分析典型案例分析价格：一二期产品定位差异，但二期价格有下调趋势；销售量：限购下销售量低位；典型案例分析典型案例分析价格：报价持续上升，成交价自7月份后持续回落；销售量：7月份后持续下行现状小结：10月结束后，西安楼市传统“金九银十”彻底泡汤，商品房市场销量缩水严重，目前，国家对楼市调控依旧未表明态度，部分银行首套房贷利率的上调，也映射出其信贷能力的衰减，部分开发商资金周转已十分困难，房地产市场企业兼并、破产的现象已逐渐露出了苗头。楼市拐点已至。但同样出现的社会问题也愈演愈烈，此类调控究竟合适能够结束，房产市场春天何在？未来市场预判未来市场预判鄂尔多斯民间借贷崩盘，房产行业面临崩坏。国庆前夕，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司老板王福金自杀中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金11月12日北京售楼部被融机构人民币存款准备金砸事件率0.5个百分点。11月西安降115元/平米跻身全国前10温州民间借贷危机10月23日上海龙湖售楼温家宝：妥善处理企业之部被砸事件12月2日大秦网：商业地产间担保及企业资金链断链龙湖及中海售楼部大幅度逆势而起，投资公寓收益高于问题降价导致售楼部被砸事件住宅长时间的政策调整，使民间各地出现崩盘及维权的社会矛盾，事件影响线在2012年年初换届维稳的大背景下，社会矛盾给予需要缓和，在一系列事件后，12月5日中国人民银行3年来首次下调准社会矛盾线备金率，楼市将因此变相受益，以此看来，房产转暖拐点将在换届前后迎来。[[区区域市域市场场分分析析]]从高新区的发展来寻找项目所处区域的价值高新区的发展历程高新区的第一次发展集中在高新路以及周边辐射区域。并呈现出向西发展的方向.代表项目：枫叶新都市高新区的发展历程高新区较早的高档楼盘也是从这个区域起步的。代表项目：枫叶新都市代表项目：群贤庄高新区的发展历程高新区的第二次发展集中在科技路、唐延路、太白路、丈八路以及周边辐射区域。高新区的中心向南偏移.代表项目：融侨紫薇馨苑高新区的发展历程目前，核心区域将继续向周边延伸，项目所处团结南路将首先被辐射在其中，因此唐延路的商务氛围将逐步渗透至团结南路区域。小结：本项目位于第二次高新大力发展区域内，伴随区域土地稀缺量逐步提升，以及整体片区商务、商贸氛围的日益成熟，一些具有区域代表性的写字楼、住宅、精品公寓不断涌现，产品供应日趋多元化发展。随着城市发展进程和第三次高新发展的确立，二次高新革命也基本进入成熟期，周边配套日渐丰富，人居条件不断成熟，唐延路未来将在团结南路复制实现。高新市场板块划分高新市场板块划分按照按照目前目前情情况况，据，据区区域域发发展特点和展特点和项项目分目分布布规规律，西南律，西南部部区区域域可可分分为为四四大板大板块块：：泛高新板块■西市佳园高新核心板块■万科新地城■一品·美道■明日新概念朱雀·七星公■都市之窗南二环板块■class公馆寓■万象汇枫林意树■■望庭国际■枫林绿洲■橡树街区■融侨馨苑■金泰假日花城新CBD板块■绿地世纪城■逸翠园·西安重点研究板块锁定重点研究板块锁定本本相遇相遇属属于高新核心于高新核心板板块块边边缘缘地段：地段：■西市佳园高新核心板块■万科新地城■一品·美道■明日新概念朱雀·七星公■都市之窗■class公馆寓■万象汇枫林意树■■望庭国际■枫林绿洲■橡树街区■融侨馨苑■金泰假日花城高新核心板块高新核心板块?高新核心区已发展成为西安市的CBD,是西安市城市氛围和商务氛围最为浓厚的区域；唐延公馆都市之窗?从2001年，西高新房地产市场的Cross万象汇逐步发展，市场供应以办公物业和小本项目户型公寓产品为主；?目前，区域市场几乎无可供用地，未来住宅产品的供应量极为稀缺。推售面高新核心区项目价格主力户型剩余量积2.8万平Cross万象汇公寓8300元/平米38-138平米216套米写字楼9900元/平米1.18万330、260平米20套商业31000元/平米4万平米未售公寓8500元/平米都市之窗3万平米37-94平米认筹期（豪修）写字楼平层10000元认筹期/平米写字楼LOFT12000112万平米自由分割认筹期年在元/平米售项LOFT公寓130