——城市新中心之崛起——万科地杰B地块营销策略提报2012-3-21CodeCodenumber|number|11我们的目标：2012年度总销金额20亿元！CodeCodenumber|number|22目标解读2011年上海，单盘销售的超过20亿元的项目仅有三个第一名：保利叶语34亿元，销售周期10个月，均价19600元/㎡第二名：金地艺境27亿，销售周期6个月，均价18900/㎡第三名：浦东星河湾23亿，销售周期6个月，均价61000/㎡而我们需要在2个月，去化700套房源，实现总销金额20亿元CodeCodenumber|number|33目录1营销市场研判2客户属性定位3营销战略与执行方案4同策服务体系CodeCodenumber|number|44目前的市场是否能支撑我们的销售目标？CodeCodenumber|number|55全市市场环境全年调控不放松，下半年不容乐观政策分析?从地方看政策态度——须严格执行中央命令，让市场放弃松绑的幻想从去年10月至今年2月，佛山放松限购新政、芜湖补贴新政、上海放松限购新政纷纷夭折?从经济看政策背景——下调增长为保证换届期一切维定，经济留出调控空间；降低首套置业成本GDP下调至7.5%，CPI控制在4%，首套房贷利率下调?从两会看政策基调——温家宝：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”抑制投机限购限贷不变推进保障房双轨供应机制完善制度加强系统监管、推进房产税首置需求将会得到合理释放改善性需求的市场形势依然严峻，将维持平稳走势CodeCodenumber|number|66全市市场环境700套的机会存在全市市场状态2011年10-12月全市公寓成交套数排名TOP5重点品牌项目月去化走势400450均价套均套均400排序项目名称区域总套数(万/面积总价350㎡)300宝山/大1金地艺境6281.798174200250场200南汇/周1502中海御景熙岸5141.787153康10050南汇/新3万科清林径3651.31031390场11-1011-1111-1212-0112-02保利叶语9725242211青浦/重4万科尚源3331.289110金地艺境2531831922558固万科清林径4320811420134中海御景熙岸29407781662嘉定/新5龙湖郦城3141.497137城单项目最高成交套数在630套左右重点热销项目，可达200套上下(峰值400套)，且能保持该速度持续去化CodeCodenumber|number|77全市市场环境项目切入的主力总价段，存在客户基数2011年10-12月全市公寓成交结构成交总价8080-100100-120120-140140-160160-180180总计8034520731　　　55680-992217843013　　　1048100-119335125510738　　　1735120-139191170657529　　2015140-1599999033415861　1588160-17939热销区间439139（80-22024611万）5　879180-19979196571834646571200-219241724996145611503220-239221544058991921413240-25939441857374317255260-27930771472491829289280-299175840346526462862000套300-3198平稳区间1335（220-3804339万）1496248320-3392232529294721176340-3592332115416824204360-379　162044203339172380-399　5145210727115400-41917821941363420-43913619111344440-459　低缓区间　　（38014万以上）63629460-479　3　133　120480-500　611932334500　4　2111877413633总计145561951018129874637878611876CodeCodenumber|number|88全市市场环境项目区位可位列中环第一阵营中环项目价格区间：2-2.9万/㎡明明园园森林都市森林都市2.852.85智富名品城智富名品城2.552.55?