大港经纬置地城市绿洲项目营销方案2012.4.5GREATEASE纵横地产导读一、宏观市场二、SWOT分析三、推盘思路四、营销思路五、推广费用六、人员架构GREATEASE纵横地产CHAPTER1.1宏观市场--区域市场GREATEASE纵横地产大港区商品住宅市场大港区2010—2011年商品住宅成交走势?全区2011年商品住宅市场成交27.80万㎡，同比2010年小幅上涨1.35%。?2011年大港区商品住宅成交均价为6224元/㎡，同比2010年上涨9.46%。受限购政策影响，2011年2月形成集中放量增长的局面，透支了未来一段时间的需求。GREATEASE纵横地产大港区商品住宅供求走势2006-2011年大港区商品住宅供需情况6057.757.351.851.55047.34029.7新增供应面积（万平方米）302822.824.4成交面积（万平方米）19.12018.418.61002006年2007年2008年2009年2010年2011年?2006年—2011年大港区商品住宅新增供应面积约255.8万平方米，成交面积约170.8万平方米。且2010年及2011年市场去化量明显低于供给量，给2012年市场带来很大压力。GREATEASE纵横地产港东新城商品住宅供需情况2006年-2011年大港区港东新城商品住宅供需趋势1201008078.4总供应面积（万平方米）6053.956.2成交面积（万平方米）38.94030.814.41617.9208.613002006年2007年2008年2009年2010年2011年?自2006年至2011年，大港区港东新城商品住宅新增供应量呈逐年递加趋势，成交量远低于供给量，2011年去化率不足20%。?2006-2011年新增供应量高达169.4万平方米，总去化量100万平方米，供给量远大于成交量，后市港东新城竞争将更加激烈。供给大去化小市场竞争激烈GREATEASE纵横地产大港区二手房住宅市场大港区2006—2011年二手住宅成交趋势10000500045008000400060003500300040002500200020001500010002006年2007年2008年2009年2010年2011年成交套数[套]538947923384953146853661成交均价[元/㎡]176321372675345946554865?2010、2011年二手房市场成交量较2009年相比有大幅回调，一方面是调控原因，另一方面价格也是很重要的原因。二手住宅成交量受政策影响较大，但价格却依然呈平稳上涨态势！二手房市场较为冷清，市场未形成成熟的投资力量！GREATEASE纵横地产港东新城成交价格分析港东新城2006—2011年成交价格走势?2006—2011年成交价格呈不断增长态势，但2010—2011年价格虽然还在增长，但增长幅度较为缓慢，主要是因为供应量的不断加大，去化率保持相对稳定，存量不断加大；另一方面价格在2009年快速拉升至2010年初至价格峰顶后逐渐回落，后开始在合理的范围内小幅波动。GREATEASE纵横地产纵横观点?从土地上场来看，2011年度只推出一幅住宅用地，总建筑面积在11万㎡，土地供应大幅缩水，项目新增速度减缓；?从商品住宅市场来看，2011年度大港区总成交套数2787套，月均成交约232套，目前在售竞品约17个，除新开盘项目当月成交较为活跃外，其他月份成交量约在10套以下；?2011年大港区成交均价小幅增长。2012年，随着调控政策的稳定和巩固以及供应量的加大，区域价格的提升存在一定的难度。?2012年大港区存量约在66万㎡，新增供应预估在40—50万㎡，市场供应不断加大，市场呈现供过于求的局面，市场面临巨大挑战。随着市场存量的不断加大，项目竞争将会越发激烈！GREATEASE纵横地产CHAPTER1.2宏观市场--竞品分析GREATEASE纵横地产区域竞品分布经纬城市绿洲经纬城市绿洲经纬城市绿洲经纬城市绿洲泰达风景泰达风景泰达风景泰达风景福锦园福锦园福锦园福锦园滨海现代城滨海现代城滨海现代城滨海现代城滨海现代城滨海现代城滨海现代城滨海现代城海川园海川园海川园海川园海滨园海滨园海滨园海滨园GREATEASE纵横地产主要项目对比——基本信息总建面项目名称入住时间单户层高车位比物业公司主力产品（万平米）维朗山海川园152013.5.12.91:1天房物业高层、洋房房信海景园52011.62.91:0.7荣达物业高层泰达港湾6.22010.631:0.8小波物业高层泰达风景142013.931:1小波物业高层、别墅心泊馨城112012.5.12.91:0.9泰达万洁洋房、小高滨海新代城7.32012.62.91:0.8红都物业洋房、高层福源花园12.052012.62.91:0.8晨晖里物业高层枫尚河院4.72012.72.91:1港城物业洋房、多层、高层溪谷港湾7.62012.9.302.91:1兴港物业小高层、高层福锦园13.82012.52.91:0.8建工物业洋房巴登巴登302013.62.91:1龙达物业洋房、高层剑桥港湾16.62012.8.312.91:0.8房信物业别墅、洋房、高层恒盛尚海湾972012.82.91:0.8长城物业洋房、别墅总计240.25——————————交房时间集中在2012年5-10月；高层大量上市、产品同质化严重。