东平县房地产市场调研二零一二年四月二十七日前言受山东华城房地产的委托，我公司对东平房地产市场进行全面细致调研分析。调查的内容主要包括房地产市场宏观、微观等多方面，同时对东平现阶段的房地产供给和需求市场进行专业调研分析，对山东华诚公司已开发项目进行深入分析，本报告不包含具体产品优化方案、营销策划的步骤，形象包装和平面内容，根据合作的深入，我司会逐步提报相关报告。本案是我司在付出大量人力物力后综合所得，数据信息量较大，请耐心观看恒久·全程策略伙伴--专注地产--君子行·而不同服务理念：诚信专业规范高效恒久·力量专业、系统的市场调研准抓市场脉搏细致的市场分析精准的定位准确定位1+1=总体规划策划最优化的产品最优化的产品策划成熟的营销模式顺利销售，回笼资金高效的广告宣传塑造品牌品牌的塑造和延伸目录第一部分东平概述第二部分东平房地产宏观发展环境第三部分目前在售或即将在售楼盘参考第四部分对未来需求态势的分析和预测第五部分总结第六部分目标项目分析第一部分东平概述（一）人口因素（二）经济、文化因素及当地人购房心理（三）城市规划（一）人口因素东平县，隶属山东省泰安市，东邻肥城，南邻汶上、梁山。交通便利，105、220国道、072省道、济菏高速公路全县贯通，距离省会济南车程40分钟。全县土地总面积1330.44平方公里，管辖14个乡镇，总人口约77.64万，其中城镇人口9.44万，县城常住人口16万以上其中公务员人口及事业单位人口1万人以上，外地人口较少，基本属于较封闭城市，所辖乡镇居民进城购房现象较为普遍。（二）经济、文化因素及当地人购房心理（1）大力发展铁矿和旅游业东平2011年将2005年的三次产业比例为20:54.3:25.7调整为至今的13.9:49.3：36.8。形成以化工、资源开发、高档纸业、机械加工、纺织、建材、食品加工等七大主导产业，主要的龙头企业有瑞星集团、九鑫集团、光大集团、新东岳集团等。近几年东平大力发展第三产业，大打“水浒”品牌，目标进入“大泰山”旅游圈，以“水浒故里、度假东平”为主题定位，围绕全县20个经典组团，铺开了上单体项目。未来几年，东平将大力发展铁矿产业，金牛、宏达、建龙3家铁矿已投产，润辰铁矿即将投产，百盛、盛鑫、庆达3家铁矿正在建设，彭集铁矿完成详探，中联水泥熟料项目正建。（二）经济、文化因素及当地人购房心理?东平县经济小结最近几年，东平经济发展速度递增，城市建设、环境绿化等方面达到了明显的改善，道路整修、城乡改造建设框架基本完成。旅游市场也日趋完善，县城的商业发展也具有一定的规模，围绕百货大楼、医院、车站形式的商品零售区极大满足了居民的生活所需，但商业中心还有待完善，中心区结构不完善导致交通堵塞、脏乱差等问题还有待解决，目前还没形成具有地域性的特色行业。工业企业数量有所提升，经济总量有了一定提高，但总体水平薄弱，旅游业发展较为迅速，但规模有限。工业企业以及旅游业在招商引资等方面缺乏必要的引导和干预，缺乏发展的核心竞争力，总体来说，东平经济的发展在邻近县市中，还存在一定的差距。（二）经济、文化因素及当地人购房心理?（2）东平人性格分析：东平人特讲究人际关系和尊卑等级，乡土意识浓。?（3）东平人购房心理分析?东平属经济较落后地区，城镇人均年收入2万元左右，更由于近两年受高利贷影响，对一些相对富庶的乡镇人群影响较大，对购买期房抱有极大的谨慎和排斥态度。三、城市规划?近年来，东平经济和社会发展跨入了一个新的发展轨道，在城区规划建设方面，构筑了东部行政办公区和中心商务区，是东平城市的核心区域。随着经济发展和规划的完善，以及西部自然条件的得天独厚，目前房价最高的区域在县城西部。县城的北部为工业园区，建立于2002年5月，总规划35平方公里，基本形成了以九鑫集团、中顺集团为龙头的日用化工、生活用纸、电子电器、钢材加工、亚麻纺织、印刷包装、食品加工等工业体系，园区内共有给类企业70余家。县城南部邻大清河，目前已经建成了水浒码头、清河公园，大力发展了航运业。东平目标是形成“一主、一辅、一区”的城市格局。一主就是现有建成区，一辅就是大清河以南，依托瑞星集团的工业区，一区就是白佛山以南至东平湖的旅游、休闲度假区。第二部分东平房地产宏观发展环境（一）房地产发展概述及近期市场描述（二）开发量与销售情况（三）房价情况（四）目标消费群（五）未来楼市走势预测一、房地产发展概述及近期市场描述?东平房地产市场开发始于2000年左右，第一家外地开发商（浙江），圈得260亩地块，于2005年正式开发杭州花园，到现在的泰安、聊城、河北及福建、浙江等外地开发商纷纷进入东平房地产市场，配以当地龙头企业和开发商，形成了“群雄逐鹿”的开发局面。二、开发量与销售情况?通过对市场的调研，初步分析每年在售的面积在30万平米以上，房源放量约2000户以上，一些现房、准现房和当地龙头企业（土地大为本集团旧厂房或土地成本较低）开发的项目销售较为理想，能完成推出房源销售50%以上或接近尾盘销售，其他项目年销售率一般在10-30%。