精装精装0.80.8东东外外滩滩11号号中环市场价格经过一轮洗刷，价格普遍走低大宁祥和星宇祥和星宇1.981.982.882.88?2.8-2.9万/㎡的项目本身具备知名商圈板块桃浦东外滩大大华颐华颐和和华华城城黄、资源板块、高端群体板块优势恒盛鼎城恒盛鼎城2.02.02.092.09浦江成交均价(万/板块项目㎡)（2012.1.1—）智富名品城2.55（装修0.8）普陀桃浦祥和星宇1.98内环恒盛鼎城2.00古北宝山大华大华颐和华城2.09虹桥古美罗阳万源城·尚郡3.2（装修0.25）万源城万源城3.23.2本案精装精装0.250.25中环杨浦东外滩东外滩1号2.88浦浦发发御御园园2.352.35闸北大宁明园森林都市2.85精装精装0.40.4单位：万元/㎡浦东三林浦发御园2.35（装修0.4）CodeCodenumber|number|99区域市场研判区域竞品无集中放量板块当前成交均价总价段10-12月项目名称主力户型(万/㎡)(元/㎡)(万)成交套数3.71R73；2R102-106古北御庭265-48074花木/世博（装0.4）3R123-135(3.4-4.2)3.41R72；2R90-93凯德嘉博名邸300-3140（装0.15）3R144森兰2.82R126-135新城碧翠360-5008(2.8-3.5)（装0.3）3R164-1692R90-108张江汤臣豪园2.6-2.7225-38021张江3R127-136(2.3-2.7)2R85-110日月光水岸花园2.3　210-330　23R1402.851R64；2R71-78珐朵公馆160-2408（装0.2）3R82-872R104-108三林/北蔡公园新纪2.67260-340243R123-127(2.3-2.6)1R65-622R2.35浦发御园140-31578/82/89/95（装0.2-0.3）2173R128-132合计/354/2011年10-12月区域成交354套区域市场整体走量平平，去化处于缓慢状态CodeCodenumber|number|1010区域市场研判2012年区域市场全年货量供应充足区域市场格局区域竞品分析2012年推量当前成板块项目名称主力户型存量套数未推量交均价Q1Q2Q3Q4花木/世博古北御庭4R19937189220200200(3.4-4.2万/1R72；2R90-93凯德嘉博名邸33612165118118㎡)3R144外高桥2R126-135(2.8-3.5万/新城碧翠27988395048282直接3R164-169前期分流㎡)争夺2R90-108张江汤臣豪园26232130----张江3R127-136(2.3-2.7万/2R85-110㎡)日月光水岸花园/　174292343R1401R64；2R71-78珐朵公馆285531542641321323R82-87北蔡/三林2R104-108160公园新纪266974020444(2.3-2.6万/3R123-127（3月23日）㎡)1R65-62浦发御园2R78/82/89/95236972610260423R128-132*需要重点关注浦发御园、大华锦绣华城、日月光水岸花园几个项目合计6741821160420456250CodeCodenumber|number|1111市场小结?700套目标存在机会，但目前市场放量项目的价位低于目标售价！?本案切入的总价市场，存在客户基数，但单项目集中放量没有先例！?区域市场同质化竞争激烈，市场呈现短身近搏的胶着状态！CodeCodenumber|number|1212我们发现项目的高溢价，来自于板块的重新定义CodeCodenumber|number|1313例如保利叶上海，用公园重新定义顾村板块万源城，用百万城邦重新定义古美板块万科城市花园，用一站式生活方式重新定义七宝板块CodeCodenumber|number|1414对本案而言我们用【便捷的交通+完善的商业+丰富的教育资源+一站式的生活方式】重新定义板块CodeCodenumber|number|1515浦东，中环旁，一直以来，这片土地，以低调的姿态，强劲的吸纳能力源源不断的汇聚能量与资源CodeCodenumber|number|1616这里，云集影响世界的商业巨擎上海红星美凯龙最大的单体店全球宜家家居第三大门店——上海浦东旗舰店80万方中环商业中心、20万方城市综合体奥迪、凯迪拉克、雷克萨斯4S店……浦东汽车城CodeCodenumber|number|1717这里，纵横通达上海的交通命脉一条地铁，足以振奋上海——这里，三轨交汇内环、中环、外环——这里，三环相近上中路隧道、龙耀路隧道、西藏南路——架起浦东浦西的桥梁CodeCodenumber|number|1818这里，荟萃浸润学府的书香墨韵幼儿园到中学，学校就在家门口东昌幼儿园，上师大附小上海建平中学，实验性示范高中12年名校教学，全方位教育体系CodeCodenumber|number|1919万科地产，着眼未来，深度认知这片土地的真正价值于此，恢弘布局110万方成熟大盘