天山龙玺2012年营销报告纽交所股票代码：SYSW目录CONTENTS全年营销目标营销难点及机会点营销核心策略营销执行方案纽交所股票代码：SYSW全年营销目标资源盘点纽交所股票代码：SYSWB1地块概况产品类型楼栋数户型面积叠拼20120、140联排26175、205双拼6260小高层12——产品类型楼号套数面积比例31、32、41、42、43、4四叠拼721008040%4四联排3347703%35、36、37、38、40、4六联排661243049%5、47、48、49、50、52双拼34、39、46、51820808%合计15025360100%首首开资开资源源150150套，面套，面积积2536025360㎡㎡本案全年营销目标纽交所股票代码：SYSW品牌落地，品品牌落地，品质质生根生根签约任务5.4亿，回款4.2亿拔升项目及天山品牌的高端形象营销营销目目标标8月份收纳诚意金2000万纽交所股票代码：SYSW营销难点及机会点本体分析纽交所股票代码：SYSW基于天山品牌下的高端高端别别墅墅产产品品?天山品牌凝聚力，带来品牌效应龙玺是?大量天山老客户对天山产品的认可，有助于口碑传播的形成什么？?小站区域的区域局限性与水榭花都同属小站天山城大地大地块块中的中的BB地地块块?拥有天山城的完备配套?小站区域内的强大号召力与影响力?天山水榭花都快销盘形象带来的局限性?全石材打造的手工别墅精工打造的全石材高品质别墅?高品质园林景观规划外部市场分析纽交所股票代码：SYSW11小站区域以低价产品为主，整体区域市场的客户心理价格较低项目所处小站板块，在该区域内，通用陆院、天山水榭花都的市场价格均较低，造成整体区域市场的客户心理价格较低，拉低整体区域品质。222012年区域内供应量巨大，区域内各项目均采用以价换量的局面据数据统计津南区2012年主要竞品供应量为108.6万㎡十分巨大，2012年年初各项目均采用降价策略，抢占市场先机，最大降幅超过30%，由于各项目价格纷纷跳水，津南整体市场出现了年后“小阳春”，成交量有明显增长，2月津南区成交42315.6平米环比增长30%，说明区域内客户对价格敏感度相对较高33区域内竞争激烈，主要竞品均采取低价策略，大量分流项目的客户区域内竞争环境激烈，水榭花都等项目的低价策略，大量分流本案的目标客户。营销难点纽交所股票代码：SYSW年度签约任务5.4亿，9-11月为回款周期，则每个月需完成签约任务1.8亿，目前市场情况，销售难度较大；年度销售任务重为完成年度签约任务，预计水榭花都项目，前期市场销售全年需到访客户约7000组区区域价格定域价格定情况较好，但是由于产品定价储储客周期短客周期短较低，水榭花都的热销对区域，7月份开始储客，储客量位位较较低低大，但储客周期短；营销市场形成价格指导，拉低地缘营销性客户的整体心理价位；难难点点区域对标项目均属大盘，容积率适售楼处预计将于8月中旬开前期没有固市市场环场环境境中产品多样，而且多是品牌实力开放，前期没有固定展示场所前期没有固发商，本案自身优势并不凸显，加，且无法支持8月份收款定展示定展示场场所所恶恶劣劣之部分竞品猛打低价牌，分流本案2000万的固定场地；客户。营销机会点纽交所股票代码：SYSW三大三大战战役，形成役，形成区区域突域突围围！！?借借势势米立方、喜米立方、喜来来登登打造打造区区域域标签标签：?米立方自立项以来，始终受到全市的关注，2012年本案可借助米立方的投入使用，及天山城整体的成熟配套，有效吸引市立足天山品牌、立足天山城立足天山品牌、立足天山城场中的养老休假度假的购买需求；借势喜来登的大型签约仪式，全面提升产品品质，借势米立方、喜来登，将项目打造成为区域的品质标签；跳出小站、跳出水榭花都跳出小站、跳出水榭花都?产产品力品力成就品牌标杆：?本案在产拔升品牌形象、拔升拔升品牌形象、拔升品力打造上铸就很大心血，从建筑风格到选材景项项观均具目形象目形象备成就高端产品的全面素质，我们应该从产品力的宣导出发，以高端的产品品质，拔升项目形象，拔升品牌形象，将本案打造成津南区的区域标杆项目，乃至打造成天山品牌的高端产品线。纽交所股票代码：SYSW营销核心策略项目价值点梳理纽交所股票代码：SYSW价值点梳理形象拔升卖品牌立足天山品牌，立足项目品牌，以天山品牌为出发点，不断宣导品牌价值；共赢片区为王稀缺卖资源借力小站区优势资源，让客户对未来生活产生憧憬，看好未来板块发展前景；线卖配套上突出天山米立方的大配套资源，使客户感受到天山集团的雄厚实力；卖稀缺宣导千万级别墅社区的尊贵感受，在突出项目低密品质社区的同时，迅速蓄积意向客户。