SUMMARY?2009年-2011年营销回顾?2012年营销目标?安岳市场分析?营销策略冬天来了？春天还远吗？民族星城III期云顶2012年营销策略报告瑞联兆地产顾问2012.3.102009年-2011年营销回顾超过1700套每年实现销售套566套实现均价4100元/㎡安岳普通住宅均价3700元/㎡惊人的业绩，市场好？努力？都需要。恶劣的口碑，延期交房的现实，都没有为难到我们。2009年-2011营销回顾节点定价，小步快跑，树立标杆推售安排关键性因素思考下的应对策略?持续热销，维持市场美誉度，增强客户信心——多次集中推盘，小步快跑，集中客户关注点，制造高销售率?确保目标均价，实现利润最大化——借势项目旺销热烈气氛，在产品价值支撑下售价走高，确保“热销产品”利润，并带动“问题”产品价格预期，实现整体利润最大化?借市场之势，保持良好回款状态——借势09年、10年市场行情较好的情况，及时分批量推售相应产品，把握好市场时机，保持以最快速度实现销售回款。?差异化推售——严密监控竞品推售时间，提前消化，拦截客户了解竞品推售时间，提前推售，拦截客户。促进销售2012年营销目标?2012年300天?普宅4100元/㎡楼王4500元/㎡?300套，1.2亿SUMMARY?2009年-2011年营销回顾?2012年营销目标?安岳县场分析?2011年市场回顾?2012年市场预判?片区市场放量分析?营销策略2011年政策回顾2011年政策频出，政府十八般武艺尽显，对2011年整体房地产市场产生较大影响时间措施具体政策2011年将重点防范信用风险、市场风险、操作风险、流动性风险四大风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，银监会：继续实施差别化房贷加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。会议指出，对房地产领域风险，要继续实施差别化1月18日政策房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来央1月20日上调存款准备金率0.5%行首次上调存款准备金率。一、各地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二、全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。三、个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。四、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。五、保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的1月26日新“国八条”，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。六、房价上涨过快城市要从严制定和执行住房限购措施；对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房。七、对于新建住房价格过快上涨、土地出让连续出现楼面地价创历史新高，以及保障建设缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，约谈政府负责人；差别化住房信贷执行不力、房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。八、对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别2月9日上调存贷款基准利率0.25%上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2月24日上调存款准备金率0.5%从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册；商品房经营国家发展改革委关于发布《商者要在规定时间内一次性公开全部销售房源；商品房销售明码标价实行一套一标；商品房经营者3月16日品房销售明码标价规定》的通不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用；还应标明“开发企业名称、预知售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。”从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月25日上调存款准备金率0.5%这是央行今年第三次上调存款准备金率，也是去年以来第九次上调。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到20.0%的历史高位。自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别4月6日上调存贷款基准利率0.25%上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。从4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第四4月21日上调存款准备金率0.5%次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率连续三次上调存款准备金率。根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房51月日商品房销售必须明码标价5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。住建部下发了《关于公开城镇保障性安居工程建设信息的通知》，要求各地在下发文件后的20个要求公布保障房建设计划、开5月10日工作日内公布保障房建设计划、开工和竣工相关信息。按照住建部的规定，6月9日则是公布信工和竣工相关信息息的最后期限，截至6月9日，北京、上海等一线城市已公布了今年保障房的建设情况。5月18日上调存款准备金率0.5%从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1000万套保障性安居工程住房住建部与各省、自治区、直辖市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程5月19日的分配任务住房的分配任务。中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分6月20日上调存款准备金率0.5%点。自2011年7月7日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分7月7日上调存贷款基准利率0.25%别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策。贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度；确保今年1000万套国务院:房价上涨过快二三线保障性住房11月底前全部开工建设；继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，7月12日城市要采取限购措施（最新遏制投机投资性购房；房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施；认真落实今年的住“国五条”）房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。要按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差央行：继续实施稳健货币政策8月1日别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款，促进房地产执行差别化房贷市场健康平稳发展。住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准：6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比新增限购城市名单的5项建议标8月17日去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的准；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。宁波市住建委下发《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》。按此规10月23日商业个贷可转成公积金贷款定，用商业贷款买房的市民，可以转公积金贷款。将商业个贷转成公积金贷款，购房者能省下一笔不小的开支。以50万元20年期的贷款为例，商业个贷要比公积金贷款多还至少15万元。南京住房公积金管理中心恢复南京公积金贷款最高可贷额度。最高贷款额度由原先的20万元/人南京公积金贷款最高可贷额度、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。家庭已申请过一次公积金贷款，在全部还清贷10月24日恢复款并卖出唯一住房后，再次购房时可以使用公积金贷款，但首付不得低于六成，贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分11月30日下调存款准备金率0.5%点。无锡住房公积金管理中心实施住房公积金新政，首次购房且面积在90平米以下的家庭，只要夫妻12月1日无锡实施住房公积金新政双方均符合公积金贷款条件，即使可贷额度不足50万元，也能按最高50万元的额度申请贷款。同时，新职工住房补贴也一并纳入可贷额度计算之列。住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，房地产调控政策从严落实的方12月4日并将延续至明年