北中国海岸宜居第一城！——安德利·迎海花园2011年营销报告DenmarkGermanySwedenNetherlandsCanadaNorwaySouthKoreaPolandUnitedKingdomCezhRepublicIrelandHungaryFranceBelgiumItalyChinaYantaiUnitedPortugalStatesTurkeyJapanMexicoSpainAustriaIndiaVenezuelaSwitzerlandMalaysiaThailandColombiaSingaporeBrazilIndonesiaChileAustraliaArgentinaNewZealand世联怡高2010.12“养马岛”——港城最具魅力的一片湾区土地。2010年，安德利导演的一场“传奇”，已在这里上演！2011年，我们将在这块炙热的土地上，续写更多传奇与神话！回顾逻辑思路目标项目分析明道竞争分析客户分析取势SWOT分析优术营销策略营销执行前期回顾总体认购情况总结　项目推出量认购量剩余量认购比例总套数（套）2912514086.25%总面积（㎡）3233828732360688.85%2010年10月6日认购，当天推出291套房源成功认购251套,认购率达86%，实现认购额1.33个亿，认购均价4725元/平米。推广总结项目自驻场后做的营销活动认购前重要活动梳理7.2310.6烟台房展会项目认购开始9.24国庆客户联谊会7.23房展会，安德利地产亮相，让烟台人对安德利有了全新的认识；9.24国庆联谊会，近600名客户参加，既达到了梳理客户的目的，同时也为迎海花园的成功认购奠定基础；10.6项目盛大认购，一举奠定了项目在滨海东区的标杆地位；未售产品说明未售产品总结7未售房源简要说明：6一、首批认购房源包5括1号楼东单元，6号楼整体，7号楼西34单元，合计291套；二、未推出房源为共92个单元，分布在6栋楼上，合计685套1下面为未售房源面积统计：未售产品说明面积91套数120.36㎡127.74㎡146.97㎡151.09㎡237.03㎡楼号㎡1272727——————2545454——————3——————————504606060——————5——————6060——7303030——————合计171171171606052注：以上房源合计683套，另外3号楼顶楼为2套447.3平米复式住宅。回顾逻辑思路目标项目分析明道竞争分析客户分析取势SWOT分析优术营销策略营销执行2011年目标解析经济经济目目标标2011年全年实现销售额3.5亿元，约500套；将迎海花园打造成为滨海东区的区域性标杆，全项项目目目目标标面超越东海城和檀珑湾；企企业业目目标标成为安德利地产的代表之作，全面提升企业的影响力和信誉力；本体/项目概况：拥有滨海东区一线海景，北瞰北方商务休第一岛—养马岛，西倚烟墩山公园，环境优美；基本信息：占地面积：7万平方米建筑面积：17万平方米容积率：2.6物业类别：住宅建筑类别：高层总户数：一期976户装修状况：毛坯开盘时间：11月6日认购入住时间：2012?绿地率：40.3%物业公司：待定广告：北京明格物业地址：烟台市滨海东路和通海路交汇处。本体分析/交通与配套:交通便利，通达性好，享有海、山河多项景观资源，高端配套丰富；养马岛赛马场高尔夫球高尔夫球场场烟台烟台滨海路烟威高速公路青岛青岛威海威海方向方向方向方向烟墩山青烟荣威城际铁路鱼通沁鸟海水河路牟平牟平河本体/产品构成：项目整体分两期开发，一期由7栋31层高层组成，户型面积为87—137㎡，二期在规划中；一期所有产品户型配比户型户型面积套数所占比例两室两厅一卫87606.15%两室两厅一卫9122823.36%三室两厅一卫12022823.36%三室两厅两卫12722823.36%一期三室两厅两卫130606.15%三室两厅两卫146606.15%三室两厅两卫151606.15%三室两厅两卫237525.32%合计976100%一期剩余产品户型配比户型面积套数比例二期两室两厅一卫9117124.96%三室两厅一卫12017124.96%三室两厅两卫12717124.96%三室两厅两卫146608.76%三室两厅两卫151608.76%三室两厅两卫237527.5%合计685100%本体分析/户型设计：户户有景、户户朝阳、全明厨卫、套型方正，实用性强；1#、7#128平米三室两厅两卫1#、7#91㎡两室两厅一卫146㎡三室两厅两卫户型设计总结：?户型整体方正，功能区间紧凑；?南向阳光客厅，联通超大景观阳台，主卧转交阳台设计；?