65特征说明①青岛现有科技园区类型比较传统；②现有园区基本上都是租赁，不能产权分割销售；③软性服务平台建设不强，未深入到价值链层面；④首创、总部基地、天安数码城已陆续在城阳投资开发可产权分割销售的产业园，这将对本项目形成直接竞争；研发生产类租?+?售市南软件园崂山软件园青岛工研院生物医药产业园普加大厦首创国际空港中心创业孵化中心国际动漫产业园光谷软件园?注：因篇幅约束，图中仅标注了代表性园区，增值服务基础的园区配套服务简单物管服务高密度研发办公物业低密度研发办公物业?????竞争项目识别5.2从园区硬件、软件以及租售模式三个维度对青岛典型科技园商务园进行分类：租售模式软性平台园区物业类型二、青岛科技园、商务园市场的竞争项目划分二、青岛科技园、商务园市场的竞争项目划分66项目本体特征5.3区位：交通：资源：指标：配套：地质：??????国家级高新区|空港辐射范围|两大优势区交集区道路系统较为完善|公共交通资源不足|半小时市内通勤圈层三面景观资源|双湖中心|项目的资源优质131万建面|1.15容积率|低密度产业园区|规模优势明显33万建面的住宅|商业、公共设施配套|功能综合型的园区原是盐碱地|政府回填|地下工程复杂67劣势(Weaknesses)W-O策略(利用机会，克服劣势)??1、片区配套匮乏，区域发展尚不成熟2、企业投产数量不多，缺乏产业集聚氛围3、园区地质条件较差，地下成本相对会比较高W1+O4：居住配套先行，满足区域需求缺口W1,W2+O1：谨慎开发策略，首期控制开发体量，试探市场，随区域发展速度决定投资力度的强弱优势(Strengths)S-O策略(发挥优势，抢占机会)????1、项目规模优势明显2、地形比较规则，易于开发布局3、临近咸水湖，具备景观优势4、容积率较低，且物业可产权分割销售5、政府政策的倾斜6、属于空港经济区辐射范围S1,S2+O3：项目的规模优势随区域的发展将更为凸显，后期土地稀缺价值高S1,S4+O3：利用低容积率优势打造创新型复合型园区，提供多样化产品，租售相结合的盈利模式实现价值最大化S3+O4：利用项目景观资源优势，打造集工作生活于一体的企业活力社区S5,S6+O1：利用高新区、空港经济的叠加效应，扩大客户覆盖面，增强项目吸引力内部外部机会(Opportunities)项目分析1、青岛生产性服务业快速发展衍生的物业需求2、现有科技园区同质化现象严重3、高新区土地日益稀缺，且本项目目前属于片区唯一物业可分割销售的产业园4、高新区内入住企业目前对于生活配套需求旺盛，现有配套远远不能满足市场需求5.4SWOT68劣势(Weaknesses)W-T策略(弱化劣势，规避威胁)???1、片区配套匮乏，区域发展尚不成熟2、企业投产数量不多，缺乏产业集聚氛围3、园区地质条件较差，地下成本相对会比较高W1+T1：控制开发节奏，不盲从于政府要求W2+T2：与高新区竞争项目实现差异化W3+T3,T4：提前进行地址勘察，首期物业严格控制开发成本，强化本项目与其他区域竞争项目的性价比优势优势(Strengths)S-T策略(发挥优势，转化威胁)??1、项目规模优势明显2、地形比较规则，易于开发布局3、临近咸水湖，具备景观优势4、容积率较低，且物业可产权分割销售5、政府政策的倾斜6、属于空港经济区辐射范围S5+T1,T5：关注高新区政策变化、区内企业投资进展；与政府深度捆绑，争取本项目与政府项目享有同样的政策优势；S1,S2,S3,S4+T2,T3,T4：利用规模优势选择差异化战略定位，后发制人；项目的资源优势和低密度条件可以在产品上形成差异化，转化替代效应的威胁内部外部威胁(Threats)、高新区发展速度的不确定性2、高新区数个科技园区会早于本项目入市3、黄岛、崂山、城阳大量科技、商务园区在建，竞争形势激烈4、市南、市北、四方三区内现有科技园、创意园对本项目的替代效应5、政府旗下园区的政策优势1项目分析5.4SWOT692、服务差异化物业服务：引入深圳先进的物业管理服务理念，树立标杆；特色服务：与政府充分合作，协助园内企业办理行政审批事项；与政府合作设立主题产业园，借势专项政策扶持吸引客户价值链服务：与政府合作成立产业扶持基金，利用公司科技创投的经验进行风险投资等；––––……1、产品差异化主打产品：研发生产类或低密度纯研发办公类，与片区竞争物业明显区分；配套：居住配套先行，满足片区需求，率先集聚人气；环境：利用规模优势，打造园区内部环境，自成体系，同时利用咸水湖景观；概念：引入绿色低碳概念，增加产品卖点，提升价值；–+–––本项目竞争策略建议5.5基于市场现状及本项目具体特征，建议采用差异化战略；70?青岛本地客户仍将是园区的构成主力，并且是盈利来源；?拓展渠道寻找外地客户，重点针对有影响力的行业龙头企业，营造示范效应；?