高品性别墅调研2012年8月17日彭影香水君澜深度调研产品定位设计起源：开发商：海南香水湾君澜酒店有限公司投资商：海南香水湾富豪旅业开发有限公司项目地址：海南陵水香水湾名胜度假区A区公共景观图总规图建筑单位:浙江展诚建设集团有限公司景观设计：翰祥景观室内设计：建言建筑产权年限：70年容积率：0.22绿化率：53.58%建筑密度：20.9%建筑层数：地上两层车位数：220（地下180地上40）物业费：12.00元/月/平米公共景观图物业公司：海南香水湾君澜酒店有限公司总平面图一期规划为香水君澜酒店，由66栋80(㎡)至496.6(㎡)别墅组成。开发商自持经营。一期技术经济指标总用地面积（㎡）107,881地上总建筑面积19,419（㎡）建筑面积地下总建筑面积14,261（㎡）容积率0.18建筑基底面积24,872建筑密度23%绿化面积（㎡）64,729绿地率60%建筑层数2总量(辆)148地面(辆)40机动车位地下(辆)108二期技术经济指标总用地面积（㎡）137,770地上总建筑面积29,620(㎡)建筑面积地下总建筑面积20,675二期为可售别墅，均价(㎡)容积率0.217万5。剩余20%房建筑基底面积27,637建筑密度20.10%源绿化面积(㎡)67,783绿地率49.20%建筑层数总量(辆)地上2层地面(辆)6机动车位地下(辆)0　6技术经济指标详表　　功能分区面积(㎡)楼层别墅面积别墅28887.351F,2F28887.35㎡地上建筑面积设备间2301F29620.45㎡服务及设备用房面积733.1服务用房1601F㎡其他343.11F标准别墅16130.4B1地下建筑面积别墅地下室面山景别墅2207.62B120674.96㎡积20674.96㎡海景别墅2336.94B1别墅区指标计算本别墅占地本别墅地下占地面积地下室面积建筑面积栋数本别墅建筑面别墅名称面积室面积(㎡)(㎡)(㎡)(栋)积(㎡)(㎡)(㎡)标准别墅179.87134.42171.0312021584.416130.420523.6山景别墅217129.86316.031736892207.625372.51海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计　　　14326903.720674.9628887.35三期技术经济指标总用地面积(㎡)68,913地上总建筑面16,377积(㎡)建筑面积地下总建筑面12,766积(㎡)容积率0.24建筑基底面积(㎡)13,488三期别墅全部封顶，开建筑密度19.50%盘时间和价格待定绿化面积(㎡)36,041绿地率52.30%建筑层数地上2层总量(辆)66机动车位地面(辆)0地下(辆)66技术经济指标详表　　功能分区面积(㎡)楼层别墅面积别墅15837.011F,2F15837.01㎡地上建筑面积设备间1801F16377.01㎡服务及设备用房服务用房1601F面积540㎡其他2001F标准别墅5376.8B1别墅地下室面积山景别墅2467.34B110181.08m地下建筑面积海景别墅2336.94B112765.88㎡地下车库面积2584.8㎡地下车库2584.8B1别墅区指标计算本别墅地下本别墅建占地面积地下室面建筑面积栋数本别墅占地别墅名称室面积筑面积(㎡)积(㎡)(㎡)(栋)面积(㎡)(㎡)(㎡)标准别墅179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景别墅217129.86316.031941232467.346004.57海景别墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合计　　　651294810181.0815837.01交通分析图景观分析图Type1户型和效果图客厅效果图走廊效果图泳池效果图Type2户型和效果图泳池效果图卧室效果图SPA效果图香水君澜优劣势分析特性劣势优势市区(机场)距近60公里距离较其他项目远创造出世、归隐氛围离外围环境山、田、高球外围机能较少遗世孤立之美海资源亲水性低海水浪大坡陡，不适宜戏水海水深颜色深，海象更丰富配套资源温泉酒店客源层级不同可提供别墅部分业主更多休闲选择规划全别墅规划房数少尊贵、神秘、独步市场的稀缺产品建筑外观中式＋东方院落中国品牌、相辅相成房型全院墅全SPA私密、归隐、闲逸、静谥企业经营约30间酒店经旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中国验企业资源中城联盟成员意见领袖，具高端企业形象说服力品牌零品牌状态影响消费心理无负担，可以全心打造品牌游离因素SPA经验与SPA特质如何提升SPA体验，创造不同于竞争对手的SPA服务酒店服务服务的尊荣度、精致度、细腻度、创新度与惊喜度营销定位酒店定位的准确性、广告推广的策略经济形势世界经济形势瞬息万变，牵一发而动全身香水君澜可以创造的诱因诱因功能、动机、消费心理香水君澜的条件？