PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA上海同策房产咨询股份有限公司上海松江佘山天安别墅三期地块定位报告第一区域事业部贰零壹壹年柒月PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA我们来到了一个极具发展空间的热土……区位价值区域属性??项项目位于泗目位于泗泾泾板板块块，，与佘与佘山板山板块块交交汇汇，集，集两两大板大板块资块资源于一体源于一体PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA?距离佘山国家旅游度假区2公里佘山站?佘山娱乐休闲配套在本案5公里左右的生活半径里佘山国家旅游度假区?本案毗邻地铁9号线佘山站，至松江新城核心区交通十分便8公里洞泾站捷辰山植物园13公里天马山森林公园松江大学城站松江新城核心区佘山国家旅游度假区松江新城站??宗地位置宗地位置紧邻紧邻99号线佘号线佘山站，多山站，多条条市市级级主干道可快速接入市主干道可快速接入市交通属性区区，交通便利，，交通便利，联动联动性性较较高。高。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA?快速交通：经由嘉松公路、沪松公路、莘砖沪青沪青平公路平公路公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及徐泾别墅区市区。赵巷别墅区?轨道交通：地铁9号线已投入使用，本案临近佘山站，距离约在2-2.5公里。99号线号线A9A9泗泾板块泗泗泾泾站站佘佘山站山站莘莘砖砖公路公路本案佘山别墅区莘闵别墅区A5A5A8A8嘉松公路嘉松公路沪沪松公路松公路嘉松公路??周周边边商商业业配套逐步跟上，逐步形成以高端居住社配套逐步跟上，逐步形成以高端居住社区区及及国国家家级级商业属性旅游渡假旅游渡假区为区为主的版主的版块块主主调调。。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA泗泾站三湘商业广场泗泾镇中心佘山湾商业中心位于泗泾站的大润发超市佘山站本案本案所在区域目前无大型配套，主要依靠周边社区的小型商业配套，但未来将有三湘商业广场和佘山湾商业中心投入使用：?三湘商业广场?占地约5万㎡，总建约10万㎡，紧邻9号线泗泾站，集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐于一体的一站式体验消费中心，已投入运营?佘山湾商业中心?上海城投开发，超过10万㎡的各类商业中配置了5万㎡的滨水风情三湘效果图三湘效果图商业，3万㎡的精品城市广场，约2万㎡的“佘山湾主题商业街”。（建设中）??大大佘佘山山区区域域规划辐规划辐射本版射本版块块，，带来带来吸引高端客吸引高端客户户的机的机会会，，大佘山规划同同时时本本区区域高端客域高端客户户的置的置换换需求需求与与口碑也是本案的潜在机口碑也是本案的潜在机会会。。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA本案佘山欢乐谷佘山索菲特酒店大佘山区域定位高端圈层，周边规划有索菲特大酒店、佘山艾美酒店、欢乐谷、佘山高尔夫等项目，同时千万级别墅林立将吸引大量本地或是外来的高端客源。?佘山距离本项目2公里左右?佘山上的天文台、百年历史的大教堂将给本区域带来浓厚的人文气息。2000年开挖的月湖将和佘山组成上海唯一山水景观，地域优势明显。?上海市政府计划将此地建成一个综合性休闲度假与高档别墅区相结合的区域，规划面积为46平方公里，预计五年内建成。佘山艾美酒店佘山高尔夫球场??项项目位于松江泗目位于松江泗泾泾板板块块，，紧邻佘紧邻佘山山国国家旅游家旅游风风景景区区，景，景观观河河项目地块道等道等资资源源较较丰富，丰富，0.850.85容容积积率率决决定了定了项项目目产产品以低密度品以低密度为为主主PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA地块名称松江泗泾板块天安豪园三期地块西到天安豪园二期、东到佘山东地块四至郡，北到米兰诺贵都，南到古楼阁河道总占地面积184642㎡容积率0.85本案总建面积156945㎡宗地规划用地性住宅质车位配比未定其他建筑高度30米项目地块??项项目地目地块块形形状较规状较规整，景整，景观观河道河道贯贯穿其中穿其中，水道，水道资资源丰富源丰富。。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA西侧为天安豪园二期（在建）西侧紧邻嘉松南路宗地北侧为米兰诺贵都古楼公路南侧为古楼阁河道项目中央古楼阁河道东侧为佘山东郡南面河道地块不利条件??