二O一一年·一月邢台邢台·河北河北·中国中国天鹭邢台项目整体定位及开发策略本报告是严格保密的。1开发背景解析11本报告是严格保密的。2京珠高速京珠高速本项目本项目距老老城核心区4公里里旧城中心国道107新政府所在地分钟分钟1010－55邢州北路以邢州北路以，，车行约车行约钟钟，4km4km约10分车行车行距西北新城约距西北新城约????距火车站约3.5km，车行约5－10分钟距京珠高速和规划高铁站——邢台东站约5公里，本项目位于邢台市东北边缘区本项目位于邢台市东北边缘区z?z东、邢台二中以西、规划金泉大街以南、郭守敬大道以北。与城市各主要节点距离为：距旧城中心约4km，车行约5－10分钟项目距离老城城市中心有一定距离，客户心理认知陌生感较强，但物理距离相对较近。本报告是严格保密的。项目区位——本项目位于邢台市东北部，距离城市核心道路中兴大街约4公里，客户心理认知陌生感较强3，主要线路连通城市中心、森林公园和高速路口：路：金宫花园高速路口路：森林公园邢西市场??20‐22‐公交站点公交站公交站。邢州路北口邢州路北口和和电信大厦电信大厦路：世纪明都百虎村路：火车站南王段路：义乌市场德龙钢铁公司???23‐27‐28‐市政公交设市政公交设郭守敬大道zzz盛世公馆售楼员代表于先生：我家就住在电信大厦附近，那边离高速和107多近啊，并且还有好几趟公交往市区跑还有好几趟公交往市区跑京珠高速速通往石家庄通通往沙河市通往高速、高铁郭守敬大道邢州北北路邢北公交站通往老城通往新城通往邯郸邱107国道道。。往内往内郭守敬大道：紧邻地块南侧，是项目所在区域连接新城中心和京珠高速、石武高铁邢台东站的必经之路，为城市东西向两条主干道之一，将要打造成为河北省最大的景观大道大道邢州北路：规划向北打通，紧邻地块东侧，为城市南北两条主干道之一，是项目连接老城中心的最快捷道路。zz本报告是严格保密的。邢北汽车站交通条件——分别通过城市主干道邢州北路和郭守敬大道连接老城中心、新城中心，通过高铁、107国道和京珠高速连接外部城市，交通条件便利4。店店4S4S中位于项目东侧二东风东风市重点中学邢台市重点中学邢台中位于项目东侧?z邢州北路分布着县医院、第二医院等医疗机构市政设施及现代城市商业配套缺乏：目店以及档次较低的汽车美容和维修店店以及档次较低的汽车美容和维修店z?z工矿宾馆酒店工矿宾馆酒店地块周边现有教学资源和医疗资源较为丰富：前无市政供暖，周边没有大型购物中心、健身场所等配套，生活和商业氛围较差。邢州北路和郭守敬大道两侧分布着众多4S4S世纪名都都邢台二中盛德汽车服务盛德汽车服务本项目工矿宾馆工矿宾馆三丰超市第加油站55小太阳幼儿园小太阳幼儿园县医院门诊部县医院门诊部邢州北北路规划路中国移动中国移动第二医院宝田小康汽车义乌商品市场凤巢园小区凤巢园小区邢台二中北校区：紧邻地块东侧，是省级示范性普通高级中学、市重点高中，教学质量在全市范围内处于领先水平，z本报告是严格保密的。学生高考成绩连年位居全市前列。周边配套——周边具有邢台二中北校区教育配套，但目前无市政供暖，且商业配套严重不足5中二邢台邢台中地块东侧红线地块内部农田本报告是严格保密的。变电站地块北部村落地块内小学地块内部市政道路高压线地块现状——地块内部现状为农田和低矮建筑，地块方正、地形较为平坦，布局有不可搬迁变电站6B区机动车出入口一律不得直接开向金泉大街和开向金泉大街和邢州北路A区地块主要机动车出入口应开向豫让西街和邢州路州路A区主要步行出入口应开向平安路平安西路可调整交通规划交通规划平安路((支路)，街区意向明显)))B-2地块A-3地块B-4地块块主干道平平安西路(可调调整)((豫让西街豫让西街A-1地块金泉大街(次干道郭守敬大道B-3地块B-1地块地块地块地块地块A-2地块长信南街AAAABB地块地块政道路划分为六邢邢州北路主主干道市市块()文化娱文化娱、、））处占地面积一地块地块22-规划——未来被高压走廊防护绿地高压走廊防护绿地AA、（（块块区应安排区应安排处占地面积B区地块以二类居住用地为主,含部分沿路带状绿地地及市政公用设施用地其中市政设施:BB不小于1.9公顷的24班小学;派出所;消防站;中水深度处理站等A地块以城市公园用地（A-1）为主，含部分宾馆馆乐用地（A-3地块）、沿路带状绿地整体规划整体规划本报告是严格保密的。地7。水量大且较为清水量大且较为清，，标定区域生态价值标定区域生态价值，中水系统水中水系统水，，米米水资源水资源森林资源.5.52成中央生态公园成中央生态公园?深深洁。在项目区域之内，可自由组织支流水系，为项目进行水景布局，创造了得天独厚的条件。邢台森林公园??北侧1km邢台森林公园和动物园，占地5580亩；未来项目东南16平方公里煤矿塌陷区建?