枣庄市枣矿集团“四位一体”项目前期策划研究2011年8月山东营特建设项目管理有限公司山东营特建设项目管理有限公司目录目录11、背景分析、背景分析22、项目概况、项目概况33、项目用地需求分析、项目用地需求分析44、项目选址分析、项目选址分析55、项目定位分析、项目定位分析66、土地价格分析、土地价格分析77、实施建议、实施建议山东营特建设项目管理有限公司1背景分析背景分析1、城市概况2、新城崛起3、建设情况4、小结山东营特建设项目管理有限公司城市概况枣庄位于山东省南部，东依沂蒙山，西濒微山湖，南接两汉文化胜地徐州，北临孔孟之乡曲阜、邹城，是中国的“江北水乡·运河古城”。?2004年，枣庄市委市政府迁移新城区，新城区在薛城区和高新区东侧，目前建成区面积10平方公里。?新城区紧靠京福高速、京沪高铁等，是一座有山、有水、有湖、有运河、有高铁的城市。山东营特建设项目管理有限公司新城崛起?2015年新城区计划完成投资125亿元，建成区面积达到16平方公里；?2020年，新城区将与薛城区、高新区融为一体，形成城区面积达100平方公里，人口80万人的大城市格局。山东营特建设项目管理有限公司建设情况?居住用地已出让150.78公顷，占新城区建设用地面积的15.1%（一般标准为22%—32%）；已出让居住用地占规划居住总用地的比例不足50%；?商业金融用地已出让56.02公顷，占新城区建设用地面积的5.6%（一般标准为8%-10%）；已出让商业金融用地占规划商业金融总用地的30.2%；图例:?文化娱乐用地已出让2.39公顷，占规划总用地的4.6%。已建成在建以上三类土地开发严重滞后，亟需加快速度！山东营特建设项目管理有限公司小结问题一：居住功能开发不足问题二：城市活力欠缺市级管理功能初具规模，居住功能居住开发不“给力”，人气不足，商出现短板，开发规模偏小，开发速业金融、文化娱乐等服务设施功能不度缓慢，导致人气难以集聚，商品完善，导致城市功能与产业功能发展房空置率高。脱节，未能形成活力四射的新城区。化解之道：1、以混合居住社区为载体，增加常住人口，形成和谐人居氛围，不断聚集人气；2、打造大型商业综合体，提高城市品位，注重对商业氛围的营造，以商业留住人气，以人气带动产业；3、完善文化娱乐配套设施，满足居民精神文化诉求，提升新城区向心力。山东营特建设项目管理有限公司2项目概况项目概况1、项目背景2、项目必要性分析3、项目可行性分析山东营特建设项目管理有限公司项目背景枣矿集团于2010年5月份向市政府递交了A《关于在新城拟建“四位一体”大型社区的报告》。今年5月份，枣矿集团再次报告相关情况：枣庄市政府长?“四位一体”项目包括棚改房、廉租房、经白适房和商品房。山路?意向需求建设用地1500亩，总建筑面积民118.52万㎡。生C路路?项目保障房40.52万㎡，4880套，其中300珠江套务必于今年9月份开工。B?目前项目初步确定三块用地可供选址。枣庄高铁客站山东营特建设项目管理有限公司项目必要性分析?推动枣庄市保障房建设本项目保障房建设规模大，有利于增加枣庄市的住房供给总量，提高住房保障水平；同时力求把项目打造成为“领先全省、示范全国”的标杆项目，使枣庄市的保障房建设走在山东省乃至全国的前列，提升枣庄市形象。?导入常住人口，聚集人气项目建成后将为新城区导入大量人口，其中保障房常住群体1.7万人，将大大提升新城区“人气”，人气催生商业服务业和公共配套设施建设，从而带动各类基础设施发展，促进新城区持续发展。山东营特建设项目管理有限公司山东营特建设项目管理有限公司项目必要性分析?增强产业动力，带动经济发展空间/土地Space/Land房地产业发展有强烈的波及效应和拉动作用。统计数据表明房地产值每增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5单位到2个单位。此项目能发挥房地产在产业链的带动和反哺作用，增强产业集聚力，唤醒经济发展内在动力。?完善城市功能，提升城市活力项目建设后补充居住、商业、公共服务等城市基本功能，带动周边服务设施配套建设，发挥生产/产业生活/消费Living/Consuming城市聚合功能，提升城市价值，形成生活配套设Production/Industry施齐全、综合发展、独立性较强、有竞争力的现代化新城。山东营特建设项目管理有限公司山东营特建设项目管理有限公司项目可行性分析本项目受到枣庄市政府和矿务局的高度重视，支持力度较大；备选地块基础条件较好，配套设施齐全；同时枣矿集团资金雄厚，有房地产开发经验，能够保障项目的顺利进行。政策政策土地土地资资金金基基础设础设施施经验经验?国家、山东省及枣?国家要求要优?枣庄各金融机构均?枣矿集团已在市庄市政府均高度重?