谨呈:北海茂业投资有限公司A-1101-GW-2011-0118北海茂业投资北海项目思路版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2011.06项目属性界定城市属性核心问题分析区域属性市场机会分析项目四至项目发展战略项目属性界定项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。2城市属性北海是著名旅游城市，全国十大宜居城市之一，外来人口较多，经济增长迅速p西南出海口:地处广西南端，北部湾东北岸，东南距北海银滩海口市147海里，三面环海p旅游基础丰富：?旅游景点：银滩、侨港欢乐海滩、海底世界、海洋之窗等旅游景点?气候：除夏季6月-11月有点热，常年无冬，癌症、心血管病等疾病发病率低，一个度假、疗养去处北海经济发展迅速（GDP亿?空气：北海空气中负氧离子含量是常规地区的50－10元）120倍北海市10?海滩：银滩海岸线长，海岸面宽，是优质海滩8p本地人口少：6?2009年户籍人口近160万，市区人口60万左右，外4来人口较多203城市城市规划规划位于北部海湾滨海发展带的海湾新城组团，正促进新城市格局构建形成p北海规划：目前重点发展东部新城和北部海湾新城，之后形成“一带两湾”的城市格局.。一带两湾p区域规划：北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾?北部湾先进制造业和生产性服务业聚集区；?宜居的海滨新城；?北海市北部的城市副中心；p发展目标：工业园区集产业研发、会展商务、高北部海湾新城市档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区。西起廉州湾海岸线，东至南北高速公路，北起合浦火车站，南至北铁一级公路区域，总面积80.55平项目处于开发区生方公里，包括北海市工业活服务区，承担居园区和合浦工业园区2个住、消费、生活配主要工业园区。套功能区域属性位于北部海湾新城的工业园区内；规划发展势头良好，潜力较大。p北海规划：目前重点发展东部新城和北工业园区域部海湾新城，之后形成“一带两湾”的城市格局.。1.5公里p区域规划：?北部湾先进制造业和生产性服区务业聚集区；城心?宜居的海滨新城；中银东部新城?北海市北部的城市副中心；p发展目标：滩集产业研发、会展商务、高景档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区。观源带资p配套现状：生活、商业配套匮乏，现有商业配套低端。北北北项目处于开发区生海海海大工工活服务区，承担居道业业住、消费、生活配园园套功能项目四至项目临主干道，交通便利；周边工厂林立，无居住氛围。p项目四至：台湾路商业街北海?西临北海大道——2北海横向主干道之一，交大通便利；7道?南临贝因美、同和泊湾—1与贝因美一路之隔；贝因34澳门路贝因美美另一侧为同和泊湾项目5?西临冠德电子——目前工业园区员工最多6同和泊湾的电子生产厂，员工规模将扩大两倍。北海工业园区?北临福达汽车——管委会香港路2008投产，总投资8亿1冠德电子2福达汽车3高峰地产4海清水产元，厂区占地792亩。?综合概况——地块方正，道路条件好，可与周边形成良好的衔接互动。大规模中高容积率项目，地块平整、无拆迁，建设条件好。地块与主干道有良好的项目内部绿化区隔场地平整，土地荒芜，无拆迁。政府限定条件地块内部平整30mp功能定位：作为工业园区的商住配套，目前无商住比；高峰地产海清水p商业为工业园区提供消费配产套；p小型商务宾馆完善区域功能；项目经济技术指标p幼儿园。占地（万㎡）建面（万㎡）容积率限高（m）（约）15.350暂定3.0暂无项目属性界定——滨海旅游新区、高容积率项目p区域属性：亚热带滨海城市全国十大宜居城市之一，属亚热带海洋性季风气候，消费成本相对较低，受到全国、尤其北方游客的青睐。区域临近北部湾区，北部湾新城的规划涵盖现代高薪工业开发中的北部湾新城园区、商贸服务、居住、生活配套的建设，目前处于起步期。片区功能待完善工业园区内日常购物、餐饮、休闲娱乐配套十分匮乏，但旺盛的需求已显现；片区缺乏居住氛围，但附近较偏远的投资需求已显现项目销售良好，空置率高。p项目属性：大规模高容积率社区项目建筑规模约50万㎡，容积率暂定3.0（或可以上），属较大规模居住社区。工业园核心位置项目附近工人多，需求大，商业人气旺，临街为区域主干道和主要步行街路，项目具有一定辐射力。综合性居住社区项目提供以品质居住为核心、同时满足社区和区域的商业消费、人际交往、信息服务等需求的综合设施。8项目属性界定核心问题分析市场机会分析项目发展战略项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。