在地块东侧，有市政水系（排洪渠道）自B-4流入项目区域，由B-2地块流出，水系进出口位置固定，宽约25－30米，水中北校区二水系进出固定通道邢台邢台中北校区森林资源水资源森林资源本报告是严格保密的。资源条件——项目内部和周边分布着市政水系、邢台森林公园、中央生态公园、邢台二中，水资源、森林资源以及教育配套资源丰富8，，作为启动项目作为启动项目，，））花园洋房相结合的布花园洋房相结合的布墙墙、、（（高层住宅高层住宅、、且有确认地接标识且有确认地接标识，，出，启动区规划设计方案已项目所在片区为B2区（108亩），现已取得土地证证规划更改机会较小。本小区定位于高档舒适的新型住宅，沿街商业、文教设施齐备，配套设施齐全的休闲居住区。采取多层住宅采取多层住宅局方式。提????方案二已有两版方案块块提已有的两个方案，定位过低已经报规的规划108—条件整体地提提已出两个方案。?方案一：定位为职工住宅楼。?方案二：定位为商品房。由于前两个方案均过低，项目进一步定位为引领邢台未来10年内的顶级楼盘，并要打造出天鹭房地产品牌。本报告是严格保密的。前完成9B地地块建筑控制线退退绿线不小于3.0m距离要求求平安路(支支路)米的退距要求米的退距要求B-2亩B-4103.602020亩108.54A郭守敬大道(主干道)亩234.63B-1亩B-3141.57亩148.32建筑控制线退道路红线距离退平安路道路红线距离不小于退平安路道路红线距离不小于邢州北路主干干道(),A地块的公建建筑应满足退郭守敬大道道路红线距离不小于90米,退邢州北路道路红线距离不少于35米米，，亩亩为108.542.0面积面积住宅限高100米酒店限低60米??。位于B-1地块的变电站不可更改位置地金泉大街(次干道)A区地块11.97B区地块26.29总占地面积49.11米米3030B-2占地－块块2525??占地面积(公顷)容积率容积率R项目建筑高度筑高度限制市政水系规划总宽度50米,河道宽宽土地使用现已得到审批。项目地块A、B-1、B-3、B-4的具体规划面积和指标有待进一步确定。经经济济技技术术术术指指标标项项项项目目用用地地规规规规划划指指标标技术指标——本报告是严格保密的。10综合开发项目综合开发项目综合开发项目综合开发项目公共交通欠佳公共交通欠佳首席大规模首席大规模首席大规模首席大规模，，周边分别有公园、学校等非一流资源城市发展的非热点区域道路交通发达道路交通发达区域氛围地段、认知度陌生认知陌生区域、有一定综合资源认知陌生区域、有一定综合资源资源资源区位区位周边周边交通交通交通交通缘缘边边线城市线城市线城市缘线城市缘项目属性界定——本报告是严格保密的。四四11一树企业树企业、、流名盘一建省内建省内流名盘“：：流形象、创项目一流收益”的目标项目被寄予项目被寄予zz邢台城市规模较小、客群面窄、首位度低，定位为全国五线城市整体占地面积700亩，项目规模目前远超其他市场项目，未来几年也罕有对手z小城小城大盘大盘高目标高目标高目标高目标本报告是严格保密的。12成功是怎样炼成的22本报告是严格保密的。13：大连·红星海世界观案例案例大盘气场我们称之为：各不相同各不相同成功标准与模式完全相似但本报告是严格保密的。大盘的成功因素大盘的成功因素世联观点：14全城全城领袖领袖销售上销售上11本报告是严格保密的。15㎡㎡//元元1600016000区域认知区域认知2007年2010年5000元/㎡改变城市居民固有的改变城市居民固有的22本报告是严格保密的。16追捧追捧受到主流人群受到主流人群，关注关注全城全城33本报告是严格保密的。17价格迅速走高价格迅速走高，式启动式启动共到共到，14000元/㎡惊爆惊爆余组客户余组客户月三期开盘月三期开盘6650044年年大连开盘当日成交纪录7000元/㎡?当场销售367套，回款4.7个亿，一夜倾城?到场到场1010场600余组客户当场销售381套，刷新本报告是严格保密的。惊爆式开盘惊爆式开盘???2008年2010年09年11月二期开盘，共18利润利润利润利润??价格迅速走高榨取高额利润品牌品牌??项目的高端认同企业的品牌追随产品产品产品产品的品牌大盘成功之路的品牌大盘成功之路??适度领先的产品力震撼的现场展示相似相似速度速度55???惊爆式开盘一夜倾城的极限去化速度引发全城热点本报告是严格保密的。19天津——大连园林景观与营销方式的打造程度上却因城园林景观与营销方式的打造程度上却因城、唐山配套配套、大盘的成功模式相似，但不同城市的大盘在规划、产品品市能级不同展现出明显的区别本报告是严格保密的。明确我们的学习目标明确我们的学习目标20唐山鹭港大连亿达第五郡二线城市强调形式感二线城市强调形式感，对位项目对位项目，规划上拥抱资规划上拥抱资，突出大盘的规划尺突出大盘的规划尺，自造强势资源自造