两个南向卧室，采光好，主卧南向设计外带飘窗；本体分析/园林设计:九大景观节点，“两区四带”,全方位的设计空间与自然空间的融合，从容大度，空间分布错落有致；星海瞻翠海韵明珠迎海叠浪玉海金翼海纳帆影竹海忆梦彩虹幻影海音盈壁音流石阶本体小结:?区位：处于快速发展中的滨海东区，拥有丰富的海景和岛景资源，烟墩山公园几近私有，生态环境十分优越；?交通：交通便利，拥有高品质的配套，随着养马岛的规划建设和龙湖地块的开发，该片区的配套仍快速升级中；?产品：规划合理，户型设计方正全明，满足不同客户不同层次的需求；?规划：“两区四带”、九大景观节点，追求人造环境和自然环境的结合，营造出了尊重自然、顺应自然的高品质人居环境；竞争/区域供应：养马岛版块目前在售项目3个，待售项目2个龙湖、金地等房产巨擘也纷纷在此拿地，未来竞争将异常激烈。龙湖地块养马岛檀珑湾东海城迎海花园紫金山庄安德利东地块中冶地块山海龙城在售项目安德利花园待售项目潜在地块竞争/区域供应：10年养马岛版块高层和公寓的供应量为12.88万平米，10年的去化量为11.15万平米，去化率达到80%，明年紫金山庄也将面世，11年的总供应量将达到22万平米，龙湖明年也将有新产品推出，未来养马岛版块的竞争将异常激烈；项目供应产品10年供应量10年供应10年去化10年去化去化月均去化速11年潜在供结构（万㎡）量（套）量（㎡）量（套）率度（套/应量（万月）㎡）檀珑湾高层8.87308.468093%1706.5东海城高层住宅1.932161.719088%215高层公寓2.154051.0520049%501.1紫金小高层————————————5山庄多层————————————4.5合计12.88133511.15107080%22.1竞争/竞品分析：综合考量地段、项目资源、产东海城品类型等方面因素，锁定本项紫金山庄檀珑湾目主要竞品为：东海城、紫金山庄、檀珑湾以上三个项目与本案，各具特色，在养马岛版块市场形成了“四足鼎立”的局面“四足鼎立”之全方位对比解析檀珑湾紫金山庄?29万生态宜居滨海社区；?8000平米中央景观艺术广场，豪华双会所?60万生态宜居大规模生态社区；配置；?临鱼鸟河畔布置9-10层板式花园洋?南北纵向沿地块东西两侧边界呈梅花点桩房，逐步向地块中心涨至28层，地块式布局，景观轴线贯穿南北两个入口，两侧东南侧为多层区域，沿烟墩山麓布置建筑向外偏转，形成若干通透视觉通廊，最5-6层花园洋房，牟山北侧为2层底层大化吸纳海景资源；住宅；?国资背景，致力于城市发展和滨海新区建?西邻鱼鸟河生态公园；设的天津开发公司；PKPK本案东海城?29万生态宜居滨海社区；?29万以健康运动为主题的生态亲海社区?行列式布局，两区四带，九大景观节?行列式布局，略带围合概念，二期规划点，营造出社区内高品质的人居环境；有联排别墅和酒店式公寓等高端物业；?西倚建设中的烟墩山公园，几近私有?占据滨海路旁最后一块海景，与规划中浅海公园遥相呼应；；??牟平云海置业系烟台本地开发商，曾开烟台安德利地产下属子公司，拥有雄发过云海香都项目，赢得了社会广泛的知厚的资金和良好的信誉，开发的安德利名度和美誉度；花园首开烟台东部高层住宅之先河；竞品分析/城市资源占有力：项目海景资源山景资源其它景观资源其它配套位于滨海一线，但中国邮政、牟平一檀珑湾前面有龙湖的填海——养马岛中工程项目位于滨海一线，但中国邮政、牟平实养马岛、鱼鸟河生态景紫金山庄前面有龙湖的填海东依烟墩山验中学、牟平第二观带、烟墩山体育公园工程项目人民医院滨海东区稀缺的前中国邮政、牟平一东海城养马岛、浅海公园海区域——中位于滨海一线，但养马岛、烟墩山体育公中国邮政、牟平人本案前面有龙湖的填海西倚烟墩山园民医院、烟台银行工程项目本案和竞品项目均沿滨海东区滨海一线分布，地理位置相近，自然景观相近，生活和市政配套共享，但紫金山庄西临鱼鸟河生态景观带，东依烟墩山公园，占据山、岛、海、河四景，优势更为明显；竞品分析/项目规划：檀珑湾东海城??梅花点桩式布局，一高层产品行列式略带围合布局，景观包期为高层，二期将有低围其中；密度产品；?二期将以联排别墅、商业、酒店式公寓?两侧建筑向外偏转，等高端项目为主；形成若干通透视觉通廊，最大化吸纳海景；??临鱼鸟河畔布置9-北部地块以花园10层板式花园洋房，洋房为主，配有一逐步向地块中心涨至栋会所和少量商业28层，地块东南侧为配套；?多层区域，沿烟墩山麓南地块包括七栋布置5-6层花园洋房，高层住宅和沿街三牟山北侧为2层底层住层商业裙房，行列宅；式布局；紫金山庄本案四个项目均注重景观与建筑的完美结合，但紫金山庄总建筑面积为66万平米，物业类型涉及别墅、多层、小高层等多种业态，组团式布局，规划更具竞争力竞品分析/产品户型：檀珑湾户型面积套数比例产品户型套数面积比例紫140-160㎡左两室两厅一卫82—95㎡27250%套三22467%金多层右三室两厅一卫106346.25