129129附件130130附件一、项目必要性和意义附件一、项目必要性和意义131２０１１年４月，在蛇口工业区２０１１年工作会议上，蛇口工业区确定新的定位：“锻造中国卓越的园区综合开发运营商”，根据新的定位，蛇口工业区的业务定位将专注于：园区土地开发与租售，各种物业开发、投资与经营和相关的基金管理，园区综合服务，与高科技密切相关的产业投资及其基金管理。这意味着公司将从一个管理型企业转型为高度市场化的专业地产开发商，青岛项目的开发，从一开始就受到集团以及公司各级领导的重视，战略转型需要一个强有力的标杆项目一炮打响市场知名度，青岛项目责无旁贷扛起此重任。蛇口工业区从蛇口起步，30多年来与蛇口共同经历成长与蜕变，如今再造新蛇口的伟大工程已经拉开序幕，太子湾等重大项目正式启动，蛇口片区进入了新一轮的发展阶段，然而毕竟蛇口的资源有限，对于公司来说，异地扩张和复制是打造卓越运营商的必经之路，唯有走出去，才能实现公司战略转型的远大愿景，才能实现更长远的发展，青岛城市投资环境良好，高新区政策优势明显，定位高端，契合了公司异地复制的要求。因此青岛项目的开发时公司异地扩张的必然选择。（一）蛇口工业区战略转型的要求（二）公司异地扩张的必然选择一、项目开发的必要性132青岛项目是工业区第一个销售型工业地产项目，希望能够突破传统产业园区开发周转慢、短期效益差的瓶颈，带动园区发展，拓宽园区开发经营路径，对于工业区的盈利模式有重要的借鉴意义。青岛项目是工业区异地的大型园区项目，是公司全国化战略布局的关键性起步，对于公司日后的园区运营经验总结、模式复制具有深远的引导意义。工业区处于战略转型阶段，新的公司目标和愿景、企业形象的重塑都需要一个标志性项目来推广，青岛项目应运而生，是公司品牌知名度提升的重要载体。（一）公司盈利模式的开拓创新之举（三）品牌知名度提升的重要载体（二）全国化战略布局的标杆示范项目二、项目开发的意义133133创意产业园案例科技园、商务园案例附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例134134青岛软件园是国家火炬计划软件产业基地、“青岛市留学人员创业基地”，先后获得“国家火炬计划软件产业基地管理先进单位”、“全国先进科技产业园”、“国家科技企业孵化器”等荣誉称号。青岛软件园位于青岛市市南区，是青岛政治、经济、科技、文化、商业、金融、旅游和对外开放的中心区域，环境优美、气候宜人，交通网络通畅发达。园区周围生活便利，金融机构、中介机构、星级酒店、购物中心、超市、商业街、教育等配套设施完善。青岛软件园一期建筑面积26万平方米，目前已有20万平方米研发楼投入使用，已吸引了包括微软、NEC、新立迅、高信、优创、软脑、创迹、NHN、用友、金蝶、浪潮在内的200余家国内外知名企业机构入住。园区简介园区基本指标科技园、商务园案例——市南软件园占地面积（平米）22.6万建筑面积（平米）1期26万容积率1期2.06租金（元/平米/日）1.5出租率100%135135从抽样调查的结果来看，青岛软件园入驻的企业大部分为电子科技类企业，软件业只占一部分比例，但不是客户主体，客户构成较复杂，主要包含电子科技类、网络信息类、软件研发类、文化传媒类和贸易运输类。入驻企业科技园、商务园案例——市南软件园136136???????????????研发办公楼精装修、敞开式办公楼宇，夏季VRV空调制冷，冬季市政地暖供热，为企业节约商务成本供电园区建有35KV变电站，实现24小时不间断供电通讯环园区光纤通讯网络，实现万兆光纤入园区，千兆到楼宇，百兆到桌面的高速网络接入安全监控24小时全方位录像监控和治安巡逻餐饮中心5000平米就餐区，可容纳3000人同时就餐。中、日、韩餐和各种风味小吃满足个性化需求宾馆按四星级标准建设，拥有客房143间配套服务银行、超市等网点为您提供周到、全面的配套服务园区基础设施齐全，但细节小品方面有所欠缺，例如园区内如任何指示牌，交通拥堵科技园、商务园案例——市南软件园园区环境137137青岛国际动漫游戏产业园（Q-park）是经青岛市人民政府批准，由青岛市市南区人民政府投资建设，并由北京中关村创意产业孵化器的动漫游戏精英团队运营的国际化产业园区，也是由国家新闻出版总署授予的全国六个“国家动漫创意产业基地”之一。园区精确定位为国内独创的、规模化的、由专业运营团队打造的国际化动漫游戏产业联盟及资源聚集平台。科技园、商务园案例——国际动漫产业园园区基本指标园区简介占地面积（平米）8万建筑面积（平米）11.6万容积率1.45租金（元/平米/日）1.4-2出租率100%138138科技园、商务园案例——国际动漫产业园???