沈阳远洋企业发展战略及丁香湖拿地策略研究天启&开启2010年09月[壹]企业发展战略研究[一]布局东北之战略2009年远洋各地区分公司营业额2009年远洋各地区分公司协议营业额地北京天津大连沈阳中山地区北京天津大连沈阳中山区协议额营业额协议额68.7220.0434.365.7314.32营业额53.67.068.827.0611.4（亿元）（亿元）87比例48%14%24%4%10%比例61%8%10%8%13%东北合计占比28%，沈阳为大连1/6；三分远洋，大连之外，东北远洋快速规模扩张需要重要的城市增长极[二]沈阳之于远洋1-城市研究城市能级提升-东北地区中心城市到国家中心城市截至2008年末，沈阳市常住人口776万人,全市流动人口100万左右,沈阳市户籍人口713.5万人，其中市区人口509.0万人。1-城市研究城市发展方式转变-沈阳经济区上升为国家战略4月6日，国家发改委正式批复沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区，成为第八个国家综合配套改革试验区。????沈阳经济区由沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭8个城市组成，区域面积7.5万平方公里，总人口2359万人，是全国城市化水平最高的地区之一，是全国综合交通运输体系最发达的地区之一，2009年，沈阳经济区地区生产总值9984.7亿元，8城市平均增速16.7%，高于全省3.6个百分点。单核发展阶段多核心发展城市集群发展环线形式板块形式于沈北板块洪棋盘山板块板块东中心陵市中心大东板块铁西新板块板块区板块大浑南板块?以市中心（市政府）为核心，环线形?随着城市发展，多核心发展优势不断式向外发展，城市单核特征明显；显现——有利于城市的均衡发展，拉动城市快速发展，环线逐步弱化，板块发展凸显。?以沈阳为中心，以鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳和铁岭为支撑形成的辽宁中部城市群经济区。1-城市研究城市扩张，未来三环不再是城内城外的划分线初步计划在2013年全运会前完工三环扩建：2010年10启动三环全长82.1公里，总体维持现有线位不变六车道改八车道增加互通立交全面开放，取消收费初步计划在2013年全运会前完工四环新建：市政快速路四环全长132公里，途经苏家屯、铁西、于洪、沈北、浑南、棋盘山等六区，以及浑南新城、佟沟新城、浑河新城、铁西产业新城、胡台新城、永安新城、蒲河新城、新城子新城、清水台新城、沈抚新城等10个新城。70米宽时速100公里初步计划在2013年全运会前完工五环新建：绕城高速五环全长183公里，途经苏家屯、于洪、沈北、新民、浑南（东陵）、棋盘山、铁西等7个区和抚顺李石开发区，以及沈阳8个新城、4个新市镇。双向六车道时速120公里[城市特征]全域发展、快速崛起的国家中心城市，为房地产发展提供强大的经济及空间基础2-市场研究[土地市场][六城市土地价格比较（元/平方米）]城市南京武汉成都大连长春沈阳时间2007200024666464391812742351200822004064370820931547172120092545462840001865264017782010上半350035006868377319951582年2007年主要为长白岛区域整体地块价格较高，拉升单价。2010年沈阳土地供应区域逐渐向二环外转移，拉低总体均价。但同一区域不同时间土地价格呈上涨趋势。沈阳地价远低与同等城市，土地具备较大的升值空间。2-市场研究[商品房市场-市场容量及抗风险性][2001-2010年7月沈阳市商品房销售数据]15001400前7个月，沈阳商品房和商品住宅销量13031209在15个副省级城市中均排在第三位。11071000961截至7月底，全市房地产开发累计完成770房地产投资818.98亿元，同比增长50051839040.1%;其中住宅完成投资568.87亿元195，同比增长44.3%。前7个月的供销比0200120022003200420052006200720082009达到0.92:1，供销趋于平衡。商品房销售面积1953905187709611107130312091400前7个月，沈阳市商品房销售面积（㎡）760.24万平方米，商品住宅销售面积632.88万平方米，分别同比增长3.64%和0.61%。08年全国房地产低谷，销量仅下滑7%；连续六年销量千万方，需求基本面有所保证，受市场波动影响相对较小2-市场研究[商品房市场-价格成长][六城市商品房价格比较（元/平方米）]城市南京武汉成都大连长春沈阳时间2007501145165152627530753382200851084680520075863494343920097185519959008177388639962010上半784657665793866840024667年与同等城市相比，价格具有极大上涨空间；09年起价格开始快速增长；2-市场研究2010年3-4月，外地人在沈房86.65万平米，占比43.54%,比前两个月增加5.07个百分点。