马老师零售商业地产咨询顾问服务的专家，拥有近十年零售商业地产从业经验。期间为全国范围内众多购物中心和城市综合体提供专业的投资咨询意见，工作内容包括：宏观市场研究、消费者需求分析、商圈定量与定性研究、项目主题定位、业态组合与品牌落位建议、商场内（外）部人流动线规划建议、商业硬件设施优化建议、主力店前期规划建议、项目租金规划以及项目投资收益预测等，为大部分商业项目提供购物中心招商全程顾问及购物中心开业前运营管理顾问服务。重点客户包括：东方明珠集团、深国投、上海城投控股、重庆渝中区商委、重庆协信集团、融科置地、KWG、TESCO、无锡轨道办、贵阳中天城投、上海九百集团、万科等。职业履历：仲量联行（上海）高力国际（北京）第一太平戴维斯（北京）同济大学EDP企业培训主讲人之一商业地产运营管理沙龙社会活动：创办发起人楼市、新浪地产、红地产、中国房地产信息、中国房地产报等专题撰稿人2商业地产的四大要素，可简单概括为：1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键;2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性;3）成本与融资，项目开发资金保障;4）运营与推广，提升物业的商业价值;首要一步：从定位到招商3第一部分定位与规划设计4时间项目内容核心要点60mins一、商业定位之市场研究–城市宏观经济研究1）城市宏观经济水平将决定–零售市场调研及分析商业发展的层级，宏观经济–主力消费群体特征研究影响品牌对城市的认可度以及确定客群的消费水平；2）零售市场及商圈特征分析，帮助确定商业未来的成长空间，以及如何获得市场的支撑；3）未来目标消费群体，比如：日常消费半径、不同消费群体结构的消费特征、购物频率和平均花费、以及对不同零售业态的消费选择等；二、商业主题定位商业主题概念定位4）商业主题概念定位是项目继续深化定位的基础；5商业定位之市场研究商业地产开发全产业链2.?目标市场定位商业定位3.?商业业态定位商业设计1.金融问题?发展阶段认知?商业布局定位?区位属性?经营模式?开发资金来源?结构设计?平面设计?产品模式商业地产开?经营策略发全产业链?动线设计?风险控制?空间节点设计?商业模式?体验性商业设计元素4.招商运营?创新性商业设计?招商执行?运营管理?营销推广?业态定位再调整宏观经济分析城市宏观经济分析：是项目投资策略的基础要件，人均GDP及可支配收入等决定市场基本需求，为项目产品设计及投资风险控制提供参考。地区生产总值（GDP）分析单位：亿元地区生产总值（GDP）分析2,50060%50%2,00040%1,500社会零售品销售总额30%1,000社会零售品销售总额20%50010%城市居民人均可支配收入00%199819992000200120022003200420052006200720082009城市居民人均可支配收入固定资产投资房地产投资常住常住人人口总口总量量西固定资产投资安市GDP增长率及各房地产投资产业增长率增长率城市宏观经济分析20%16%/旅游人数及旅游收入（/年）12%8%4%实际外商投资总额实际外商投资总额0%2000200120022003200420052006200720082009城镇居民恩格尔系数第一产业增长率第二产业增长率城镇居民恩格尔系数第三产业增长率GDP增长率8市场发展分析城市开发机会分析：主要帮助了解城市发展规划和政策环境，在符合政府规划和产业引导方面提供满足市场潜在需求的产品。企业战略目标企业企业战略战略与目标分析与目标分析城市资源、政策环境分析投资环境与产业指导城市发展规划城市开发机会分析城市资源与市场需求分析土土地供地供应情况应情况调调查查政策环境城市发展规划市场需求分析市场需求分析投资环境与产业指导土地供应情况9主力消费群体特征研究消费消费支出类型结构食品教育文化娱乐服务交通和通讯衣着居住医疗保健家庭设备用品及服务其他总计47802523159310621062106279739913278消费金额（元）（仅为示意，供培训使用）36%19%12%8%8%8%6%3%100%6%3%食品8%36%教育文化娱乐服务8%交通和通讯衣着8%居住医疗保健12%19%家庭设备用品及服务其他商品和服务10主力消费群体特征研究家庭月收入（元）消费者背景分析——年龄年龄、收入51以上18-25（仅为示意，供培训使用）7%13%10%4%4%1000-200042%2001-40004001-60006001-800040%8001以上36-5026-3540%40%??按照本次配额要求分别为18-25岁40样本26-??300样本中家庭月收入情况呈两头少中间多的分布态35岁120样本、36-50岁120样本、51岁以上势,月收入在2001-6000元的共占总体比例的82%,而20样本。