谨呈：鹏瑞达投资有限公司宝安兴达大厦项目定位及发展战略报告版权声明：本项目是鹏瑞达房地产有限公司与众厦地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。14／4／14本报告严格保密1我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向开发目标I.降低市场开发风险II.实现项目价值最大化Ⅲ.实现项目快速销售本报告严格保密2前期研究：介于目前市场变化，本报告旨在分析政策对宝安房地产市场的影响工作内容宝安兴达大厦项目发展方向初项目营销执行报告步研究第一阶段工作2008.03.202008.01.152008.02.25模块1模块2宝安房地产市场研究项目发展方向初步研究◇项目本体分析；主要工作◇区域发展现状调研；◇项目整体定位；◇区域房地产市场调研；◇入市时机选择；◇区域商业现状调研。◇项目预期销售价格；◇营销策略初步建议。最终成果?站在区域发展高度判断本项?通过众厦专业的营销操作思目发展策略；路和11年积累的丰富经验降低开发风险。本报告严格保密3分析思路政策解读政策政策宏观政策对深圳房地产市场的影响宝安房地产市场概况市场市场政策影响下的宝安房地产市场项目发展方向初步研究认认知知本体分析、入市时机、入市价格、营销策略本报告严格保密4分析提纲第一部分：政策解读?重大政策解析?政策对房地产市场的影响?政策预期本报告严格保密5加息减税、上调存款准备金率，预防经济过热，投重大政策解析资增长过快，有效抑制投资热情，使市场回归理性3月185月19日7月21日8月22日9月15日加日加息减税息一年期存一年期存一年期存款存款准备金一年期存、基准利率上率上调0.5贷款基准利限外政策（贷）款基（贷）款基准准利率上调利率上调调0.27个百个百分点。率上调0.27分点；个百分点。0.27个百分0.27（0.18储蓄存款利点。）个百分点；六条新规个人住房公息所得个人个人住房公个人住房公积积金贷款利所得税的适积金贷款利金贷款利率相率相应上调用税率由现率相应上调应上调0.090.09个百分行的20％调0.18个百分土地增值税个百分点；点。减为5％。点。上双限双竞1月15日2月25日4月16日5月15日6月5日8月15日调第11次……12月25日11月26日10月25日9月25日“9.27”房贷准从2007年1月15日到11月26日，央行分别9次上调存款准备金率各0.5个百分点，备12月25日是央行2007年以来第10次、2006年以来第13次上调存款准备金率，并且货币从紧上调1个百分点。目前人民币存款准备金率已达14.5%。金房贷更趋缩紧，贷款手续严格，货币从紧，抑制“炒房”投资。本报告严格保密6限外政策颁布，有效限制外资投机买房，降重大政策解析低潜在风险和泡沫背景：2006年7月11日，建设部联合5加息减税中国房地产部委下发的171号文件“外资限炒令”，一定程度上遏制了外资炒房，但对深圳市场外影响不明显。外资大量进入房地产市场，资限外政策不仅加速房价上涨，并将对金融体系带来巨大影响。六条新规深圳房地产涨幅异常2007年7月10日《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》出土地增值税房产投资比例偏高台新“限外令”双限双竞限外扩张，外商投资房地2007年12月1日实施《外商投资产产政策收紧业指导目录（2007年修订）》“9.27”房贷货币从紧效果：港人投资较为密集的罗湖口岸市场出现严重的观望局面。政策出台一周内，写字楼成交量下跌3成以上，商铺成交量下滑逾2成，二手房中介机构生意一片惨淡，出现港人签了合同又解除的事件。分析：此政策目的是打击香港投资客户，对口岸项目影响较大。本报告严格保密7进一步规范全市商品房销售行为，严厉查处销重大政策解析售过程中违规行为，促进房地产市场健康发展1、未获预售证禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理VIP卡；禁止发布项加息减税目销售广告；禁止收取任何预订性质款项；取得预售证必须10日内公开、公平限外政策、公正销售，不得囤积房源、捂盘惜售；六条新规2、商品房必须实行明码标价；3、《认购书》、《房地产买卖合同》使土地增值税用全市统一文本；4、严禁“炒卖楼花”；双限双竞5、二手商品房明码标价工作；“9.27”房贷6、各房地产开发企业、房地产经纪机构严格遵守法律法规，违者依法处罚。货币从紧对有助于抬高房价的开盘前内部认购、开盘后囤积房源、不明码标价、炒卖楼花等行为进行了严格限制本报告严格保密8清算土地增值税，房地产开发企业利润空间重大政策解析受限，二手房买卖避免“阴阳合同”深圳市已推出土地增值税汇算清缴草案，对房地产开发加息减税企业和从事二手房交易的个人恢复征收土地增值税。