针对高新区内的企业进行首期项目预招商，通过定制等方式满足其商务、生活配套需求，树立一个合作标杆；?配套先行，首期可适当多开发一些居住配套物业，降低市场风险，并且先集聚人气。?严格控制成本，不要刻意追求高档次，通过细节雕琢打造精品园区；?同CBD的高楼大厦和普通科技园区明显区分，强调绿色概念，提升物业吸引力?必须要争取政府的政策、资金、客户支持，与政府深度捆绑；?可考虑拿出一部分物业与政府合作，设立主题产业园区，寻求特别优惠政策或租金补贴?可根据政府需求拿出一部分物业用做某一产业，以争取产业扶持政策；?在首期实际开发中应弱化产业定位的概念，不要自我约束；?谨慎开发，首期控制开发规模，多样化产品,试探市场?运营模式灵活，首期项目可租可售；?物业定制转让，双方合作开发等多种模式，满足各类企业的不同需求政策环境产业定位目标客户园区产品入市策略运营模式配套条件本项目竞争策略建议5.57171市场竞争结构分析市场竞争项目识别项目本体特征项目分析本项目竞争策略建议5.15.25.35.4SWOT5.5产业定位功能定位功能分区6.16.26.3竞争研判与竞争策略建议5.0项目总体定位6.0土地市场情况物业市场情况科技园、商务园物业市场情况创意园物业市场情况高新区市场3.13.2——3.3——3.4——需求分析前论青岛高新区需求调查分析青岛科技园需求调查分析青岛写字楼需求调查分析青岛区域外需求调查分析供需小结4.14.24.34.44.54.6宏观分析区域分析市场供应研究市场需求研究1.02.03.04.07272的国际商务空间；，共享生态?动漫游戏?建筑设计?城市规划?广告设计?工业设计文化创意建议在项目初期以软件及相关相容产业为导向，产业多元化发展；未来打造成产业逐步清晰软件及其相关相容产业软件网络?嵌入式软件?通信软件?网络科技?应用软件?电子商务?物联网?云计算软件及其相关相容产业?海洋科技?家电科技?通信科技?光电科技?医药科技?精密科技科技研发各个产业或产业环节对园区环境、物业功能的需求特征是一致的；目前青岛单个产业容量不足，且高新区未来主导产业方向尚不明朗；??产业定位6.1项目整体的产业定位：7373本项目定位软件创意园区，其为软件创意及相关企业提供研发设计的办公物业，研发企业的需求广阔，引进相关产业的研发机构，构建公共技术服务平台，为相关行业的制造企业提供技术服务，并根据场内交易中出现的新技术需求，进行针对性委托研发活动；利用园区内的研发与中试设备，为中小企业提供新产品研发与中试服务。?园区最终将成为集研发设计、综合服务、配套商服与一体的产业新城，因此将兼具研发设计、高端服务配套等的综合性功能。研发设计功能：包括总部服务中心——媒体数据系统：为园区企业提供多种科技支援设施和完善先进的资讯科技环境，总部软性服务中心——全球办公服务体系：为需要从事海外市场办公、洽谈、调研等商务活动的企业，提供相应的办公服务，实现真正意义上的全球高效商务平台，园区会展中心——为园区企业提供技术交流会、研讨会等大型会议的场所；提供实体与虚体相结合的展示平台。提供园区内员工的住宿配套服务，考虑到园区内主要为脑力劳动者，主要建设较高档次的单身公寓。同时提供部分来访客户的经济型酒店服务，为园区内的各种主体提供日常所需的金融、餐饮、超市、零售店、网吧、美容美发、咖啡厅、酒吧、娱乐、邮政、电讯、保安、市场管理等各种商业配套服务。功能定位6.2配套商服功能：??综合服务功能：7474独栋办公区知名企业区科技企业加速器软件园项目功能分区示意图企业定制区总部商务区交通、昭示性、进入性较差；科技企业更偏好产业集聚，对昭示性等因素敏感性不高项目首期需开发区域，尝试各种产品；靠近主干道，交通物流便利满足个性化需求，弹性考虑，假如未来片区研发办公需求不足，可在定制区为高质量企业定制高端生产物业，带动研发办公物业需求；位于高架桥旁边，商业价值低；昭示性强，进入性强；景观可利用性高；景观价值最高；私密性最高；靠近中央智力岛，未来商务氛围最浓；昭示性最强；进出便利；??????????????功能分区6.3功能分区科技企业加速器考虑因素企业定制区知名企业区独栋办公区总部商务区7575建安成本规划指标拿地方式开发节奏政策争取11.111.211.311.411.5附件四：企业客户访谈纪要附件三：企业需求估算过程附件二：典型园区案例附件一：项目开发的必要性和意义需注意的若干重大问题11.0前提条件假设开发进度安排投资估算与资金筹措经营收入测算项目盈利能力分析敏感性分析盈亏平衡分析9.19.29.39.49.59.69.7市场风险及规避策略资金风险及规避策略新竞争者风险及规避策略政策风险及规避策略工程风险及规避策略10.110.210.310.410.5项目投资效益分析9.