“东盟梦幻城”旅游度假区概念性策划方案2010年8月1前言“风生水起”北部湾，北部湾经济区建设正如火如荼，进入了历史上最好的发展时期。东兴市因其优越的区位优势和门户作用，成为北部湾唯一国家级重点开放开发实验区，正朝着全国一流的边境国际性城市迈进！广西东兴京岛风景区是国家4A级景区，位于东兴市江平镇，本项目位于京岛风景区北部入口处，紧邻防东一级公路和京岛大道，地块拥有强势的内外部资源。通过与同德集团的反复沟通，以及实际勘察和调研，并且借鉴了国内外的成功案例经验，我司对项目发展战略、整体定位和概念性规划方面进行了深入研究。报告主体分为四部分：第一部分是区域发展研究；第二部分是旅游发展研究；第三部分是项目的发展战略；第四部分为项目整体定位；第五部分是概念性规划建议。2项目开发目标和背景开发目标打造北部湾国际旅游度假区综合性企业——广西同德集团是一家集商业地产、旅游地产、文化地产综合开发的大型专业性地产集团；开发背景本地化——在防城港开发至今已有16年，累计开发面积近百万平方米；区域使命——打造复合型的旅游地产项目，提升区域价值。3区域发展研究1旅游发展研究2项目发展战略3项目整体定位4项目概念性规划建议54区域发展研究?区域：中国—东盟自由贸易区；北部湾经济区?城市：东兴市经济发展及规划?本体：项目属性界定5中国—东盟自由贸易区自贸区的建立将促进区域市场的发展，提高本地区的整体竞争能力，东兴市将直接受惠，其今后的发展速度将大幅提升中国—东盟自由贸易区于2010年1月1日全面建成。从东兴市的所处的区域位置来看，中国—东盟自由贸易区的建立将使这一地区直接受惠，其今后的发展速度将大幅提升。中国—东盟自贸区建设大致分为三个阶段。?第一阶段(2002-2010年)，启动并大幅下调关税阶段，中国对东盟93%产品的贸易关税降为零。?第二阶段(2011-2015年)，全面建成阶段，即越、老、柬、缅四国与中国贸易的绝大多数产品实现零关税，双方开放服务贸易市场和投资市场。?第三阶段(2016-)，自贸区巩固完善阶段。中国—东盟博览会会馆6中越两廊一圈“两廊一圈”的开发建设将有利于扩大东兴的口岸吞吐能力，促进东兴边境贸易和旅游业的发展“昆明━老街━河内━海防━广宁”、“南宁━谅山━河内━海防━广宁”经济走廊和环北部湾经济圈（“两廊一圈”），涉及中国广西、广东、云南、海南、香港和澳门及越南的区展10个沿海地带。发济“两廊一圈”是中国-东盟自贸区合作框架经湾部下的次区域合作，推动“两廊一圈”建设是基北于中越两国关系不断全面深入发展，标志着环中越经济在迈向一体化方面步入了规划和实两廊一圈际操作层面。泛北部湾经济发展区将中国与越南的环北广西北部湾经济区部湾经济合作延伸到隔海相邻的马来西亚、新加坡、印尼、菲律宾和文莱等东盟中临近环北部湾经济区北部湾的国家。环北部湾经济区是把中国的西南地区与东南亚地区、南亚地区和澳大利亚连在一起的泛北部湾经济区海上大通道。7广西北部湾经济发展区广西北部湾经济发展区受大西南区域、泛珠三角经济区和中国—东盟自贸区三大经济圈辐射?北部湾经济区位于华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的结合部，是最便捷的西南出海通道，是中国对外开放的重要门户和前沿，在中国与东盟、泛北部湾、泛珠三角、西南六省区协作等国内外区域合作中具有不可替代的战略地位与作用。东兴所处多区域合作格局构成表国际中国—东1、泛北部湾区域经济区域盟自由贸合作合作易区2、南宁—新加坡经济走廊3、中越“两廊一圈”4、东兴—芒街跨境经济合作国内1、泛珠三角区域2、?广西北部湾经济区合作3、西南经济协作区8广西北部湾经济发展区根据空间布局和岸线功能分区，经济区内分为五个功能组团，东兴组团定位为边境贸易和旅游功能根据空间布局和岸线功能分区，结合各城市的功能定位，广???南宁组团西北部湾经济区采取组团式开发展高技术产业、加工制造业、商贸业和金融、会展、物流，建设保税物发理念，从产业发展的角度，流中心等在经济区内重点打造南宁、钦（州）防（城港）、北海、铁东兴（凭祥）组团山港（龙潭）、东兴（凭祥）5边境出口加工、商贸物流和边铁山港（龙潭）组团境旅游，凭祥经济技术合作区建设铁山港大能力泊位和深水个功能组团。，凭祥边境综合保税区航道，建设海峡两岸（玉林）农业合作试验区钦（州）防（城港）组团北海组团发挥深水大港优势，建设保税港重点发展电子信息、生物制药、海区，发展临海重化工业和港口物洋开发等高技术产业和出口加工业流9东兴口岸是我国唯一与越南海陆相连的国家口岸，出入境人数在全国中越—东兴口岸边境口岸中位居第一，主要职能是边境贸易与旅游交通东兴市与越南芒街一桥相连，出入境人数在全国边境口岸中位居第一，2009年东兴口岸出入境人数386万人次，带动边境贸易总额近东兴市4亿美元。