福门·黛溪湾项目战略发展策划方案1本方案严格保密政策调控背景限制二套房贷一房一价加息影响存量房现在的日子真的很“冷”保障房建设2本方案严格保密2011年的楼市很是悲催在经历了“新国八条”以及接踵而至的调控组合拳让坚挺的楼市彻底hold不住了。传统的“金九银十”也早已销声匿迹，楼市景气指数一路下跌，“政策影响”毫无疑问地成为今年房地产市场的主基调，“调控”则是今年楼市的最热点关键词。每一个房地产人的心情只能用纠结来形容。对于今年楼市调控政策，大部分行业内人士，包括房企在内，都认为会继续加强。而国家也多次强调，房地产调控政策不会放松。本方案严格保密宏观调控已经让房地产到了又一个寒冬那么，我们的市场如何呢4本方案严格保密宏观政策影响关键词：房产税、团购、金融政策、资金压力1、房产税：房产税的出台以及在全国的逐步推广，对大户型住房产品的销售起到限制，影响成交。2、团购：邹平当地很多房产公司一直执行低价团购政策，分流大量客户。3、金融政策：利率提高、放贷难度提高。4、资金压力：当地银行贷款的标准为房屋封顶，银行放贷难度加大，使得开发商前期资金占用过大，资金回笼难度更大；5本方案严格保密国家的调控、消费者的理智，使得房地产的“黄金时代”已经结束，同时这也标志着房地产品质新时代的到来。面对市场的现状，粗放型营销将面临淘汰，这对房地产企业在精细化营销、产品定位、产品创新、户型设计、景观规划等方面提出了更高的要求，总之，面对市场压力“如何抓住客户,精准定位”将是后期营销中最常提到的一句话。通过本方案，将对项目的运作进行详细的阐述6本方案严格保密目录项目销售项目整体项目营销邹平印象C分析定位建议ONTENT?邹平概况?邹平发展状况?邹平房地产市场概况?市场研究小结本方案严格保密地理邹平邹平县位于山东省中部偏邹平县地理区位图北，东接工业重地淄博，西邻省会济南，距淄博市37公里，与淄博具有相近的民俗民风。总人口77.8万人，其中城区人口约38万，城区人口规模远大于淄博周边区县。2011年全国县域经济科学发展交流年会上，连续8年入围全国县域经济百强，在参评的2001个县(市)中名列第15位。8本方案严格保密工业邹平2011年，邹平县完成地区生产总值630.2亿元，与张店区持平；城镇居民人均可支配收入21763元，农民人均纯收入10006元。?全国中小城市综合实力100强中位列第11位。?地方财政收入在全省142个县中名列第3位。?最具投资潜力100强列第3位。?全国民营经济最具活力县（市、区）列第4位邹平县代表企业：山东魏桥、梁邹矿业?邹平县作为淄博市近邻，位于淄博经济辐射圈内；经济、发西王集展、人文生活等团、广富钢铁与淄博有很大相似之、宏诚集团处。?作为全国工业强县，邹平的高速发展造就了一大批中产阶级，成为邹平购房主力。9本方案严格保密魅力黛溪　黛溪河源于邹平县城南部山区，向北穿过城区进入小清河,黛溪河是邹平的母亲河。邹平县投资１０００万元兴建黛溪河风景区，在黛溪河两岸开发出２万平方米的绿化带，拓宽了沿河路，使黛溪河重新焕发了生机，成为居民休闲、游玩的好去处。?本项目位于黛溪河上游，临黛溪湖；环境优美，景色宜人，具有得天独厚的自然环境优势10本方案严格保密邹平房地产近年邹平房地产投资情况?先进城市经验表明，房地产投资占固15000010%定资产投资的比例范围一般均在10％1200008%—20％之间，邹平房地产市场后续提900006%600004%升空间巨大。300002%00%20062007200820092010房地产投资总额（万元）49346370476391484366116425房投占固定资产投资比重5.3%2.2%0.7%3.3%3.5%邹平及参照对象房地产投资情况城市邹平济南青岛淄博滨州山东省全国房地产投资占固投比重3.5％15.7%18.1%15.7%3.1%10.6%17.6%（％）11本方案严格保密邹平楼盘一览?根据高速公路以及城市的齐明天健苑开发区板块属于新兴地5000元/㎡段，借助地段优势，各老城区板块，经过政府对个项目开发势头良好发展，邹平房产市场划分为老城区的改造，后期发展势头看好3个版块，分别为老城板块东方明珠5500元/㎡、新城板块、以及开发区板本案老城板块开发区板块块?邹平未来的土地供给均集中在市中心区域以外，大幅新城板块新城板块是开发的热点区域，也是邹平房价的制高点土地更是远离市区；目前邹平市场在售项目较少，多数项目出现尾盘，市场出现暂时性供应断档；相对而言，星河星河上城南城国际上城及东方明珠等项目规模大，位置好，且有相当剩余房源，成为本项目最大的竞争对手，下面将对均价6200元/㎡均价6000元/㎡重点项目进行分析。