佳和中心产品定位说明会陕西昇昱房地产顾问有限公司2010年8月2日1前言：经过对区位发展、区位价值和市场竞争物业等方面的深度剖析，并经与陕西天和佳置业有限公司及行业权威机构反复推敲、论证后，我司对“佳和中心（暂定名）”物业未来发展、上市，已达成一套成熟、完善的“产品定位”思路。本着遵循市场客观的基础，现将“佳和中心（暂定名）”物业所在区位特征、竞争现状及产品定位思路等，通过本次说明会向与会的各位专家、代表进行汇报和更深层次的探讨，以期能够通过各位与专家、代表的共同努力，来为“佳和中心（暂定名）”物业建立起独有的产品形象和核心竞争力，进行市场占位与突破。2主要议题项项目地目地块块地理特征地理特征项项目所在目所在区区位全面解析位全面解析项项目主要目主要竞争竞争分析分析项项目目目目标标客客户户剖析剖析项项目目发发展定位思路理解展定位思路理解物物业发业发展相展相关关建建议议相相关关工作工作计划计划3项项目地目地块块地理特征地理特征4项目用地图合谐5项目基本特征项目用地有两个地块，地块性质为商业办公用地。西侧净地：3744㎡合谐东侧净地：3364㎡总净地：7108㎡土地性质：商业、办公地址：西安曲江会展商务中心区内，合谐路与翠华路交汇处西北6项目坐标翠华路合谐路7项目地块规划本项目坐落于曲江国际会展产业内N8板块内。N1：公寓、商业N2：住宅、商业、办公、酒店、公寓等N3、N4：住宅（中海、万科）N5、N6：会展中心、综合广场N7：会议中心、酒店、办公、公寓、住宅等N8：办公、酒店、公寓、商业N9：住宅N10、N11：住宅、公寓、商业S1—S8：住宅、公寓、商业等S9—S13：办公、公寓、商业、住宅、酒店等S14—S23：住宅、公寓、商业等8项目地理四至项目目前周边道路正在建设中曲江国际会议中心省高院规划四星级酒店曲江影视演艺大厦雅仕中心规划中合谐路拓瑞国际南窑村安置房项目北边为规划的曲江影视演艺大厦、雅士中心和曲江国际会议中心，东边为南窑村安置房和省高院，南边为建设中的和谐路，西边为拓瑞国际和四星级酒店。9项目地理四至房地产物业发展项目地块西面规划为酒店，北面规划是曲江影视演艺大厦、雅仁中心及曲江银座写字楼物业，西面是拓瑞国际、南面规划的商务公寓和写字楼物业等，共有超过八栋公建项目。表示公建，共8座代表本项目，共2座表示商住结合，共17座10项目地块交通体系项目紧邻城市干道，高速、轨道交通干道的黄金“交叉口”多条城市交通要道，通达性好圈商楼钟长安南路：西安城市主干轨道2号线：长延堡站?东南面交通：绕城高圈道，城市中轴，连接西安与本案距离步行15分钟商寨速公路的出口，本案10分小三大城市商圈（钟楼商圈、小寨商圈、电视塔商钟车程可以上绕城高速圈）?东面交通：电视塔环岛长安南路，往北长安路直圈通城市中心钟楼区，往南通商塔视往城南长安区电?东北面交通：西安在本建的地铁2号线，长延堡站项，预计2011年全线开通。绕城高速公路：西安城外区域主目要核心道路，连接西安外部城市本案步行15分钟到达长延板块特别是城南交通的主要干道堡站11项目地块区域价值城南区域城市功能升级，曲江从传统的高端居住生活区开始向城市中央商务区转变，城市CBD特征越发明显轨道交城市轨道2号线不仅给城南带来便利的交通，缩短与城市通2中心的距离，而且是带动城南区域产业化的发展。城市功号能升级、转变。高新区曲江新区高新技术产业线会展经济、文化产业曲江会展板块—大城南的中央商务区城南在现有西安国际会议展览中心的基础上，短期内将建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、长安区曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集大学城，教育产业群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会大城南板块展旅游中心。12项目地理初步理解项目目前来看，地块价值现在还未得到体现，主要是由于周边配套不足以及氛围还未形成。◆已具大都市CBD发展初形◆项目基地及周边现为空地，未来可能与西、北侧处建设同期◆项目东边翠华路、南边和谐路正在建设中◆周边其他市政配套仍处建设中◆商业、办公的土地性质13项项目所在目所在区区位全面解析位全面解析14区位分析曲江位于西安东南角，定位为以旅游、会展、文化和商务为主的国家级文化产业示范区。曲江新区位于西安城区东南部，核心区域面积40.97平方公里，规划建设以文化、旅游、生态、会展等为特色的国际化城市示范新区，到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区。15区位分析曲江文化发展战略分三步走，到2015年将达到世界中等水平第一步：从2006年到2008年，实现曲江新区从旅游区向文化产业示范区的转变。建立初具规模的文化旅游区、影视演艺区、会展广告区、创意传媒区。