建发新江湾城项目市场策划提报新聚仁机构·2010.04聚仁对于新江湾城的理解生态资源——城区唯一原生态湿地外环新江湾城中环生态环境表现生态环境拥有70年原生态湿地湿地面积150亩生态湿地水域面积约40万平米237种植物、114种鸟类、17种两栖爬行动物、18种鱼动植物种类类、9种哺乳动物、352种昆虫等珍惜动、植物空气质量空气质量或达到国际一级标准原生态湿地城区仅此一处自然环境不可复制?教育配套：复旦大学、同济附中、上海音乐轨道交通10号线实验中小学、中福会幼儿园……名校汇集，一体化成长环境游艇码头（规划）?娱乐配套：美格菲健身会所、极限运动公园、新江湾城公园、游艇码头（规划）等……橡树湾?生活配套：长海医院、五角场万达商业中心新城御景同济中学公园复旦新校区汉斯长海医院九龙仓仁恒项目2.5拥有一站式教育配套、高端娱乐设施、成熟生活商业配套公里五角场，万达广场品牌高端——知名开发商云集入驻开发商华润置地珠江投资美国汉斯（上海城投）仁恒地产九龙仓保利地产银亿地产国内外知名开发商云集，奠定了新江湾城板块的旭辉地产高端性，也势必带动板块上升为城市豪宅。铁狮门中建集团建发集团区别于传统豪宅的新豪宅区华山路、湖南路、兴国路……原法租界区域、国际文化底蕴结合老上海风貌、传统的地段优势型豪宅；五角场、万达广场……城市副中心规划利好，万达广场新兴商业配套入驻，新江湾新天地、淮海中路、复兴中路……城拥有城市配套属性；绝对的市中心地段、国际顶级成熟商业配套造就了市中心国际顶级豪宅；湿地、水域、珍惜动植物……70年原生态湿地、40万方水域面积、多种珍惜动植物共同陆家嘴滨江、徐汇滨江、北外滩滨江……生存，生态环境城市唯一；一线江景资源、同时具备城市规划驱动（世博会）的市区资源型豪宅；“生态环境、城市配套”“中心地段、文化底蕴、顶级配套、江景资源”高端配套设施、高端品牌开发商运作，新江湾城是下一个城市型豪宅区域；同时拥有城区唯一原生态资源，是区别与传统豪宅的生态城市豪宅。新江湾城现状——价格：非城市豪宅表现新江湾城白金湾府邸单价表现总价段表现区域特征代表个案（元/㎡）（万元/套）汤臣一品济南路8号王子晶品650001500-2000王子晶品传统地段华山路嘉里华庭950002000-2400嘉里华庭新天地文化型豪宅世茂滨江新华路1绿城黄埔湾900002500-3300华山路号翠湖天地翠湖天地1200001600-4000市中心国际顶级新天地济南路8商务配套型豪宅850001200-1300新华路1号花木号星河湾尚海湾豪庭56000900-1100尚海湾豪庭绿城黄浦湾800002200-3200黄浦沿江资源优势型豪宅世茂滨江800002000-2500汤臣一品1500006000城市一线豪宅10-15万/㎡；二线豪宅6.5-9.5万/㎡；以上1200002800-4300目前区域价格仅仅高端表现，与城市豪宅相差甚远。白金湾府邸新城御景33000430-460城区唯一新江湾城生态资源豪宅华润橡树湾42000700-800新江湾城现状——产品中端转向高端新城御景（早期）华润橡树湾（现在）立面面砖、现代风格立面石材、ARTDECO风格户型90-140㎡、传统常规户型户型175-176㎡、宽景大宅精装前期毛坯、现在简装精装豪华精装、4500元/㎡客源杨浦、虹口、宝山常规改善客户客源杨浦、虹口、宝山高端改善客户购买动机看中新江湾环境购买动机高端性、生态环境、教育配套产品高端化发展同时客源层次明显提升，但广度并未放大，仍北三区表现新江湾城现状——客源：北区客为主，辐射范围有限项目区域杨浦虹口宝山黄浦崇明闸北普陀长宁徐汇卢湾闵行浦东金山其他上海64%新城御景41%16%15%4%4%4%4%3%2%2%1%1%1%2%外地36%上海58%橡树湾31%25%14%7%3%7%2%2%2%1%1%1%1%3%外地42%上海59%加州水郡36%13%10%9%4%4%4%2%4%2%2%3%2%5%外地41%北三区区域客源占上海总量60-70%，目前仅三区高端客源表现；客源广度并未辐射于全市、形象仍局限于区域。未来新江湾城——进入豪宅时代仁恒怡庭仁恒怡庭新江湾城将规划为大平层、叠加产品，面积160-300㎡以上，预计2010年6月份开盘，预计价格6万/㎡左右，据现场人员介绍，有许多仁恒的老客户有购买意向。仁恒目前在售个案（上海）项目名称仁恒河滨城图示总建面：6.5万方；容积率：1.2区域花木板块（浦东）18栋7层高多层社区，但规模较小，排布较密，一期产品规划为大平层精装修产品、二期叠加产品。主力面积段136-150㎡精装标准5000元/㎡1-3月成交价53289元/㎡未来新江湾城——进入豪宅时代九九龙仓项龙仓项目（原目（原绿绿城城项项目）目）本案即为绿城新江湾项目，目前已置换给九龙仓，定位为绿城体系内规格和水准最高的公寓项目。?