12本方案严格保密主要竞争项目分析项目名称星河上城项目位置广电大厦东临开发商天兴置业有限公司建筑形态公寓别墅商住两用占地面积156亩建筑面积20万㎡容积率1.92装修情况毛坯127-157平米起价5800元/㎡户型区间销售均价复式330平米均价6200元/㎡区域配套金摇篮幼儿园，城南实验小学，邹平一中、圣豪超市、黄山步行街项目位于邹平政务中央区，临近黛溪湖，教育商业配套较好；客群定位于高端政务商务人群，且销售情况较好；均价6200元/项目分析㎡在目标客群可接受范围内。13本方案严格保密主要竞争项目分析会仙三路与月河二路交汇项目名称东方明珠项目位置处开发商天兴置业有限公司建筑形态多层、小高层、高层占地面积209亩建筑面积21万㎡容积率1.50装修情况精装修多层：77—112平方米户型区小高层：93—112平方米销售均价5500元/㎡间多层住宅6+1（阁楼）、小高层住宅11层销售情况一、二期已开发完毕，仅剩少量尾房；三期销售中人民医院东城分院魏棉幼儿园、开元小学、梁邹小学、实验中区域配套学、祥云国际购物广场、圣豪购物超市、多乐福超市项目由天兴置业负责开发，开发商口碑好，项目形象良好；项目占地209亩，规模大；临会仙一、二、三路，月河二路及东外项目分析环，交通便捷；周边医疗教育配套齐全14本方案严格保密典型楼盘分析鹤伴二路以南月河水系东项目名称创新南城国际项目位置临开发商创新置业有限公司装修情况毛坯规划户数860户建筑面积20万㎡建筑形态公寓普通住宅销售均价6000元/平米采用新海派主义风格，大面积采用玻璃幕墙。外墙用材上，下层统一采用干挂石材，上层是真石漆。物业管理公司聘请第一太项目特性平戴维斯15本方案严格保密典型楼盘分析项目位项目名称天健苑黄山四路北侧置销售均开发商齐明置业有限公司5000元/㎡价建筑面占地面积8万平方米13万平方米积装修情物业形态公寓商住两用简单装修况优惠政目前团购，优惠后约户型区间100-140㎡策4500/㎡黛溪中心幼儿园、城里小学及幼儿园、黛溪中学、黛溪双项目配套语、圣豪购物、联华超市、商厦百货、黛溪商场、中医院、县医院、梁邹医院16本方案严格保密房产市场小结邹平住宅市场整体缺乏高素质产品，许多中高端及以上需求未得到有效满足，基于许多居民的老城情结，城北区亟待出现好产品来支撑其城市中心地位，而高端客户最关注的购房因素，恰恰是本案最具备的核心竞争优势；邹平居民不缺房子住，他们需要的是跨越式升级的产品；邹平居民受房价升高的影响，需求逐渐向低总价、提高户型实用性靠拢；17本方案严格保密目录邹平印象项目销售项目整体项目营销C分析定位建议ONTENT?项目自身优势分析?销售抗性分析?难点突破本方案严格保密项目自身优势分析?地段优势：本案位于两湖一河改造工程的北部，改造后的黛溪公园，将形成县城一道亮丽的风景线黄山一本案路?景观优势：黛溪湖、黛溪河以及自身水系的打造，形成了本案无与伦比的三重景观优势，是其他在售项目不可比拟的?区域配套优势：项目临近邹平县中医院、黛溪小学、黛溪中学、黛溪双语学校，靠近老城区，生活便利，项目中部黄山一路开通后，将进一步提高本案与城区的通达性19本方案严格保密项目自身优势分析?产品优势：市场上适宜居住的多层产品逐渐减少，本案成为市场少有的别墅社区，提升自身形象。?价格、升值优势：本案项目价格与新老城区竞争项目比，具有价格优势，经过对后期产品的优化，可以说，升值潜力巨大，并且黄山一路的开通，会使本案住宅产品、商业产品不断增值。20本方案严格保密销售抗性分析销销售面售面临临的的六六大大抗抗性性第一、第一、现现有房有房产产政策政策对户对户型精型精细细化化提提出出较较高高要求要求第二、第二、项项目自目自身包身包装装不不到位到位第三、城第三、城区区推推广力广力度不度不够够，，品牌品牌认认知度知度较较弱弱第四、周第四、周边边地地区区城市形象城市形象较较差差第第五五、、现场现场谈谈客客能能力、力、销销售售气气氛氛有有待待提升提升第第六六、、营销营销体系体系亟待亟待建建立立21本方案严格保密销售难点突破?项目自身包装不到位，缺少工地围挡，周边道路缺少项目指示广告，降低来访客户、路过客户广告牌颜对于本案的认知，增加了客户到色不能吸访的难度。引客户?城区推广效果不明显沿路高炮项目信息不清晰，无项?目电话、地址等建议对工地重新包装，增加到信息达项目沿线的项目信息与指示性路标，利用自身靠近水源、靠近道路，将项目信息直接有效的传达给来访者、路过者，形成有效的传播效应。22本方案严格保密销售难点突破?项目周边农村感较强，缺乏城市感，在邹平人心中区域感觉一般。?针对这种情况，建议对项目销售人员进行专业培训，增加项目价值升值的说辞，建议完整的营销体系，以减弱客户对于区域的抗性。23本方案严格保密销售提升?国家对于房地产的调控使得消餐厅、厨房费者对于大户型产品的需求被抑?G户型增加卫生间，餐厅及厨房改到制，因此需要对