9开发商目标资金实力强，开发经验不足，注重在控制风险的前提下，实现高利润开发商背景介绍北海茂业投资股份有限公司本项目为开发商的第一个房地产项目，在北部海湾新城、工业园开发初期，以自有资金低价拿地，力求在控制风险的前提下，实现较高盈利回报。实现盈利对土地增值、房地产开发项目的盈利能力十分认同，看中本项目机会，争取实现较高利润开发商关心问题客户来源、客户量开发模式，项目起动期如何立市区域现状配套缺失、形象环境差，哪些客户可以把握；确立项目形象、档次和产品类型，制定首期启动策略、开发节奏、周期，开发周期上最好能适当压缩。对开发商目标的理解1、控制风险；2、利润最大化；核心问题项目位于工业园区，区域发展、客户认知需要市场培育期。区域突破客户突破确立合理开发模式?区域发展不成熟?市场客户构成多元?市场占位??规划利好未显现?各类客户需求迥异?启动区策略??市场认可度低?目标客户不清晰?产品组合??结合本项目特点，从城市发展、规划、市场发展及客户需求角度挖掘区域价值，构建项目的价值体系，最大化发挥项目优势。?通过对北海市场客户构成及其需求特点的分析，锁定目标客群，为项目打造适合市场需求的产品。?在充分的市场研究基础上，通过项目发展战略、整体定位分析，确立合理的产品组合和开发节奏，以顺应市场发展，实现持续稳健的盈利目标。如何透过市场表象，找到项目的市场占位，锁定目标客群、确立合理的产品组合，实现持续稳定的盈利项目属性界定核心问题分析宏观环境分析市场机会分析区域价值分析客户机会分析项目发展战略项目定位物业发展建议本报告是严格保密的。12宏观环境分析╬城市背景╬政策分析╬整体市场特征╬宏观机会本报告是严格保密的。1313城市背景北部湾的规划发展处于初期，待开发湾区资政策分析宏观机会源丰富，后发优势明显，价值空间大整体市场特征北部湾经济区作为西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区p“三主四次”沿海城市经济圈?主：首都城市圈、长三角城市圈、珠三角城市圈；?次：辽东南城市圈、山东半岛城市圈、台海城市圈、北部湾城市环渤海圈；p旅游度假优势突出长三角?北部沿海城市承担着更多工业、港口商贸、物流业的发展目标，旅游度假方面，海南和广西北部湾具有全国性的优势。台海珠三角北部湾海南北部湾开发相对不成熟，面临空前的发展机遇城市背景2008年国务院批准实施《广西北部湾经济区政策分析宏观机会发展规划》，北部湾成为中国第四增长极整体市场特征p北海迎来了新的机遇?以电子信息产业为核心、其他高新技术产业共同发展的北部湾（北海）电子信息产业基地，将北海打造成为北部湾“硅谷”；?北海作为工业组团，重点发展高新技术、电子信息产业；p北部湾面临新发展机遇?东盟自由贸易区建成，北部湾经济区成为区域经济合作的中心；?泛北部湾合作，提升与东盟国家和国内周边区域的合作；?两角两湾，形成完整的中国沿海经济增长带，北部湾经济区作为西部大开发和面向东盟开放合作的重点地区，将发展成为中国经济增长第四极。城市背景北海成为北方二三线城市在北部湾区域旅游政策分析宏观机会的热点城市，旅游业发展将带动城市配套建整体市场特征设p北海旅游人数巨大北海、三亚旅游人数对比图2010年，全市共接待国内游客12938.43万人次,同比增长1015.03%；国内旅游收入67.17亿8元，同比增29.99%。6p五星级酒店投资井喷式增4长202012年，北海将有5家以上五星级酒店投入运营，洲际、希尔顿等国际国内知名品牌酒店纷纷抢滩北海，总投资数十亿。北海、三亚旅游收入对比图12p旅游项目投资开发增多10涠洲岛项目、投资12亿元的冠8岭项目的开发对旅游开发也形成6强力带动。42北海旅游人数超越0三亚，北方二三线城市游客居多城市背景北海宏观经济运行良好，房地产投资持续快政策分析宏观机会速增长整体市场特征p城市建设力度空前北海市2011年1季度固定资产投资1212?2011年1季度，北海固定资产房地产投资数量(个)投资127.02亿元，同比增长101043.5%，88投资项目147?其中城镇投资120.33亿元，同66比去年增加32比增长42.1%，农村投资完成44226.7亿元，同比增长72.8%；新开工项目2600p第二产业增长迅猛?工业生产持续高速增长;?主要行业如通信设备、计算机及其他电子设备制造业同比增长北海市2011年1季度产业投资北海市各产业投资比重144.15%,拉动全市工业增长121230.6个百分点，对工业增长贡献1010率达74.68%；8866p房地产开发持续增长44?一季度，房地产项目投资建设，22比上年同期增加27.83%，00?其中本年新开工项目占投资总量26.8%；城市产业结构更加合理，为房地产健康发展提供动力城市背景政策目标明确而具体，主打一二线发达城市政策分析宏观机会投资性购房整体市场特征ü一年期存贷利率累2011p2010年至今政策回顾计上调0.5%，二套房首付4成二套房首付6成国务院三度发文调控楼市，抑需ü限购：18个城市实求、促供给力度空前；行楼市限购双