谨呈：宝龙地产绝对保密金堂发展新方向ThenewdevelopmentdirectionofJintang金堂「宝龙?水岸金城」项目—市场研究报告此报告仅供客户内部使用。未经汇合天恒书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制汇合天恒房地产置业代理有限公司2011.121项目研究技术思路区域宏观环境典型案例分析项目本体研究寻与规划分析找路梳理具有典型性的项目得出本项目发展径区域市场分析，提炼本项目可以借鉴机遇和市场站位。金、参考和比较的因素！并对比区域市场堂研土住客情况，提炼本项「究地宅户目的核心价值点宝原市市群市项场龙则场场分?目析研核究水岸心什么样的地块，什么样的产品明晰区域市场发展状况，报问，产生什么样的市场竞争力为项目整体营销发展提供告金城题参考」思项考目解决问题通过对于市场的详细研究和分析，结合本项目后期服务：细化问题的产品特色等因素，提出适宜本项目营销创造条件和契机。2目录第一部分项目核心问题提炼第二部分区域规划与宏观经济分析第三部分金堂房地产市场解析第四部分项目本体研究第五部分项目发展预判3一项目核心问题提炼4第一部分项目主要核心问题4大问题亟待解决1本体-条件2物业-判断?项目地块具有怎样的发展?项目物业发展方向具有怎环境和区位条件？么样的优势？3客户-选型4价值-综合判断?项目产品能够吸引怎样的?项目具有怎样的综合竞争客户进驻？客户又具有怎优势？是突围还是树标杆样的特点？？实现在合理评析项目价值条件下指导项目销售5第一部分项目主要核心问题国家宏观政策：宏观2011年“调控年”！大市2012年“控通胀”到“保增长”！全国房地产正处于“左右为难”的发展境地！在“内忧外患”的情况下，金堂到底具有怎样的优势，项目又能怎样实现突破？区域区域经济态势：经济“高发展，低增速”！成都市域范围内“城市化率最低”的区域！6第一部分项目主要核心问题城市发展方向：城市2011年“天府新区规划获批”！规划南向发展成为城市重点！2012年“金堂何去何从”！在“风云变幻”的竞争下，金堂到底具有怎样的优势，项目又能怎样实现突破？区域金堂房地产市场：新城突起，10大项目冲击市场市场！工业园区阻隔，区域认知不足！7二区域规划与宏观经济分析8区域宏观经济分析9第二部分金堂县宏观经济分析金堂县地区生产总值保持平稳增长态势，整体经济容量在第三圈层城市中排名第三，但增长速度较慢。在高位的GDP增长条件下，金堂县房地产开发经历快速发展期。金堂县整体经济发展水平排名三圈层中第三位置，整体经济发展水平较好，虽然相比于成都一二圈层区域有较大的差距，但仍然保持了良好的经济增长势头，经济增长速度甚至超过部分一二圈层区域；良性的经济增长态势，为金堂房地产市场发展奠定了基础。排名区域圈层GDPGDP增速1高新区一圈层535252金牛区一圈层503113青羊区?一圈层49013.54武侯区?一圈层47113.25双流县二圈层47117.56锦江区一圈层432137成华区一圈层39013.28龙泉驿区二圈层37119.59新都区?二圈层3211810温江区二圈层21417.511青白江区?二圈层20017.612彭州市三圈层1491413都江堰市三圈层14016.6数据来源：成都市统计局统计公报14金堂县三圈层13113.815新津县三圈层11914.8房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系16崇州市三圈层11216.117邛崃市三圈层10516.54%4%-8%5%-8%8%18大邑县三圈层9313.3萎缩停滞稳定发展高速发展19蒲江县三圈层5716.110第二部分金堂县宏观经济分析金堂县产业结构处于不断深化中，第二产业在整个产业经济中发挥了重要作用，二三产业的平衡发展完善了金堂产业体系。工业增加值震后经济复苏明显，特别是成阿工业园等大型项目的上马，为区域经济发展、人口就业、产业结构完善等提供了条件。金堂县三大产业结构，由原来的“三一二”转变成了“二三一”。在保持既有第三产业主导的地位下，大力发展第二产业，促进工业经济，成为金堂县经济发展的重要支柱。在第二产业不断壮大的同时，金堂县整体产业结构对于经济发展的助推力度进一步加强。数据来源：成都市统计局统计公报依托金堂震后工业发展，成阿工业园、金堂工业园等区域级项目的开发建设及投产使用，为金堂这个工业经济发展提供了动力；同时，金堂借势成都市传统工业发展外溢的趋势，成功的拓展了区域产业经济格局，为区域强势发展提供了动力。11第二部分金堂县宏观经济分析金堂县固定资产及房地产投资金额逐步攀升。固定资产投资2009年出现井喷态势，投资额突破百亿元，但增长幅度在2010年出现下降。房地产开发完成额经历了2006年的高位态势，目前处于调整期，但整体房地产开发力度正不断加大。