GREATEASE纵横地产大港区2012年度体量统计在售项目体量分析项目名称总建面（万/㎡）已推面积（万/㎡）成交面积（万/㎡）存量面积（万/㎡）未推面积（万/㎡）入市时间维朗山海川园157.51.376.137.52011年7月房信海景园6.256.254.182.0702009年10月泰达港湾6.25.314.820.490.892008年8月泰达风景141.340.091.2512.662011年9月心泊馨城118.121.1272.882010年11月滨海新代城7.337.331.835.502010年10月福源花园12.0612.065.017.0502009年12月枫尚河院6.916.910.826.0902010年12月溪谷港湾7.65.622.842.781.982010年10月福锦园11.435.321.3246.112011年7月巴登巴登305.922.573.3524.082009年10月海明园9.819.811.128.6902010年10月汇康园8.148.144.853.2902010年12月剑桥港湾16.64.912.422.4911.692010年12月恒盛尚海湾977.411.455.9689.592011年8月合计259.33101.9535.8166.14157.38——GREATEASE纵横地产2011年港东新城竞品去化统计月均去竞品楼盘一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月总计均价化巴登巴登554682057105488787227福源花园16421764656511111096557枫尚河院9402411000324126967226溪谷港湾8138311416263427717174156683滨海现代城9223617221714231116142126476心泊馨城20838851265417167638海川园------502131151617150256893泰达风景--------53201036434海景园21112101312137638077334福锦园------29033989151256965海明园017102221552215855168汇康园54235149516241922238546464653总计1413355033434919622324311785891604-　-GREATEASE纵横地产竞品市场——2012年供应量预估项目名称产品类型2012年新推面积?预计2012年大港区市场未来供维朗山海川园洋房/别墅/高层7.5万㎡房信海景园高层0应量在100—120万㎡；泰达港湾洋房/高层0?2012年大港区在售项目存量约在泰达风景高层2万㎡66万㎡，新推货量约在37.97万㎡；心泊馨城洋房/小高2.88万㎡滨海新代城多层/高层0?同质化竞争激烈；福源花园高层0枫尚河院洋房/多层/高层0预计大港区未来市场供应量在100—溪谷港湾小高/高层1.98万㎡120万㎡，市场竞争激烈。福锦园多层4万㎡巴登巴登洋房/高层4万㎡剑桥港湾别墅/洋房/高层3万㎡恒盛尚海湾洋房/别墅4万㎡海滨园洋房/高层6.17万㎡合计37.97万㎡GREATEASE纵横地产竞争对手——剑桥港湾30100002580002060001540001052000002011…2011…2011…2011…2011…2011…2011…2011…2011…2012…2012…套数24114162713105214均价87228704847386629004853986408216738784008812建筑规模：16万平方米成交情况---2011年度总成交112套，其中高层成交容积率：1.09绿化率：48%均价7800元/㎡以上;产品：9/16层高层、5层洋房成交分析---区内房产，学区板块，高端定位户型：高层85-100平米，洋房100-140平米推广手段：短信、高速路牌装修标准：毛坯老城区唯一英伦生活社区，教育氛围浓厚，项目定位极高GREATEASE纵横地产竞争对手——巴登巴登建筑规模：18万平方米容积率：1.5绿化率：42%产品：18/24/28层高层，5层洋房户型：89-90平米