第二步：从2009年到2011年，强化曲江新区文化产业示范区主导文化产业的核心竞争力。让曲江文化企业走出国门，走向世界，使全区达到世界同类园区初级水平标准。第三步：从2012年到2015年，进一步提升曲江文化产业示范区文化行业的发展境界。提高服务水平，提高产出效益，基本上达到同类园区世界中等水平。16区位发展规划曲江总体规划为“一心、两带、三轴、四个板块”曲江新区在总体布局上，形成了“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态。一心：以大雁塔为曲江的核心两带：宽100米的唐城遗址保护绿带绕城高速两侧100米宽景观三轴：雁塔南路旅游商带业发展轴线芙蓉东路生态休闲发展轴线曲江大道景观轴线四个功能板块：唐风商业板块、旅游休闲板块科教文化板块、会展商务板块本项目17区位发展规划本项目地块18区位发展规划功能板块之一：唐风商业板块位于曲江新区的西北部，占地约2平方公里。依托大雁塔——大慈恩寺历史风貌区及大雁塔南北广场，由大唐不夜城、大唐商业广场、大唐通易坊、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐等以唐风为主题，涵盖历史文化、民俗文化的大型综合性商业板块，是西安特色鲜明、规模最大的文化商业区。19区位发展规划功能板块之二：旅游休闲板块整个曲江区域的核心，占地约7平方公里。依托70公顷的曲江南、北湖水面，利用起伏变化的地形地貌、优美的生态环境和丰富的历史文化资源，营造规模宏大、配套齐全的旅游休闲板块。主要包括大雁塔——大慈恩寺景区、陕西民俗大观园、陕西戏曲大观园、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、西安广电世纪园、丝路风情园、大唐爱情谷、大唐文化艺术长廊等人文特色的旅游休闲观光景点。20区位发展规划功能板块之三：科教文化板块位于曲江新区的东北部，占地约3平方公里。依托西安交通大学、西安理工大学、西安国际旅游学院、西安电影制片厂等资源优势，形成以教育为龙头，以影视、动漫、创意、传媒、广告、出版为核心的文化产业园区。21区位发展规划功能板块之四：会展商务板块位于曲江新区西南部，西安中轴线长安南部西安未来CBD核心区，占地约3平方公里。在现有西安国际会议展览中心的基础上，建设15万平方米的展馆、60万平方米的建筑群、5500个国际标准展位、3.5万平方米30个不同规格国际会议中心，同现有的曲江国际会议中心、曲江宾馆、惠宾苑酒店、曲江行政商务区一起构成具有国际一流水准的会展产业集群和商务港，整个区域包括展览中心、会议中心、会展商务写字楼、星级酒店、餐饮娱乐、商业超市、商务公寓、停车场、物流中心、展览总部基地、会展科技产业园、会展旅游中心。22区位发展规划区域内有一大批遗址公园及文化旅游项目，人文环境非常好。2002年以来，曲江新区以大慈恩寺遗址、大唐芙蓉园遗址为依托，先后建成了大雁塔北广场、大唐芙蓉园等文化旅游项目，引起“国人震撼，世界惊奇”，创造了“城市现代化和历史文化遗产保护的和谐共生”的成功典范。?23区位发展规划曲江房地产发展格局主要分为以大雁塔、南湖为中心的高端物业聚集区和以本项目为代表的会展板块写字楼酒店聚集区。目前，曲江房地产主要形成了两大区域，一是高端以大雁塔和南湖为中心高物业端物业聚集区，以中海铂聚集宫、金地湖城大境、枫林区溪园、龙湖曲江胜景等为代表，均价在一万元每平米以上。写字楼酒另一大区域就是以店聚集区本项目为代表的会展板块写字楼、酒店聚集区。目前这一区域正处于启动期。24区位发展规划轨道2号线让曲江新区板块的板块优势更加明显，凭借区位优势，对轨道交通带来的“城市资源”能够有效的拓展市场层次。二号轨道交通体系主城区主城区二环二环小寨小寨高新板块曲江新区板块电视塔电视塔项目地块位置长安板块25区位发展规划曲江高端物业聚集区分布了众多项目，其购买人群以终极置业客户为主。区内物业多为高档和终极置业定位，像中海、金地、万科、龙湖等物业，吸引和聚集了众多的终端置业客户群体，这部分群体都有自己相对稳定的企、事业经营，或为总经理、董事长，或为企业创始者、创办者，或为高层决策、政府高官等，其身世显赫、实力雄厚、非富即贵，是社会中相对成功的塔尖式群体。26曲江会展商务区全面解读?曲江会展商务区定位：国际化一流的会展商务产业园?曲江会展商务区由：曲江国际会展产业园、曲江行政商务区组成27曲江会展商务区全面解读2曲江国际会展产业园本项目地块行政商务区曲江国际会展产业园位于城南CBD核心1区域与国家级文化产业示范基地，总投资近千亿，占地4282亩。产业园由会展中心区、商业功能区和高端住宅区组成。图1：会展中心区包括会展国际中心、和谐广场、会议中心、国际大酒店、写字楼等；图2：商业功能区主要是国际知名酒店、购物中心规划。图3：综合开发区是绕城高速经南为主的精品写字楼、住宅、物流中心