项目地址：殷行路淞沪路?建筑形态：小高层公寓?总期数：未知九龙仓目前在售个案（上海）?总建筑面积：100731㎡项目名称新华路一号?住宅建筑面积：98103㎡?地下总建筑面积：38443㎡?总户数：554图示?容积率：1.7小区建筑沿南北向中轴线对称布置，规划11幢住宅，点式建筑与板式建筑并存。住宅沿周区域新华路（长宁）边布置，围合出中央大花园，形成一个组团，产品精装修。主力面积段300-360㎡精装标准10000元/㎡1-3月成交价87640元/㎡区域楼市发展由区域高端开始走向城市豪宅；豪宅未来发展沿袭传统奢华、成本堆砌路线；在未来豪宅区域背景下，产品形象同质化严重，差异化于市场成本堆砌更能体现独特豪宅形象。聚仁对于自身项目的理解项目区位——最好地块之一游艇码头（规划）华润珠江同济附中复旦公园长海医院汉斯中建地块拥有湿地环境、相对离五角场商业配套较近；上音仁恒九龙仓中福会地块小区位综合价值与其他相当。地块①湿地地块②银亿铁狮门旭辉五角场品牌运作——品牌形象变迁、高端发展要求曾经，城市副中心新江湾城只局限于中端社区普陀曹杨进行普通住宅、旧城改造的中端开发形象尚城国际普陀曹杨如今，在逐渐崛起的高端国际社区新江湾城公园与华润、仁恒、保利等“群雄逐鹿”，演绎豪宅形象建发新江湾地块是实现建发品牌之于上海豪宅形象的旗手，肩负建发高端地产运营商形象的重任。产品形象——总规：最生态新江湾景苑：三栋楼、72-77米大栋距新江湾雅苑：叠加产品、低密度社区总规特征：错开大栋距、低密度、类别墅产品形象——建筑：豪宅品质、原生态建筑立面用材：墙体保温系统、石材+面砖立面表现：原生态元素、同时显尊贵立面特征：豪宅品质、原生态建筑、生态环保产品形象——户型设计：豪宅气质景苑主力户型雅苑主力户型168-172㎡230-260㎡221-255㎡280-310㎡公寓主力面积段叠加主力面积段对比入户形式功能客厅（㎡）（㎡）公寓：5-6米大面客厅、阳台市场豪宅160-220240-300独梯独户入户花园、豪华主卧多层：局部挑空公寓：5.8米开间、9.2米阳台项目170-255230-310独梯独户入户花园、豪华主卧多层：客厅挑空户型设计、功能已具备豪宅气质相比市场豪宅，在面积段、客厅功能表现更高端项目肩负建发品牌形象提升，自身产品表现已经具备豪宅形象运作；同时产品气质拥有一定原生态元素基础。项目定位思考①新江湾城气质：全市生态型豪宅区，“原生态”气质独特②新江湾城竞争：成本堆砌、实现差异化不淹没于同质竞争③新江湾城客户：最看中区域生态环境，客户需求生态豪宅④项目自身产品：已有原生态要素，可将生态元素最大化⑤国际发展潮流：“生态”、“低碳”是目前主流发展趋势项目定位最能代表新江湾城原生态气质的领军个案最能代表建发高端品牌形象的上海城市级豪宅明星个案聚仁对于项目客源的研判目前客源表现——北区客为主，辐射范围有限项目区域杨浦虹口宝山黄浦崇明闸北普陀长宁徐汇卢湾闵行浦东金山其他上海64%新城御景41%16%15%4%4%4%4%3%2%2%1%1%1%2%外地36%上海58%橡树湾31%25%14%7%3%7%2%2%2%1%1%1%1%3%外地42%上海59%加州水郡36%13%10%9%4%4%4%2%4%2%2%3%2%5%外地41%北三区区域客源占上海总量60-70%，目前仅三区高端客源表现；客源广度并未辐射于全市、形象仍局限于区域。客源变化趋势——品牌规模性开发、辐射于全市①仁恒、保利、九龙仓等知名开发商，规模性发仁恒、保利等品牌仁恒、保利等品牌忠忠实实客客户将闻户将闻名名而而来来，，随随展，区域楼市认知度将大幅提升之之带动带动群群众众效效应应，客源，客源层层面面将将全面全面铺开铺开②复旦、同济附中等人文教育、娱乐配套、五角场国际国际社社区区形象、生活形象、生活氛氛围围日益日益成熟，唯一生成熟，唯一生等基础设施完善，国际社区形象日益成熟态环态环境境将将吸引吸引向向往往生生态态豪宅生活的城豪宅生活的城区区富富豪豪客源分布区域大平层目标客源圈定叠加目标客源圈定杨浦、虹口、宝山45%杨浦、虹口、宝山35%浦东高桥五角场浦东区域杨浦、虹口、宝山20%40%黄浦、闸北、静安其他区域黄浦、闸北、静安其他等市区35%10%等市区30%浦东15%其他区域陆家嘴10%黄浦、徐家汇闸北等市中心五角场道路系统通达性、新江湾城各大知名开发商规模性开发影响上海北区高端、低密度产品可选余地十分有限（仅保利叶上海）凭借市区无法享有的优越生态环境，运作全市客源客源分布：杨浦、虹口、宝山上海北三区（包括外省市在上海常住居客源分布：杨浦、虹口、宝山上海北三区为主力（35%）；黄浦、闸北民）为主力（45%）；黄浦、闸北、静安等市中心（30%）；浦东