项项目目东东北面北面规划规划有幼有幼儿园儿园，且，且临临近近市市级级公路公路，，会会有有噪音噪音影影响响。。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA?西侧：嘉松公路车流量较大，且地铁9号线带来大量噪音。?东北侧规划有幼儿园，白天会比较吵闹。?周边小环境商业配套较少，没有形成高端住宅区古楼路商业的氛围。嘉松公路——对于豪宅客户的消费心理影响较大幼儿园非绝对强势环境资源型豪宅项目适宜走品质打造型高端项目路线！项目地块??地地块总结块总结PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA地块毗邻佘山国家旅游度假区，依托上海唯一的山林景观资源，打造世界顶级区域属性别墅区。周边大佘山别墅氛围日渐浓厚，旅游资源丰富，依托市政规划，高端配套资源日渐成熟。容积率为0.85，可打造低密度社区。古楼阁河道贯穿其中，河道景观为地块地块属性的核心资源。但地块周边规划有幼儿园，会比较吵闹，周边市级公路车流量较大，较嘈杂，并不具备打造顶级豪宅别墅社区的条件。产品策略PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA项目需形成以产品打造致胜的策略思想，解决两大核心问题：核心问题1产品革新下的最优产品选择策略项目定位核心问题2项目塑造下的极致独特性演绎产品建议产品策略PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA项目需形成以产品打造致胜的策略思想，解决两大核心问题：核心问题1产品革新下的最优产品选择策略项目定位核心问题2项目塑造下的极致独特性演绎产品建议价值竞争板块/??本本项项目地目地处处松江大松江大佘佘山山区区域域辐辐射射区区域中，主要面域中，主要面临赵临赵巷板巷板块块产品界定竞争板块界定、泗、泗泾泾板板块块、、佘佘山板山板块块的的直直接接竞争竞争。。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA赵赵巷板巷板块块依依据据区区域价域价值评值评估估结论结论，本案，本案所在所在区区域是域是泛泛佘佘山价山价值值覆盖覆盖区区价值竞争板块：域域泗泗泾泾板板块块本案佘山板块佘佘山板山板块块佘佘山山概概念念价价值值板板块块：：佘佘山、山、赵赵赵巷板块巷、泗巷、泗泾泾泗泾板块价值竞争板块/??从项从项目容目容积积率率来来看看，，独栋独栋、、联联排排、、叠叠加加和大平和大平层这层这些些低密度低密度产品界定竞争产品界定产产品都是本案定位需要品都是本案定位需要考考虑虑的物的物业类业类型。型。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA项目地块技术指标价值竞争产品：容容积积率率0.850.85独栋别墅区域价值属性双拼/联排别墅叠加别墅低密度高端住宅低密度高端住宅区区低密度大平层产品独栋别墅??各各竞争竞争板板块块均均有有独栋别独栋别墅分墅分布布，其中，其中佘佘山板山板块块分分布最布最多多PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA圣安德鲁斯庄园赵巷板块佘山高尔夫别墅佘山银湖别墅佘山3号泗泾板块泗泾颐景园紫都上海晶园本案同润圣塔路斯佘山板块佘山东郡中凯佘山别墅东紫园天马高尔夫别墅主要主要独栋别独栋别墅墅楼盘楼盘分分布布??佘佘山板山板块块以以总总价价段段在在30003000万以上万以上，面，面积积段段在在350-500350-500㎡㎡之之间间独栋别墅的大型豪宅的大型豪宅项项目目为为主主；；泗泗泾泾板板块块以以280-350280-350㎡㎡的的独栋为独栋为主，主，总总价价在在15001500万万之之内内；；赵赵巷巷仅仅一一个项个项目在目在售售，，400-500400-500平的大平的大独栋独栋。。PLANNING&ARCHITECTUREBYTOSPURSHESHAN、SHANGHAI、CHINA价格年平均增长率主力面积段成交均价（元/板块项目名称主力成交总价（万元）月均去化（套/月）（㎡）㎡）板块　年平均增长率一期341-510一期48697一期1500-2000一期0.42栋长泰西郊别墅三期220-340三期42181三期920-1400三期1.7栋泗泾板块39.5%合生国际花园259/29624619660-7707.3310/335/376/赵巷板块38.9%佘山银湖别墅440191300-15000.5407泗泾板块佘山板块43.6%同润圣塔路斯268/315/34442000600-9001佘山东郡285/304/31930049600-8002.5泗泾颐景园272-34824328850-9508.3合计280-32028912600-90019.6赵巷板块圣安德鲁斯400/490429381