案例分析本报告是严格保密的。1案例选取案例研究选取原则：1、城市发展新区2、代表城市最高居住水平3、以区域增值理念开发4、国际化社区所筛选案例：案例名称位置规模备注华侨城深圳占地450公顷包含旅游用地愉景湾香港占地649公顷太平洋协和社区加拿大温哥华占地83公顷，总建面110万平方米古北新区上海虹桥占地136公顷，总建面200万平方米联洋社区上海浦东失败案例本报告是严格保密的。2案例研究要点q项目发展背景q项目总体定位q项目功能构成和布局q项目形象和标志q项目交通组织和对外联系q项目开发启动模式q项目的关键成功要素q项目商业、配套、住宅及区域的关系q项目发展成功规律总结本报告是严格保密的。3案例分析——深圳华侨城本报告是严格保密的。4项目概况u地理位置：位与深圳市西部，具深圳中心区约4公里。u规模：占地面积450公顷，东南面建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,中西部在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。u城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。本报告是严格保密的。5功能分区u以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；u居住区围绕核心区分布；居住区u商业区集中布置于旅游区社区中心；文教居住区体育居住区商业区本报告是严格保密的。6华侨城发展历程发展阶段1996年以前1996年～2000年2000年～2004年代表楼盘中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸9000－1500080007500价格变化?三大主题公园?华侨城菜市场?华厦艺术中心配套建设?何香凝美术馆?沃尔玛?海景酒店?OCT广场及?邮电局?人文雕塑?燕栖湖?华侨城中学?威尼斯皇冠假日酒店?燕晗山环境营造?华侨城医院?食街、酒吧街?打通私家路，建立?独特性的道路及道路绿化?建立社区标识统一与华侨城的联系?供人们休憩的广场?欢乐谷在建?欢乐谷主题公园开放本报告是严格保密的。7通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标u开发前期重点建设景观资源和配套设施，华侨城成功开发标志：为区域创造知名度和形象档次；住宅开发期利用区域的美誉度■物业持续增值和配套优势，加强社区的环境和文化营造，■住宅价格维持高端水平实现土地的最大价值；■供－需保持平稳，消化量大于同类型单个项目消化量u土地的持续增值依赖于整个区域配套■消费群体无区域特征，而是面向全市以及全国和资源的不断完善，和社区景观环境和■商业、酒店、写字楼租金远高于普通住宅区水平，接近城社区文化的营造；市一级商圈水平u最终成为城市高端居住区的中心。本报告是严格保密的。8配套与住宅关系高尔夫高档住宅区天鹅湖中央试验学校商业街二期会所燕含山社区会所燕栖湖别墅区欢乐谷主题公园本报告是严格保密的。9华侨城的商业形式分析商业类型社区商业街食街、酒吧街以沃尔玛为中心的波托菲诺特色街（OCT广场）区域商业中心功能满足住宅区基本生生活方式具像表现城市生活配套功能社区型商业活配套要求的营造档次低档次高档次符合区域消费群体高档档次形成动因必须存在的主动经营（不是必居住消费群体带来主动修建须的）的商业利益驱动对区域增值对区域价值增值不与华侨城的优势资对区域住宅价值提对区域增值贡献明的贡献明显源OCT广场结合在升不明显。但明显显一起，产生复合效带动周边商业街增应。消费者预期价值值提升明显。与城市的关系封闭的成为城市主题中心城市商业组成部分，成为城市特色消费成为区域中心的中心商业街属性邻里商业街专业街StreetMall休闲街本报告是严格保密的。10商业对区域价值影响商业业态服务性质作用区域价值住宅价值商业价值以沃尔玛超市、沃尔玛超市、?提升整体区域居住价值铜锣湾百货为区域性商铜锣湾百货、?提升周边商业的价值核心的购物中心业中心易家侬家私等?对周边住宅影响度不大?建立与城市的联系特色餐厅、特色商业街，?营造区域人文氛围，提食街与酒吧街外向型商业酒吧升整体区域形象?提升商业价值洗衣店、美社区商业，?提升楼盘的形象档次社区商业街发店、餐厅内向型商业等□区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之；□社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大；□区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价值；本报告是严格保密的。11配套与区域关系分析中国民俗文化村欢乐谷高尔夫球场世界之窗锦绣中华本报告是严格保密的。12华侨城配套形成过程阶段1996年以前1996年～2000年2000年～2004年代表楼盘中海中旅广场锦绣花园二、三期波托菲诺、纯水岸?医院与学校都不是知名品?OCT广场进一步把环境与?国外生活方式的借鉴；配套与住宅的关系分析牌，只为社区提供服务；?