出境旅游人数和入境旅游人数分别占广西边境出入境旅游人数的60%和芒街东兴口岸80%以上。东兴口岸东兴口岸出口的商品主要有：轻纺产品、食品，以及摩托车、自行车、柴油机和其他机械设备等。进品商品主要有：农副产品、工业原材料和海产品等。东兴口岸出入境者为：两国的边民、跨国生意人、商务考察人员、游客等。中越跨国上班族越南专线旅游图10区域发展研究?区域：中国—东盟自由贸易区；北部湾经济区?城市：东兴市经济发展及规划?本体：项目属性界定11东兴城市发展2010年4月，东兴成为国家级重点开放开发试验区，国际旅游基地建设是发展重点积极推动广西东兴、云南瑞丽、新疆喀什、内蒙古满洲里内蒙古满洲里等重点开放开发试验区建设，支持有条件的沿边地区增设边境经济合作区……”——国家发改委在4月10日公布的《关于2009年西部大开发进展情况和新疆喀什2010年工作安排》“开放开发试验区”功能定位：建成中国—东盟开放合作的国际贸易基地、产业基地、物流基地、金融基地、旅游基地和边境口岸中心城市，成为西部大开发及广西北部湾经济区云南瑞丽开放度高、辐射力强、经济繁华、社会和谐、生态良好的开放开发综合试验区。广西东兴12东兴城市发展国家给予的优惠扶持政策10条建议先在目前的边境贸易区在实行允许越南人、货、车自由进出的政策；然后在整个东兴市区建设成为允许越南人、货、车自由进出的边境经济合作区；逐步推进人员在东兴与芒街之间自由往来政策，甚至主动开放让外国人自由进出；在东兴市区实行境内关外管理政策；国家资助发展东兴与越南芒街之间的交通等基础设施对接；在东兴实行人民币与外币自由兑换、使用的政策；在东兴实行越南人免签、第三国旅游者实行落地签证的政策；尽快修通防城-东兴高速公路；尽快规划、修建防城-东兴铁路；加强综合试验区的海洋产业、农林渔业、跨国旅游、生态环保等重点合作领域规划编制，加快实施合作项目；支持在东兴建设中国-东盟橡胶贸易和工业园区。13东兴城市规划发展东兴市提出了“中国迈向东盟第一城”的形象定位，确立了“一桥、一港、两路、六区”的发展方向，拉开了城市发展框架东兴市具有沿海沿边优势，与越南芒街市隔河相望，是我国与东盟国家商贸往来、交流合作的大通道、主门户、第一城。东兴市确立了重点推进“一桥、一港、两路、六区”（一路桥，即中越北仑河二桥；一和铁港，即潭吉港；两路，即防公路高速城港至东兴高速公路和铁路东兴港至；六区，即江平工业园区、防城一桥口岸区二期改造、新边新边民互市贸易区民互市贸易区、进出口加工区、二桥口岸新区、跨境经二桥口岸新区济合作区）十大项目的工作中越北仑河二桥潭吉港思路。江平工业园区一桥口岸区（规划改为高尔夫球场）进出口加工区跨境经济合作区142009年，东兴人均GDP在广西属于中档水平，受边贸环境等因素影响东兴经济发展现状，东兴市休闲娱乐、住宿、餐饮消费需求旺盛2400008/09年东兴市与周边城市人均GDP比较分析图200002009年全市边境贸易成交16000额112.3亿元，增长图表显示：08年08091200021.9%。外贸进出口总额08、、09东兴与南宁、北海年东兴与21.7亿美元，进口总额排全年东兴与8000人均GDP相差不大周边城市区第一。与越南共同举办越周边城市，而09年受到经GDP400009年人均GDP人均人均GDP济危机等因素影响中（芒街-东兴）国际商08年人均GDP比比较较分分析析0，东兴市市场较为贸·旅游博览会，签订合作图图北海南宁钦州东兴广西省敏感，人均GDP紧项目投资总额140多亿元。缩，发展空间较大北海南宁钦州东兴广西省在饮食方面，受近邻越南菜影响，许多菜式都颇具东南09年人均GDP20324208149597118321652708年人均GDP162621596888191390214532亚风味。在消费方面，娱乐休闲等第三产业发展程度较高，KTV、餐饮、酒吧等遍布市区，消费人群广泛。第六届中国-东盟博览会越中（芒街-东兴）国际商贸·旅游博览会15区域发展研究?区域：中国—东盟自由贸易区；北部湾经济区?城市：东兴市经济发展及规划?本体：项目属性界定16项目位于防城港东兴市江平镇，西距东兴市区约13km，东距防区域条件城港市区约25km，北距南宁约165km项目区位?东兴市位于我国大陆海岸线最西南端，东南濒临北部湾南宁165公里，西面与越南接壤，是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道；?地块位于东兴市东部江平镇，距南宁约165km左右，目防城港市区前需2小时左右车程；25公里?距离东兴市区及防城港市区各约13km、25km。区域认知?北部湾位于我国南海的西北13公里部，是一个半封闭的大海湾。东临我国的雷州半岛和海东兴市区南岛，北临我国广西自治区，西临越南，南与南海相连越。为中越两国陆地与中