青岛动漫产业园（Q-park）位于浮山脚下，占地150亩，建筑面积11.6万平米；园区共分为A、B、C、D、E五座单元；园区三面环山，环境优美，绿化率达到45%以上；功能区划分：A座：研发楼；B座：研发楼；C座：培训楼；D座：服务中心；E座：综合楼139139c栋研发楼A栋研发楼园区内以小型动漫企业为主，约占80%，其余为建筑设计类企业，少量教育咨询类企业，行业导向性清晰。园区对于行业内企业用充分的优惠措施，在租金上实行差别对待，行业内企业租金为1.4元/平米/日；行业外企业租金为2元/平米/日科技园、商务园案例——国际动漫产业园入驻企业140140科技园、商务园案例——黄岛科技创新园???项目又名高层次人才创业中心，为政府开发项目；项目一期已建成并投入使用，29层，约3万平米；入住企业多为网络信息技术、软件、商务服务类；141141?????科技园、商务园案例——启立青岛软件园项目紧邻黄岛科技创新园；总用地面积38909.7平米，总建筑面积135354.2平米;供4栋高层建筑，其中A栋地上建面29815平米，B栋地上建面31359.8平米，C、D栋地上建面分别为17649平米和26172平米；物业为小开间设计，目标为孵化型和成长型的高科技企业；项目目前正在进行地下工程施工，预计2013年入市142142项目规划图科技园、商务园案例——光谷软件园????项目总占地面积约2000亩，规划建筑面积约200万平方米；起步区占地面积约500亩，规划建筑面积55万平方米，2-3年内建成投入使用；目标是吸引软件与服务外包企业；项目目前暂未正式开工建设；项目内部土地情况143143科技园、商务园案例——总部基地???青岛总部基地于2010年9月签约，2011年5月开工建设。地处青岛市城阳区流亭街道（机场东侧），总占地约2400亩，建筑面积约260万平方米；项目目前尚未动工；预计该项目仍将遵循总部基地的风格，建成后销售；144144科技园、商务园案例——首创国际空港中心?????项目总占地面积约为9.2万平方米，总建筑面积约23.9万平方米，总投资约20亿元；项目规划为由23栋企业独栋办公楼、7栋孵化器办公楼、3栋商业展示中心、1栋公寓式酒店、1栋独立商业及底层商业裙房组成的多业态复合式综合体，共计35座单体建筑；项目分两期开发，一期建设内容为中轴公园以南的区域，建设周期为2011年9月-2012年12月，二期内容为中轴公园以北的区域，建设周期为2012年5月-2013年4月。一期开发建设约14栋；项目目前只售不租；145145科技园、商务园案例——北科建生物医药产业园??项目由北科建集团控股，和青岛大荣置业有限公司共同出资建设；重点吸引国家基础药物、小分子药物、蛋白质药物、基因重组药物、汉方药物、海洋生物药、检测试剂及设备开发、原料药物及辅料、医疗材料及器械、生物制剂等方面的国际国内知名机构、研发中心及相关企业入驻，打造以生命科学为核心的生物医药科技产业集群146146科技园、商务园案例——青岛工研院????园区占地86亩，建筑面积6.2万多平方米，总投资近3亿元；园区容积率1.08，绿化率40.8%，设有355个停车位，标准厂房46000平米，超高厂房1300平米，办公场地11300平米，服务中心1200平米，餐厅1700平米；目前园区已经基本建设完毕，预计年内对外招商；对入住客户有较强的产业限制；147147科技园、商务园案例——青岛科技城（黄岛创新园）????项目位于国家（青岛）通信产业园的核心位置，占地177亩，由崂山区政府与台湾东元集团合作开发，总建筑面积约63万平米；园区重点发展智能和绿色ICT研发创新产业、物联网及智慧生态城市研发产业、嵌入式系统及软件开发产业，打造青岛“云计算”研发中心和物联网研发基地；园区一期占地55亩，建筑面积约17万平方米，总投资约10亿元；目前园区一期正在进行主题施工，预计2012年年底交付使用；148148科技园、商务园案例创意产业园案例附件二、典型园区案例附件二、典型园区案例149149产业园100创意100产业园是山东省第一家创意产业园，是由原青岛刺绣厂的老厂房改建而成，发展定位为：引领山东创意产业发展，打造文化创意产业的集聚平台；吸引了青岛视觉艺术设计中心、有道设计师支援中心等30多家企业入驻，园区总入住率达98％，每年可创造产值3亿元，拉动相关产值60亿元，带动就业近3000人创意产业园案例——创意园区基本指标园区基本指标园区简介占地面积15亩占地面积15亩建筑面积（平米）23000建筑面积（平米）23000租金（元/平米/日）2.3租金（元/平米/日）2.3物管费（元/平米/月）3物管费（元/平米/月）3出租率95%出租率95%150150创意100企业水牌产业园100园区以中小型文化创意企业为主，主要行业有文化传媒、广告设计、营销策划等，企业租用面积区间在80-100平米，园区平台与业态集聚的氛围是吸引客户的关键创意产业园案例——