从6000元以后的比例锐减,因此6000元可作为一个区分中高收入群体和中低收入群体的分水岭。11主力消费群体特征研究消费者背景家庭结构分析——家庭结构、孩子孩子的、职业花费(元)职业（仅为示意，供培训使用）2%自由职业者4人或以2001-3000医生家庭主妇教师3%高级管理人员上单身,4%小于5001%0%5%7%两人世1001-20008%公务员3%4%公司职员界17%私营业主47%15%5%三口之退休人员家8%73%501-1000工薪一族在校学生8%71%19%??家庭结构以三口之家为主，占72.7%。??在访问中，126个家庭中七成以上在孩??将近一半的受访者职业为公司职表明以家庭型消费为主导的项目存在子的消费上每月花费501-1000元。表员，表明该类人群为主要消费人较大的市场潜力。明在引进青少年儿童业态时需注意其群，在业态的引进上要注意与该档次和消费者需求的匹配度。类人群的消费能力匹配。12主力消费群体特征研究消费者行为分析——消费区域和考虑因素（以?南新街口京市场为商圈为最常去例购物的场）所，主要消费目的为购物94.3%新街口商圈和餐饮，选择的原因是商场集中，商品（仅为示意，供培训种类丰富及成使用熟）的商业氛围所带来的大量人流。大洋百货常去的购物场51.7%所48.3%夫子庙大洋百货人气最高，作为在受访者心目中有着中档和中41.3%?莱迪地下购物中心31.0%高档定位的商场，其业态虽较为单一，但因其商品种类万达商业广场丰富，促销活动较多，为受访者最喜欢的商场，表明中19.3%山西路湖南路档至中高档定位的商业项目在南京有着较大的市场潜17.3%水游城17.0%力；德基广场16.0%金鹰国际购物中心莱迪地下购物中心在多受访者心目中的定位为中低档，8.7%苏宁环球其丰富的商品种类，时尚新颖的商品以及便宜的价格赢?苏宁银河新街口店6.7%得了受访者的喜爱；6.3%太平洋6.0%万达广场消费者主要消费目的为逛大卖场，目的性消费中央商场意图较明显，表明在主力商家的选择上要注意与项目相南京新百1.3%匹配，以避免一店独大的局面；0.3%?润润巷0%20%40%60%80%100%13主力消费群体特征研究消费者行为分析——消费区域和考虑因素（以南京市场为例）（仅为示意，供培训使用）?选择的消费区域0选择理由1选择理由2选择理由3德基广场在受访者最喜欢的购物场所中以明显的优势高于金鹰国际购物中心，其业态较新街口其他商场来说大洋百货促销活动多商品种类多价格便宜更全面，消费者选择的余地也更大，表明购物中心因其万达商业广场商品种类多商业网点多有大卖场丰富的业态以及多样化的选择正逐渐受到消费者青睐；相对于德基广场，更多的消费者认为金鹰国际购物?德基广场商品有品位品牌高档商品比较新颖中心定位高档，我们推测可能是由于金鹰入市较早，抢金鹰国际购物中心商品有品位品牌高档商品比较新颖先在消费者心中占据了高端的位置；夫子庙虽在常去的购物场所中排位第三，但受访者的喜夫子庙小吃多商品种类多商品价格便宜?爱程度较低，表明以小商品批发市场为主的传统商圈正水游城离家近内部环境好商品种类多逐渐失去其原本的吸引力；220%?山西路湖南路以其特色小吃及定位大众的商家聚集了较200%旺的人气；180%46%?在各消费区域中，消费活动主要以购物/逛街为主，而逛160%超市/大卖场、娱乐和餐饮的消费活动所占比例很小，表48%140%30%明以超市/大卖场为主力店的综合项目以及娱乐餐饮业态9%42%6%26%120%16%19%17%有着一定的市场潜力。随着生活水平的的提高，该比例14%26%6%9%4%10%0%12%100%5%0%25%0%27%4%0%未来会有提高趋势。57%26%80%98%60%95%99%100%100%88%100%90%96%100%40%82%83%78%66%20%29%9%0%7%3%5%2%2%2%5%5%0%6%0%圈场心货店场心城庙洋球路场百商广中百口广中游子平环南商新口业物洋街基物水夫太宁湖央京街商购大新德购苏路中南新达下河际西万地银国山迪宁鹰莱苏逛金超市/大卖场购物/逛街娱乐餐饮14主力消费群体特征研究经常去的消费区域与家庭月收入交叉表（仅为示意，供培训使用）消费者行为分析——消费区1000-2000域和2001-4000考虑因素（以4001-6000南京市场为6001-8000例8001）以上总计41.7%35.8%28.1%16.1%38.5%31.0%万达商业广场66.7%39.8%40.5%41.9%38.5%41.3%莱迪地下购物中心25.0%46.3%57%54.8%69.2%51.7%大洋百货16.7%5.7%5.8%9.7%7.7%6.7%苏宁银河新街口店8.3%12.2%20.7%19.4%30.8%17%德基广场0.0%6.5%19.