万科清林径楼盘市场调查报告目录项项目属性分析目属性分析产品分析营销推广分析04项目团队介绍05项目总结项目属性分析（1）项目四至（2）交通环境自自驾驾：：楼盘楼盘旁旁边边就是就是沪沪芦高速，芦高速，开车开车到到张张江或江或龙阳龙阳路基本不路基本不到到3030分分钟钟，而且路，而且路况况良好。良好。轨轨道交通：地道交通：地铁铁1616号线号线（在建中）新（在建中）新场场站，上中路隧道站，上中路隧道龙龙耀耀璐璐隧道、西藏南路隧道，近傍中隧道、西藏南路隧道，近傍中环线匝环线匝口口公交：公交：581581路御路御桥桥路御山路站，路御山路站，632632路建路建桥学桥学院站，院站，988988路御山路御山路御路御青青路站，路站，沪沪南南线线，，东东泥泥专线专线等等（3）项目规划1088套公寓176别墅项目规划平面图（4）项目配套-大配套商场：御桥购物广场、御桥都市商贸中心（在建）、家得利超市银行：建设银行、工商银行、中国银行、农业银行医疗：御康医院、安达医院门诊部、仁济东院、儿童医学中心、东方医院中小学：北蔡中学、御桥小学、北蔡中心小学、建平实验中学、东昌幼儿园以及地杰国际实验小学（暂用名）幼稚园：东昌幼儿园、御桥实验幼儿园、贝贝星幼儿园其他：上海农副产品交易市场、国美电器（4）项目配套-小配套便民设施：社区内部规划有一所幼儿园景观：整体堆坡造景九重公园景观灵犀水景精心布局总结?交通情况发展趋势良好?迪士尼商圈版块辐射?配套设施齐全产品分析（1）基本参数?占地面积：100000平方米?建筑面积：150000平方米?容积率：1.50?得房率：83%?绿化率：35%?建筑间距：35米?建筑类型：公寓、别墅?规划户数：1264户?物业费：2.60/平米?停车位：940个?第一期开盘时间：2011年-05?第二期开盘时间：2012年-02-18（2）A户型分析?A户型约94平米优点：1.户型东西整体动静分离，卧室休息，客餐厅活动更方便1.2+1的房间让功能更齐全2.户型全明设计，南北通透大气3.U型厨房布置，使用率高4.主次卧都带有凸窗，加大空间感5.大尺度卧室设计提高舒适度缺点：1.厨房和卫生间空间狭小，采光效果差。2.次卧凸窗朝北，日照时长短。3.储藏室空间分割与厨房卫生间相当，在空间利用上有些不合理。B户型分析?B户型约90平米优点：1.两卧朝南设计，采光舒适度强2.户型设计方正，南北通透3.各功能区划分明确，动线布局合理4.进门玄关设计，功能性强的同时更具私密性5.客厅开间约3.8米，带有大阳台，舒适度强。缺点：1.卫生间处于房屋西北角，采光差2.次卧距卫生间较远，不方便C户型分析?C户型约118平米优点：1.户型南北通透，采光，通风效果好2.全明设计，各功能区采光充足，室内光线明亮3.双阳台设计，空间尺度太强4.卧室带飘窗，室内空间宽敞的同时，增添一份生活情趣缺点：1.客厅的阳台朝西，采光和日照效果都很差2.厨房和卫生间采光条件不好3.餐厅和厨房与主次卧之间距离太长，动线距离太大(3)建筑结构结构形式：钢筋混凝土剪力墙结构公共部分:?外墙：弹性涂料，底层局部仿石涂料，门头石材?外墙保湿：外墙内保湿系统?楼梯地面：水泥砂浆地面?楼梯栏杆：金属栏杆?电梯：“日立”品牌电梯?大堂、标准层公共部分：?大堂墙面玻化砖、石材、局部乳胶漆，地面地砖、局部石材；标准层电梯厅墙面墙砖、地面地砖(3)建筑结构住宅单位?隔墙体系：砂加气混凝土砌块?内墙饰面：客厅、餐厅墙面涂料，顶面涂料；卧室墙面涂料，顶面涂料?阳台栏杆：金属栏杆?阳台：南阳台，地面铺设地砖，顶面涂料?设备阳台：水泥砂浆地面，顶面涂料?空调外机位挡板：铝合金百页或金属栏杆（4）装修及设备标准?窗、阳台门：断桥铝合金型材、双层中空玻璃?进户门：钢质进户门，机械锁?地板：厅房为强化地板，局部人造石门槛?户内门：PVC覆膜门?厨房：铺设墙地砖，定制橱柜，人造石台面；采用“方太”品牌油烟机、燃气灶，“能率”品牌热水器，“摩恩”品牌水槽、龙头；PVC板吊顶，厨房辐射相关电器插座。