项目用地周边先保证中低价位、将保障房项目作为里调度的矿区棚视保障房建设，同工作重点，大力支交通便利，基础时规定在商品房中中小套型普通商品改整体工程中完持保障房建设。设施完善，城市配建一定比例的保住房和廉租住房的?枣矿集团资金雄成部分工程，下供热、供水、供障房。土地供应，其年度厚，2010年完成属广安房地产公?枣庄市政府与枣矿电、通讯等公共供应量不得低于居煤炭产量2166.66司还在进行着多集团签订了《2011万吨、企业总收入设施项目配套基住用地供应总量的个改造项目，拥年住房保障工作目329亿元、利税本齐全。标责任书》。70%。86.07亿元，名列有此类项目开发中国企业500强经验。。山东营特建设项目管理有限公司山东营特建设项目管理有限公司3保障保障房用地需求分析房用地需求分析1、保障房需求情况2、保障房需求修正3、保障房用地需求分析山东营特建设项目管理有限公司保障房需求情况枣矿集团保障房需求情况一览表单位：户、万㎡棚改房（90㎡/经济适用房（65㎡/廉租房（65㎡/户）合计序号单位户）户）户数建筑面积户数建筑面积户数建筑面积户数建筑面积1甘霖公司10009　　2301.5123010.52通晟公司驻地5204.71780.981781.168766.843通晟公司东夹埠社区7606.82821.61500.9811929.384八一煤电化公司3523.2800.441030.675354.315柴里矿4203.8　　　　4203.86技术学院1020.92　　　　1020.927鲁南装备公司官桥小区1391.3　　　　1391.38铁运处2602.34　　　　2602.349东郊医院1261.13　　　　1261.13合计367933.19540　3.02　661　4.31　488040.52山东营特建设项目管理有限公司保障房需求修正枣庄市经济适用住房管理办法：经济适用住房套型建筑面积应控制在60平方米左右。枣庄市城镇廉租住房管理办法：按经济适用房政策标准新建或购置部分廉租住房。户型面积户数人口建筑面积配套公建总建筑面积序号类型（㎡/户（户）（人）（万㎡）（万㎡））（万㎡）1棚改房3679128779033.113.7336.852廉租房5401890653.510.554.063经适房6612314654.300.674.97合计48801708040.924.9545.87注：户均人口按照3.5人/户，配套公建2900㎡/千人山东营特建设项目管理有限公司保障房用地需求分析根据相关行业标准，参照枣庄市实际情况，保障房宜建成多层，建议容积率为1.3。户数人口总建筑面积占地面积序号类型容积率（户）（人）（万㎡）（亩）1棚改房36791287736.851.34262廉租房54018904.061.3473经适房66123144.971.357合计48801708045.87530山东营特建设项目管理有限公司4项目选址分析项目选址分析1、候选地块分析2、项目选址模糊综合评价山东营特建设项目管理有限公司候选地块分析A枣庄市政府根据城市上位规划，结合项目用地要求，将A、B、C三块地作为“四位一体”项枣庄市政府长白目的候选地，其中棚改房、廉租房、经济适用房山路等保障房项目计划用地530亩。民生C路路珠江B枣庄高铁客站山东营特建设项目管理有限公司候选地块分析地块A：位于高新区，靠近大沙河，总用地面积1330亩，净用地面积1119亩。有利条件：?地势相对平坦，交通便利；?临枣矿医院，配套基础设施较好。约束条件：?包含部分基本农田（近550亩），调整难度大；?包含部分村庄住宅，拆迁量大；?有高压线穿越地块，变更难度大。山东营特建设项目管理有限公司候选地块分析地块B：位于新城区，北临巨山，南邻鸭山，包括珠江路以南、北两个地块。珠江路以南总用地面积996亩，其中净用地面积826亩；珠江路以北总用地面积1638亩，其中净用地面积1315亩。地块B合计总用地面积2634亩，净用地面积2141亩。有利条件：?交通便利，珠江路横贯东西，靠近京沪高铁车站；?靠近城市建成区，基础设施条件较好；?地块面积充足，有利于后续开发。约束条件：?保障房用地占用核心区优质配套资源；?珠江路以南地块规划用地性质为绿地。山东营特建设项目管理有限公司候选地块分析地块C：位于新城区东南部，巨山和韩龙山两山之间，总用地面积1390亩。有利条件：?环境优美，交通便利；?一般农田，可以调整指标。约束条件：?项目周边公用基础设施投入大；?项目与周边高档社区定位不协调。山东营特建设项目管理有限公司项目选址模糊综合评价影响因素的确定观察变量潜变量自然环境C1（30%）项目选址应考虑候选地块自然因素B1（20）基础设施条件C2（35%）候的自然因素、经济因素和社选配套设施条件C3（35%）地会因素，并对这些因素进行政府土地收益损失址C4（50%）深化分析，提出关键因子，模糊经济因素B2（