其中，省内其他城市来[商品房市场-需求特征-沈阳楼市三大驱动力]沈购房占25.71％。外地人购房整体比例首次超过四成。原来在沈买房的外地人，主要来自于省内周边城市，他们的目的＋外来导入是为了孩子就学，或者给父母养老，购置房产时基本以中小户型为主，现在沈阳本地和外地来沈阳投资房产的购房者出现明产业升级显增多趋势，他们购置房产的特点也出现＋明显变化，尤其是外来投机客，目标基本城市拆迁＋以中高档、大户型房产为主。铁西装备制造业聚集区产业结构调整成果显著。这里聚集了500家规模以上工业企业，其中世界500强企业32家。离心压缩机、大型鼓风机、磨煤机等44个产品国内市场占有率居行业首位，数控机床、盾构机、特高压变压器等18个产品市场占有率居世界前10位。石化设备、输变电设备等主导产业快速发展，铸锻、模具及压铸件等基础产业集群发展壮大。2009年1月11日召开的沈阳建设系统全力保增沈阳大力发展现代服务业，以沈阳金融商贸开发区为例，香港东亚长实现开门红动员大会上透露的消息，沈阳市委银行、东北唯一的外资证券企业香港华富嘉洛证券有限公司等各类常委、副市长邢凯将沈阳金廊沿线拆迁工作定为金融机构相继开业，世邦魏理仕、第一太平戴维斯等国际知名现代今年拆迁的重点，沈阳今年计划拆迁4万户居民服务业企业纷纷入驻。由一片农村的“低洼地”，沈北新区摇身变为住宅，总拆迁面积250万平方米。其中民生工程发展现代农业的城市地标——中粮集团、辉山乳业、金石豆业……20余家大型农产品深加工龙头企业和近400家省级以下各类农产品拆迁2.5万户，城建拆迁3000户，土地储备拆深加工龙头企业聚集于此。浑南新区电子信息产业园基础设施建设迁1.2万户。1月21日开始，沈阳部分行政区基本完成，IC装备、动漫、先进制造、数字医疗等高新技术产业和开发区需要着手准备拆迁工作发展加快，已成为国家重要的高新技术产业化基地。——辽宁日报，2009年1月12——沈阳日报，2009年3月21日日[市场特征]房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力；城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；[沈阳之于远洋]东北远洋快速规模扩张之重要的城市增长极[城市特征]全域发展、快速崛起的国家中心城市，为房地产发展提供强大的经济及空间基础+[市场特征]房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力；城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；[三]远洋沈阳发展战略沈阳市场特征房地产市场进入规模化发展、价格较快成长阶段；+市场具备足够的空间、成长潜力及抗风险能力；+城市辐射能力明显增强，外来需求快速增长；+中海寰宇天下2天2次开盘，成交金额12亿；中海城2天2次开盘，成交金额6亿；恒大名都1次开盘，成交金额4亿；规模为沈阳市场发展的核心要素，有规模才有影响力与话语权[三]远洋沈阳发展战略品牌开发商沈阳发展模式研究1、万科=〉市场先行者=〉发现市场2、保利、金地、中海=〉市场占领者=〉改变居住3、华润、恒隆=〉城市运营=〉改变城市企业名称业务布局保利地产集中于中高端市场，抢占市场份额万科中高端市场，专注于规模扩张，攫取品牌溢价华润立足高端市场，在城市内进行多业态布局恒隆高端商业市场，在每一个进入的城市成为NO.1金地中高端市场，可售产品维持在较高水平，追求高溢价中海中高端市场，可售产品维持平均水平，追求市场份额[三]远洋沈阳发展战略品牌开发商沈阳发展模式研究龙湖品质+单一万科保利金地华润恒隆世茂品牌开发商发展模式规模+时间+速度复合+实力恒大碧桂园单盘规模+低价[三]远洋沈阳发展战略远洋品牌核心竞争力分析背景：上市公司、央企背景+实力：北京多盘，大连十盘联动，沈阳单盘销冠+内涵：资本运作、行业领先实力及规模为核心竞争力，尚未形成清晰的产品系列及统一的品牌形象[适合远洋的发展模式]规模化+区域布局+快速开发周转形成企业占位[市场特征]规模为沈阳市场发展的核心要素，有规模才有影响力与话语权[企业特征][竞争特征]实力及规模为核心竞争力，尚未形成清晰品牌的成功模式中，规模+时间+速度的产品系列及统一的品牌形象发展模式更为适合沈阳市场；土地布局战略为现阶段企业的核心战略[四]远洋如何布局沈阳[房地产发展三大热点板块]于洪北二环板块丁香湖城市居住热点板块地段+交通大东板块旧城改造热点板块地段+配套大浑南板块新城建设热点板块概念+市政[三大热点板块对比分析]板块于洪北二环板块大东板块大浑南板块板块特征居住概念为主城市再造新城打造核心竞争力地段+交通地段+配套概念+市政未来发展空间逐渐向丁香湖