（5）价格分析搜房网活动：2万抵6万具体优惠策略：2月认购一个点，月底签约一个点，万科蓝卡零到两个点，首付六成一个点，一次性付款两个点均价：14000元每平实际成交价：13000~14000每平总结?品牌个性注重人性化?产品设计（合理，专业）?优质服务（物业管理）营销推广分析（1）推广目标提高知名度，吸引更多顾客前往楼盘参观买房。便于顾客初步了解楼盘的信息，从而影响客户的购房选择。在开盘之前，达到造势的效果，在一定程度上促进销售。（2）目标受众定位地域：新场、惠南、张江、金桥、川沙、奉城为主，以11号线为主的其他区域客。年龄：25~35岁的年轻小白领需求：一般为首置、刚性需求为主（3）推广渠道传统媒体楼书报纸（3）推广渠道户外媒体刀旗刀旗（3）推广渠道新媒体网络手机（3）推广渠道其他形式口口碑碑人人际际传传播播（4）销售策略以产定销，紧随工程进度优劣搭配以涨定势交错放量（5）推广策略主打卖点卖点一：小区处在迪士尼辐射版块，距离迪士尼9.5公里。小区可以坐享迪士尼辐射版块重大利好及度假娱乐消遣。卖点二：靠近新场古镇，该古镇拥有一千多年的历史，是三星级旅游资源。卖点三：目前地铁16号线，新场站在建，13号线与18号线在规划中，整个小区的交通环境很顺畅。卖点四：万科品牌，品质承诺。高尚社区，金牌物业。具体推广方案与搜房网的合作“阳光宣言”体验式营销利用自身载体进行营销总结?媒体横向覆盖面?纵深效果?整合营销传播模式项目团队介绍合作团队开发商：上海浦汇置业有限公司投资商：上海万科房地产有限公司物业管理公司：上海万科物业管理有限公司物业顾问公司：上海万科物业管理有限公司代理商：上海同策房地产咨询股份有限公司建筑设计单位：日清建筑设计（国际）有限公司室内设计公司：上海万科房地产有限公司建筑公司:上海第二建筑工程景观设计公司：苏州中亚景观设计公司SWOT分析（1）优势万科品牌，品质承诺高尚社区，金牌物业环境幽静，交通便利拥有齐全的大小配套设施原创户型特色，优美景观设计（2）劣势1周围环境可能造成的不利因素楼盘西侧约有四公里处有一加油站，可能存在污染等不利因素。南侧约一公里处有一信号塔，可能存在辐射等不利因素。西侧绿化带及东侧沿沪芦高速有高压线，可能存在辐射等不利因素。南侧有两条河，可能存在河道污染和噪音等不利因素。南侧约1.5公里为南山寺，可能存在噪音。劣势2目前来看交通情况有待完善?龙大专线、沪南线和龙平芦专线所在的新场镇政府站离项目约10分钟步行路程，虽然龙大专线和龙平芦专线是直达龙阳路地铁站的，但是途中至少需要花费50分钟左右才可到达；?沪南线虽然直达东昌路渡口，但是耗时约1个半小时；新场1路则更不靠谱，每辆车在低峰时间的间隔时间需要120分钟左右。劣势3混合物业类型，相同的容积率对别墅不合适?万科清林径拥有公寓、别墅等混合物业类型，容积率为1.5，对于公寓而言，这一容积率尚可接受。?但是对于别墅来说，楼盘间隔距离就会显得较小，可能会对室内的采光及通风效果产生些许影响，对于住户的居室私密性也难以保障。（3）机会1迪士尼辐射版块，潜力无限机会2地铁16号线即将建成，13号和18号在规划中，这些轨道交通将在未来几年中全部竣工，未来楼盘周围的交通将非常便利。（4）威胁威胁主要是来自于周围竞品，包括东方冠郡和汇锦城（1）东方冠郡价格方面：提供相同的产品，但价格更低，11000元每平。（2）汇锦楼容积率方面：同为混合型社区，1.2的容积率更低，更具舒适度。综合评价与总结万科清林径是一个具备“目前劣势涵盖未来潜质”特性的项目。具体表现在轨道交通还在规划与建设中，因此目前到达该项目需花费一定时间，一定程度上给意向客户带来不便但也由于轨道交通将于未来几年之内持续完善，小区周边的交通环境会随之成熟。同时受到迪士尼主题乐园的进驻影响，新的商圈将会与交通环境互为需求并实现共同发展的利好局面。综上所述，我们认为万科清林径是一个非常具备发展前景与升值空间的潜力楼盘。谢谢观看