无敌景观独一无二的景观诱惑，再远都要去景观文化炫耀奢华、尊贵历史轨迹抓小众娱乐主题炫耀、享受、经验，享受娱乐设施风格定位战略民俗度假低调奢华、文化体验、生活沉淀树品牌大师品牌战略多元设计新鲜体验、时尚追逐建差异名师设计朝圣、充电、赶时髦特色服务战略主题设计心理层面的感官满足文化服务噱头、尊荣、独一无二高品性别墅调研1中粮·亚龙湾龙溪291－整体规划■资源型滨海度假开发模式：亚龙湾龙首，中粮携手国际设计团队打造，规划有超五星级瑞吉酒店、1500亩红树林、15户私家游艇、29栋别墅。①②③④①原生态红树林景观区总规图园林实景②建筑实景③游艇会效果④瑞吉酒店实景2－建筑户型■东南亚建筑风格、全大独栋户型（14户红树林景观别墅）：每户总建筑面积约879－1935㎡，庭院及阳台赠送面积较大，户内面积约600－700㎡。户型A效果户型B效果庭院层数：地上2层+地下1层层数：地上2层+地下1层3－体验区展示■“顶级生活定制”概念：景观大道、社区园林、瑞吉酒店体验、沙滩休闲、样板房体验均做到精致、至尊。瑞吉酒店外景展示样板间实景展示景观大道实景展示国际设计团队：建筑：BBG景观：EDSA原生态景观室内：DLLEONARDO社区园林实景展示灯光：BPI海岸线实景展示户内庭院实景展示游艇会实景展示沙滩休闲实景展示4－价值体系■价值点：以“龙首”概念出发，从区域、建筑规划与配套设施三个方面皆突出“顶级”塑造、结合客户需求，从产品细节突显“礼遇与至尊”。2亚龙湾·石溪墅1－整体规划■原生态山林纯住宅开发模式：亚龙湾龙脊之上，坐拥400万平米原生态热带雨林红霞岭，打造10万平米东南亚田园山庄，别墅依山、高层瞰海。﹒公寓﹒别墅﹒会所建筑效果图泰式、巴厘岛式等东南亚会田所园山实景庄■独栋、公寓：2F四居室独栋：282/292㎡、261/372㎡、456㎡2－户型设计两居室平层独栋：127/129㎡、136㎡、147㎡、160㎡公寓：63.05㎡、132㎡双庭院·双会所·私家泳池·共用停车场双庭院·双会所·私家泳池·共用停车场2－户型设计2F独栋户型－4居室：372㎡1F大平层独栋：129㎡2室1厅1卫1厨132.06㎡1室1厅1卫63.05㎡4－园林景观■原生态+异域风情：以山为依托，打造6万㎡泰式、巴厘岛式等东南亚田园风情。3－建筑户型■山海墅、原生筑：东南亚建筑风格。庭院、泳池实景建筑外观庭院、泳池实景样板房实景庭院、泳池实景园林、道路实景5－配套设施■共享外围配套：周边配套较为成熟，拥有亚龙湾高尔夫球会、红霞岭公园、亚龙湾湖滨商业街豪华配套生活等。?坐落于有“中国第一湾”美誉的亚龙湾国家4A级旅游度假区内?南临中国十佳球会之一的亚龙湾高尔夫球会?北靠虹霞岭?相邻多家国内知名度假酒店?距离海边1公里?距市区20公里，3万科·湖畔度假公园1－整体规划■万科V-CLUB度假体系产品：拥有国内独特的唯一私人酒店群、海南唯一多元化主题休闲商业街：商业-Riverwalk、多样的运动主题休闲配套。一期二期一期目前正在地基建设中V-CLUB，即“万科蓝”——基于国内外盛行的分时度假提出的一种度假管理体系。下一个30年的度假新趋势。建筑效果图2－度假规划■精神度假归属地、健康度假领跑者：城中心、小西湖、商业-Riverwalk、惠斯勒小镇、运动集散地（专业足球基地等），最大程度满足家庭度假需求。筑梦·小西湖：10平米自然水域筑梦·惠斯勒小镇：意像图钓鱼台，泛舟，登山、滑板、攀岩、自行车赛道，专业足球基地……筑梦·私人酒店群筑梦·运动集散地：自行车赛道等筑梦·Riverwalk：北美3－户型设计■设计灵感：来源于北美，主推63平米半山和湖畔公寓两种；■户型特点：超大赠送面积、超高得房率，宽景阳台，双卧室全明设计。4－体验区包装■内包装：传统中式、古色古香；■外包装：原生态自然。长廊湖畔草堂内包装入口外广场5－地块现状■小西湖：原生态植物、原生态湖泊，自然健康。4万科·森林度假公园■万科V-CLUB度假体系产品：七大公社、三大主题公园、两条水系、一座1－整体规划生态示范城。总规图入口实景1－整体规划■人生若只如初见——三亚生态公园度假首选：七大公社、三大公园、动物基地、开心农场、水要酒吧、湿地博物馆、森林运动会、森林音乐节等■人生若只如初见——生态示范城：万科集26年住宅研究经验，汇聚绿色、1－整体规划环保主题，试图创造一个以原始森林为蓝图，房子点缀错落其中，以无烟、无污染的原生环保社区。?太阳（能源利用）生?水（循环系统）态?绿色（森林再造，特种多样化）“热带植物园”示?湿地（候鸟保护区）范?转换交通工具（电瓶车/自行车/滑板/旱冰）?垃圾分类?节能减排（零碳运动馆）实景沙盘效果图2－户型规划■一期公寓