主题公园的存在，建立了人文结合；?走向以挖掘资源为中心，与城市的联系，但没有给?引入沃尔玛，进一步提高如燕晗山、燕栖湖等，使住宅带来直接价值；生活便利性；资源效应放大；?艺术中心和美术馆建立了?商业街档次上与区域形象区域形象，但没有给住宅?区域标识更加清晰；带来直接价值；?威尼斯酒店与欢乐谷处于接轨；?绿化环境和独特的道路设建造期，进一步提高区域在?对客户进行筛选，对人群计，提升区域价值。表现在：城市中的地位；进行组合；a、开放式街区，成为城市意象；b、道路弯曲和富有坡度；c、道路绿化成形；d、车和人处于同等地位；e、华侨城边界由道路和绿化与周边区域分隔；f、公共空间共享；本报告是严格保密的。13华侨城配套问题与区域价值的关系配套分类配套设施区域价值住宅价值u以城市的配套体系来经营，功能齐全多样；主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷文化娱乐文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心u配套设施同时面向休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、社区和城市，满足需求；体育活动中心等华侨城第一幼儿园南山实验学校u教育和医疗设施对教育住宅的影响度大；华侨城小学华侨城中学暨南大学中旅学院u文化娱乐设施和酒医疗华侨城医院店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和欢乐谷国际青年旅馆海景酒店：4星级档次；酒店深圳湾大酒店：4星级威尼斯皇冠假日酒店：5星级银行中国银行、工商银行、招商银行城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站交通本报告是严格保密的。14波托菲诺启动模式天二期II2004.6天二期III天一期2005.1待定2001.72005.6天二期I2003.12纯水岸一期2002.7纯水岸二期2004.10本报告是严格保密的。15波托菲诺.纯水岸的启动模式u引进意大利生活方式，向国际化接轨；u大量营造自然资源和休闲空间，社区价值以挖掘资源为中心；u休闲商业街位于社区中心，档次上与区域形象匹配，反映了一种生活方式；u建立区域价值标杆，提升区域整体形象；本报告是严格保密的。16华侨城的成功关键要素■大力营造生态环境，提出“在花园中建城市”的规划理念；■开发前期大力营造区域环境和配套设施，建立区域形象；住宅开发借助区域优势，实现土地价值最大化；■以城市的模式兴建配套设施，同时面向城市和社区，提升区域形象和档次；■提供OCT生态广场、玫瑰广场、特色商业街等别具特色的公共休闲空间；■在不改变原貌的基础上进行区域规划，极力保护自然面貌，营造生态资源；■独特的道路设计和道路绿化环境；■商业层次多样，业态丰富。本报告是严格保密的。17本项目对案例的借鉴配套、住宅与区域学校、社区商业对住宅价值提升贡献大，放在启动区建设；酒店、三者的价值关系文化娱乐设施和区域型商业的建设期可靠后；配套投入的普遍规律配套设施初期投入以满足居民生活需求为主；逐步兴建能提升区域形象的区域性配套；?在区域核心区兴建美食街、酒吧街等特色专业街和区域商业中心，功能分区的特征建立社区与城市的联系；?尽可能把商业街分散布置在行人可步行到达的范围内；启动区的特征?启动区布置在资源较好和昭示性较好的地方；?启动区建立能成为区域价值标杆的产品，提升区域整体形象；?建立三层级商业；?充分利用体育公园和森林公园的资源优势，兴建高价值的产品；其他借鉴?兴建如OCT广场的区域形象核心区，并与区域商业中心建立关联，产生复合效应；?用道路和绿化分隔区域边界，并通过独特的社区道路系统设计，建立城市意象；本报告是严格保密的。18案例分析——香港愉景湾本报告是严格保密的。19概况u愉景湾位于香港大屿山东北海岸，拥有优良的山、海及沙滩资源，占地面积约649公顷，按自给自足小镇式发展，现已发展为中高档的低密度住宅区，并成为外国人的聚居地。u区外交通：通过公路、轻铁、水路与市中心相连。车程约40分钟，渡轮至中愉景湾环也需40分钟左右。区内交通：区内交通有穿梭巴士、购物巴士、电瓶车及出租汽车（供租用），私家车不允许进入社区（主要是为了环保）本报告是严格保密的。20产品形态u产品形态多样化，包括别墅、联排别墅、多层、小高层及高层。平均容积率约0.8。整个社区已落成的住宅为7519户，面积从40～500平方米。第1期于1983年落成，产品主要有别墅、联排别墅及高层。2002年销售的海澄湖畔为第12期。本报告是严格保密的。21配套功能布局u公共设施：消防局、警察署、医疗中心、码头、广场、游艇会、沙滩、高尔夫球会等。沙滩u社区配套有商业广场、住户会所、学校等功能分布示意愉景湾广场本报告是严格保密的。22区域增值设施u区域增值的四大设施：游艇会、愉景广场、康乐会、高尔夫球会。32411游艇会2愉景广场3康乐会4高尔夫球会本报告是严格保密的。23开发节奏1983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年时间轴?美食广场?露