三、房价情况低价高价?东平住宅项目40002400—3500元/㎡3500，个别尾盘项目达30002500到3700—4000元/2000㎡，储藏室1400—150010001800元/㎡,车库500、车位2000—25000元/㎡。四、目标消费群?国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、教师、银行、企业工人、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中以国家公务员和乡镇富裕者为主。五、未来楼市走势预测?由于东平目前有三、四十家开发商，同时在售30个以上楼盘，因此竞争非常激烈，较多楼盘的优惠幅度较大，最高幅度能做到95折或300元/㎡优惠，个别楼盘推出特价房，首付3万的优惠政策和期房补差价的政策，加上当地企业的土地价格优势，大打价格战，因此预计在短期内价格上涨幅度会非常小。第三部分目前在售或即将在售楼盘参考第三部分目前在售或即将在售楼盘参考?1、正大城市花园?开发商：济南正大建业?代理商：persun鹏翔?电话：0538-2723456?位置：平湖小区西侧汶河街北?项目情况：11栋11层小高层，均价3200元每平，最高4000元每平。2010年7月开的盘，2011年9月26交房。第三部分目前在售或即将在售楼盘参考2、丽景名郡开发商：东平县城市建设综合开发有限公司代理商：无电话：26161112615999位置：东平县西华联超市北行100米路西项目情况：3栋6+1的11层，2009年开盘，2010年交房。现在是尾盘销售，车位是8万一个，商铺5600每平方，均价3200元/平，最高价3500元/平，最低2066元/平。第三部分目前在售或即将在售楼盘参考3、港基文华园开发商：山东新地置业有限公司代理商：智光咨询电话：22286662228777面积：96-117位置：汇河街西段华联超市西侧项目情况：一期4栋17层，小高层11层，8栋多层送阁楼，二期2栋17层的，今年5月1前交房，均价3600元，最高4000元，最低3000元，属于东平口碑比较好的一个项目。第三部分目前在售或即将在售楼盘参考4、府第东郡开发商：鲁启地产代理商：泉润地产电话：0538-23378882337999位置：佛山街第二实验中学（职业中专）南邻项目情况：1期主要是多层11栋5+1已经封顶2期2座17层2座23层的现在刚开始打地基均价3300最高3400.这个项目据说一期已经卖了百分之80但是据我从别的楼盘了解不可能卖那么多第三部分目前在售或即将在售楼盘参考5、光大家园开发商：光大置业代理商：无电话：29909992696999位置：东平县佛山街037号项目情况：一期4栋11层的二层5栋11层的2011年10月开的盘2012年10月交房商铺8000一平方住宅均价3300最高4000卖的应该也不怎么样。现在基本上已经快封顶。第三部分目前在售或即将在售楼盘参考6、弘盛华庭开发商：弘盛地产代理商：无电话：60607766060777面积：77-136位置：白佛山佛山街以南博物馆以东项目情况：多层5+11#2#11层7#12层是观光电梯一期2010年12月开的盘2011年12月31交的房2期准备89月份开始动工均价3200第三部分目前在售或即将在售楼盘参考7、东山水岸开发商：山东宝地置业有限公司代理商：江苏宁成置业有限公司电话：22977772877799面积：107.86位置：东山路南段龙潭街向东200米项目情况：7栋多层6层2栋11层2011年6月开的盘2011年12月31交房均价2800最低2400最高3100位置比较偏卖的应该不怎么样第三部分目前在售或即将在售楼盘参考8、清河上城开发商：淄博金晟云龙置业有限公司代理商：淄博印象文化电话：29977992998899位置：东平县滨河大道清河公园对面项目情况：4栋8层的3栋18层17栋11层现在刚开始盖商铺开盘时间未定里边配套星级酒店这个盘售楼处在东平县来说属于最大的。第三部分目前在售或即将在售楼盘参考9、山水人家开发商：山东九鑫房地产开发有限公司代理商：北京世纪洪安房地产经纪有限公司电话：0538-28500002868888位置：泰安市东平县西山路018号项目情况：现在20栋11层的已经封顶均价在3500最高说是4200最低3400第三部分目前在售或即将在售楼盘参考10、鸿莉塞纳水岸开发商：山东鸿莉置业有限公司代理：无电话：0538-28956662899777面积：93-108位置：山东省东平县105国道和东山路交汇处项目情况：项目位于滨河街以北，范西路以东，西山路以西，北侧为河道。总用地52552.61平，总建面积116456.5平。目前未