2010年金堂固定资产投资额的放量为110.5亿元，增幅下降至10%，整体投资额呈现了上扬态势。固定资产投资的稳步上扬，促进了整个区域基础设施建设、区域形象改造、房地产开发等，形成了区域发展的动力。数据来源：成都市统计局统计公报近几年金堂房地产市场的发展态势也呈现了阶梯式的上升态势，上升幅度较大。在良好的经济大势环境下，房地产开发保持了较高的市场热情度。大量的市场投入和预期放量，可能会对本项目产生一定的市场抗性。但如何借势良好的市场发展态势，成为了目前需要关注的重点。12第二部分金堂县宏观经济分析金堂县人均可支配收入和消费支出稳步上扬，可支配资金增加为消费品市场零售总额提升奠定了基础。存贷款余额的上升，证明了市场购买力的不断增强，市场消费欲望明显提高。数据来源：成都市统计局统计公报金堂2010年社会消费品零售总额达到37.1亿元，恢复并超过震前水平，形成了良性增长势头；金堂人均消费及收支呈现递增态势，整体发展水平较高，为金堂区域市场消费力奠定了基础；存贷款余额的增加，为市场需求的放量提供了后备保障。13第二部分金堂县宏观经济分析金堂城市化进程发展相比其他区域缓慢，目前处于整个大成都范围内的末位。城市化进程仅27，整体市场发展处于起步发展阶段，但逐步进入加速增加阶段。人口平稳增长，为城市化进程提供了条件，同时也为房地产发展提供了市场保证。城市化进程“诺瑟姆—S城市化率曲线”（%）停滞阶城市化率60—80段10080金堂城市化加速阶60率27，处于起步发段展阶段40数据来源：成都市统计局统计公报20起始阶城市化率20—30时间段排名区域圈层城市化率排名区域圈层城市化率1锦江区第一圈层10010都江堰市第三圈层48起步阶段的关键特点：2武侯区?第一圈层10011青白江区?第二圈层463青羊区?第一圈层10012新津县第三圈层40ü产业结构开始完善，主导产业突出发展；4金牛区第一圈层10013彭州市第三圈层355成华区第一圈层9314大邑县第三圈层35ü城市结构与形态调整，生产部门在城市出现，但产6龙泉驿区第二圈层6115邛崃市第三圈层31业结构较低，科技化不足，以初级制造为主；7温江区第二圈层6116崇州市第三圈层318双流县第二圈层6017蒲江县第三圈层31ü城市消费进入活跃期迈进，由“自足型消费”转变为9新都区?第二圈层5018金堂县第三圈层27“必需型消费”14区域规划发展分析15第二部分金堂县规划发展分析金堂位于成都东北部，是成都平原经济圈内重要的发展区域，也是成都田园城市建设的重要节点。但伴随天府新区规划建设的正式出台和启动，成都发展核心向东向南扩展，金堂在城市发展中正逐步“边缘化”。金堂县位于成都东北部，素有“天府花园水城”之称，区域环境优越，是成都市田园城市建设的重要环节；金堂北与广汉、中江相连，南与简阳市相接，西与青白江、龙泉驿相连；广汉市金堂县距离成都市中区30KM，广汉市30KM，中江县45KM，青白江18KM，龙泉驿36KM，属于成都市第三青中江县白圈层。江金堂县中心城区龙泉简阳市驿金堂天府新区的规划建设，极大的带动了城南、城东等地区的发展和建设，为完善成渝经济圈等发挥了重大作用；但是天府新区的确立使金堂在成都重心向南迁移的过程中综合竞争力降低。16第二部分金堂县规划发展分析交通体系的建立，使金堂与周边县市及成都等形成了良好的对接关系，包括天府新区；在建成德南高速将加速川东北地区，特别是成都与巴中、达州的联系，金堂将发挥重要的交通枢纽作用；规划中的第二机场，为金堂提供了发展临空经济的条件。旌金集交通规划：公三形成内外交通衔接的完善系统广路路金成南路路阶段目标：（十里大到2020年，将金堂建成一个以地方干线和外道）金堂县连主通道、铁路为骨架，道路系统、轨道交通路成金快速路金、民航运输、水运系统与客货运系统为后盾，成堂金大具有良好多式联运枢纽设施，辐射面广、能力青道强，足以支撑巨大客货运集疏量的内外交通衔快淮口镇速在接系统路（速高）真正实现金堂在成都实现南路建达成铁德成“外接内联”的重要战略枢纽淮洛成南高速第二机场（规路划）17第二部分金堂县规划发展分析金堂总体规划形成“三点一线、十字交叉、组团发展、城乡一体”的发展规划，以县城和两个重点镇辐射区域总体规划为核心，形成了金堂完善的发展规划格局和发展助力，极大了增促进了金堂县域经济的发展力【山水生态城】发展基础：水系发达，具有极强的自然风貌【临空产业城】特征；发展基础：县域中心、交通发展；规划范围：赵镇、清江、三星、栖贤、官仓规划范围：淮口、三溪、高板、白果、平桥、赵家、金龙、福兴部分；地区；区域范围：50平方公里；区域范围：60平方公里；主导发展产业：山水田园休闲产业功能区，主导发展产业：建设集现代工业、临空产业和交通枢纽于一体的现代完善以现代服务业为主导，以都市型生态工化城镇群；完善以节能环保制造业和现代物流为