为实眼见胜力制产品卖体验通过高端形象的传播与现场高品质的服务体验，使客户产生拥有千万级别墅的线感受；下借势米立方，将项目打造成为区域的品质标签，产品力成就品牌标杆，将本案卖产品打造成津南区的区域标杆项目，乃至打造成天山品牌的高端产品线；客户定位纽交所股票代码：SYSW客户现状研究深挖地缘客群，保证项目活跃；做足市区大港，扩大客群来源客户来源市区文文城市新富产业文密集区上牵·下引·中心环产业文塘沽区产业产业抱第1居所居住区距外环线半小时交通圈产业南开区河西区本案文津文港产业大港区西青区快速津南区路第1.5居所放大新富人；从传统“富人密集区”寻找不断成长第2居所本案目标一：度假区的新客户休闲生活区充分发挥项目的生活品质及居住氛围，吸引产业移民目标二：大港区以及当地的新兴阶层13核心策略纽交所股票代码：SYSW以项目的高端形象带动为快速聚集人气，吸引、拉升天山集团品牌的大量目标客户，以事件高端品质，互相拉动、活动作为引爆点，形成互为依托；拔升事件快速广泛的传播；形象引爆临时卖核心策略在市内设立临时售楼多渠道处，大量网罗市内高场扩展本案急需大量客户积累端改善客群，为首开拓展，开展多渠道拓展，可热销大量积蓄客户。案场全面扩宽客户认知维度提升，迅速提升项目认知度；以案场的高端体验感受，全面提升项目品质，传递项目价值；纽交所股票代码：SYSW营销执行方案营销策略纽交所股票代码：SYSW全年以事件营销为主线，活动贯穿全年，媒体作为辅助NO1：守正出奇：全面提升项目形象；NO2：居高临下：事件营销引爆市场；七大手段NO3：合纵连横：媒体组合出击；，NO4：攻城略地：外部渠道拓展；快速大量NO5：掘地三尺：深挖老客户；NO6：锦上添花：活动营销贯穿；储客，引NO7：固本培元：案场包装提升品质；爆市场16营销执行手段纽交所股票代码：SYSWNO1：守正出奇：全面提升项目形象全面提升项目形象纽交所股票代码：SYSW?陈道明的传统气质，与项目产品的中式风格相符合；?本案需一个可符合高形象、高标准的代表性事物，作为品质的象征，陈道明的形象符合项目需求；?本案需以爆发性较强的事件，引爆市场，陈道明的高知名度，形成快速的广泛有效认知。名人代言是项目守正出奇、2012冲破市场樊笼的最佳选择！7月初项目全面亮相，通过线上的形象提升与线下的事件营销为项目造势；线上高举高打，通过陈道明的名人形象代言，塑造龙玺的高端品质与独特性格，有效拔升项目形象，引发业内外关注，形成市场热度；中国传统古典皇帝形象18全面提升品牌形象纽交所股票代码：SYSW本案作为天山集团的高端产品，应以天山集团为依托，大力宣传天山品牌，以品牌效应促进项目销售！！！?成立天山集团品牌部，从全局着眼，加强天山品牌的市场影响力；?以集团品牌的营销活动，带动、促进天山龙玺项目的储客、销售，形成连带效应；?与集团品牌进行互动，使天山品牌与龙玺项目品牌在客户心中形成统一的高端品牌影响力。借借势势米立方的米立方的运营运营使用，形成天山品牌的高使用，形成天山品牌的高以喜以喜来来登的登的盛盛大大签约仪签约仪式，形成高端品牌的式，形成高端品牌的端形象，端形象，推推动项动项目品牌的提升；目品牌的提升；互互动动，拉升集，拉升集团团品牌品牌与项与项目品牌的整体品目品牌的整体品质质。。营销执行手段纽交所股票代码：SYSWNO2：居高临下：事件营销引爆市场事件营销引爆市场纽交所股票代码：SYSW媒媒体体见见面面会会，前期，前期软软性性铺垫铺垫?举办媒体见面会，前期仅以软文的侧面宣传为主，不断宣传项目的高端品质与产品力；?为后期的事件引爆做媒体基础。今天我们在茶馆偶遇天山营销总监，听闻天山龙玺项目……为展示精工别墅品质及制造市场爆点；为业内人士举办举办一一场顶场顶尖琉璃尖琉璃展展?活动时间：8.17?参与对象：业内媒体、房地产知名人士?活动地点：天山龙玺销售中心事件营销引爆市场纽交所股票代码：SYSW?在售楼处开放时，请陈道明到场，快速引起市场热议；?活动当天，以琉璃布展，烘托浓郁的中式氛围；?请陈道明作为本案的形象代言人，作为项目品质的最佳诠释。陈道明以气质对位的明星做为项目形象代言人，用事件营销引爆媒体关注，拔升项目调性，促进快速大量储客。事件营销引爆市场纽交所股票代码：SYSW再燃再燃中中国风国风10月份，园林景观最优美的季节里，以“再燃中国风”为事件主题，以系列事件活动，拉动首开后的储客与销售；全市范围内召集婚纱摄影机构，在园林示范区内进行婚纱、写真拍摄，形成主题活动；事件营销引爆市场纽交所股票代码：SYSW再燃再燃中中国风国风千人鉴宝活动与天津电视台进行合作，在天山龙玺销售中心举办千人鉴宝活动！?活动时间：2012.9月底?合作单位：天津电视台?活动形式：在天山龙玺销售中心进行布展陈列，邀请艺品藏拍的鉴宝专家到场；?活动参与：前期成交客户、意向客户营销执行手段纽交所股票代码：SYSWNO3：合纵连横：媒体组合出击全年推广排期纽交所股票代码：SYSW8.18售