限外政策1993年提出规定六条新规一直未征收2005年深圳提出征收土地增值税受此政策影响最大的是囤积土地、长时间不开发的开发商，特别是一些中双限双竞小规模企业。因为开发周期越长，需上海、杭州、南京已实施要纳税的金额就越高，从整体上来讲“9.27”房贷，恢复征收土地增值税，会一定程度降低房地产开发企业的利润，遏止投货币从紧资热。征收细则拟订中宝安区闲置土地规模较大，土地增值税的清算将导致大量潜在用地短期内浮出水面，形成竞争本报告严格保密9“双限双竞”关键是要协调好房价与地价之间重大政策解析限价竞价的关系，才能稳定房价2006年5月出台的国十五条第六条规定，中央从房地产开发的源头——土地出让来调控房价：加息减税2006年8月，北京市三块限价地未实现出让，广州两块未出让；限外政策2006年9月18日珠海一块未成功出让；六条新规2006年11月16日全国首批“双限双竞”地块房价诞生，最高房价6500深圳“首批”限价商品房用地使用权将元于/m20072。年12月31日以招标的方式公土地增值税开出让。这批限价商品房用地共二宗，分别是位于宝安区龙华街道，宗地号为A816-0039【最高售价限9840元/平方米】；位于龙岗区宝荷路南侧，双限双竞宗地号为G02113-0021【最高售价限8400元/平方米】。“9.27”房贷08年“五限”居住用地将出让2008年1月10日出让的“五限”居住用地（宗地号分别为A001-0126和A207-0102，二宗地要求捆绑出让）货币从紧此政策将严重影响开发商的收益，会导致土地流拍，政府必须协调好“限地价与限房价”，需要开发商与政府共同努力才能真正抑制房价。本报告严格保密10“9.27”房贷新政表明了政策部门意在挤压房重大政策解析地产市场泡沫的决心加息减税限外政策六条新规土地增值税双限双竞“9.27”房贷房贷紧缩信号重申了政策部门意在挤压房地产市场泡沫的决心，也传递出一个不容错判的政货币从紧策信号：针对资产价格的快速上涨，宏观调控正在由过去单纯依靠货币政策的总量调控，转向对于通货膨胀、股市和房市的综合治理——这无疑是一个良好的开端。本报告严格保密11“从紧的货币政策”和“稳健的财政政策”有效重大政策解析的缓解房地产市场的供需矛盾“稳健（稳中适度从紧）”从紧的货币政策的货币政策加息减税转＋＋限外政策向六条新规稳健的财政政策稳健的财政政策土地增值税从紧的货币政策意味着，未来国家有望通过银双限双竞行信贷的价格和数量工具来遏制房地产投资炒作。“9.27”房贷财政政策虽然继稳健的财政政策意味着，未来国家将加大对住续“稳健”，但调控方向更加注重房保障体系的支持力度，加大廉租房和经济适用货币从紧“促进结构调整和房等保障性住房建设，从而在一定程度上缓解房协调发展”。地产市场的供需矛盾。本报告严格保密12利息和准备金：流通货币减少，抑制信贷，对房地产市场的影响遏制房地产投资，但对自住需求影响有限1、紧缩银行资1次减利息税金量流通，抑制①房地产市场流动资流动性过剩金量减少；5次加息2007年1－122、增大资金流②开发商暂缓开发进程，尤其是依靠流动月通成本10次提高准备金资金运行的企业。中国人民银行3、在自住需求③投资投机市场观望……不变的情况下，氛围加重。减小投资投机比……例（维持健康的住房需求市场）行政机构市场手段政策目的市场影响2008年1月25日起，央行将再次提高准备金率0.5％，由14.5％提升到15％本报告严格保密13限外投资：扩大限外，楼市减少承接力，房对房地产市场的影响价上升放缓1、严禁返程并购；2、限制批准外商房地产企业；外商企业3、限制外商投资于高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；4、限制外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司；5、不鼓励外资企业进行普通住宅地开发建设。限外政策1、属中央政策，限制外商企业注册行为；2、外商房地产企业随意注册受限；3、限制外商投资房地产领域。1、机构只能购买办公类商品房，但不限套数；境外机构/人士2、境外人士（含港澳台人士）只能购买自住房一套。3、境外人士如因自住需求，一个家庭确实需要购买两处以上的住房，可以通过不同产权人的形式购买自住房屋。抑制房地产投资过热1、属地方政策，限制境外人士置避免外资炒房行为业行为；2、受政策和信息不对称影响，境减缓房价上升速度外人士尤其港人投资行为受限本报告严格保密147.13国土大规范：交易透明度提高，压缩销对房地产市场的影响售策略空间应对策略：禁止内部登记禁止?差异工程进度，分批VIP卡禁止内部拿预售许可证;认购7.13?非现金形式蓄客；禁止发布禁止捂盘销售广告惜售国土大规范?楼盘推广渠道多样化统一认购;书＋买卖禁止炒卖形象广告、产品说明会合同明码标价楼花……?提高营销专业度要求，以灵活应对市场。市场影响：直接影响了销售策略安排的空间；不按规定可能面临系统的锁定，影响销售的进度。本报告严格保密15