康利·华府全程营销简报南京新润城[新润·智业机构之一]出品2011.2我们，是来改变的！改变，从读懂市场开始溧水城区楼市地图琴韵华庭多层恒大金碧天下小高层/洋房住宅：4590元/㎡一品骊城塞纳名邸起多层/洋房多层商业：7000元/㎡住宅：洋房6000-住宅:5000元/6500元/㎡㎡多层4700元/金东城世家㎡小高层万辰广场住宅：均价4700小高层/高层元/㎡印象花园住宅：均价6000-小高层6200元/㎡住宅：均价4000商业：17000-18000元/㎡爱涛天逸园元/㎡多层住宅：均价5000元/凤凰小镇㎡独栋/双拼独栋：11000元溧水主要商业街/㎡双拼：8500元/㎡溧水县政府水岸新都花苑金庭国际花园小高层花园洋房住宅：均价5600住宅：洋房5000-6000元/㎡元/㎡商业：8000-8300元/㎡本案水岸康城百美山庄小高层独栋住宅：均价5500元独栋：13000-时代景城城南区域/㎡16000元/㎡省重点中学高层/多层/洋体育馆蓝湖西岸房/商业人民医院公寓/洋房/别墅和园高层待售在售整体市场分析2010年溧水城区市场状况楼盘上市成交可售细项套数面积（㎡）套数面积（㎡）套数面积（㎡）爱涛天逸园367222823082052048948金东城世家3583004626124740975306宏进锦绣家园46840969341326721278297南方新城406475682833241412315154荣昌花园240312471121499012816257万辰广场5096522950353052612177学府雅苑4304840940144550293859金湖家园住宅小区47459410954373640亚东同城印象家园200194061881843412972琴韵华庭108109541081095400珍珠佳苑5459695153713598合计31873266732566258651610672082010年溧水城区11个在售项目市场监测2010年，溧水城区主要在售住宅项目供求比1.26，上市量同比增长200.47%，成交量同比增长168.85%，供求关系良好整体市场分析2011年溧水城区市场成交状况2月份成交大跌时间成交套数成交面积一是因为春节传统淡季，2011年1月53263176二是受新政影响，份三是市场供应量较小。2011年2月617428份整体市场分析溧水城区主要在售项目价格走势项目名称当前均价水岸新都花苑5600--5900元/㎡水岸康城5400--5800元/㎡在售项目后续上爱涛天逸园5000元/㎡市量金东城世家4700--5200元/㎡万辰广场均价6200--6500元/㎡一品骊城多层4700元/㎡蓝湖西岸价格待定未来上市楼盘时代景城预计6000-6500元/㎡和园6000--6200元/㎡价格已经破6000大关，价格空间已经打开整体市场分析溧水城区存量房面积分析本案70230和园95128爱涛天逸园80100一品骊城89销售抗性209金东城世家96较142大产品万辰广场88142水岸新都80143050100150200250300350市场存量大多去化完毕，余下均为130以上大户型本案产品130平方米以上的大户型比例较大，对项目的销售提出了挑战区域市场分析溧水城南区域待开发量项目名称待开发量水岸新都花苑10万方在售项目后续上市量水岸康城8万方爱涛天逸园24万方蓝湖西岸9.26万方未来上市楼盘时代景城13.7万方和园7万方合计72万方区域未来待开发体量达到72万平方米，区域未来上市量大，市场竞争日趋激烈区域市场分析溧水城南区域供求关系楼盘上市2010年成交备注2010年推出房源水岸新都11704.6211704.62当年去化完毕2010年未有房源水岸康城无上市量无成交推出项目从2010年8时代景园项目尚未开盘前期蓄水月份开始，全盘蓄水一期尚未开盘，已和园项目尚未开盘前期蓄水全部内部认购完毕2010年区域内仅水岸新都推出1.17万方，全部去化完毕，2011年潜在市场供给压力较大，未来竞争激烈。区域市场分析溧水城南区域未来上市量项目名称物业形态预计上市时间水岸新都花苑高层待定在售项目后续上市水岸康城高层/小高层5、6月份量爱涛天逸园小高层今年开盘蓝湖西岸公寓/洋房/别墅与本案同期未来上市楼盘时代景城高层/多层/洋房/商业4、5月份和园多层/小高层5、6月份区域内未来上市以高层小高层产品为主，大部分楼盘集中在2011年5月份前后开盘，具体上市面积待定本案7月份开盘，面临客户被市场分流局面竞争项目对比分析楼盘选取说明主要选取区域内项目万辰广场作为当前溧水市场标杆项目，我司认为具有研究价值十二大要素对比分析品牌对比项目说明案名开发公司开发公司背景品牌影响力在扬州、淮安及南老城区标杆万辰广场江苏万辰投资置业有限公司京开发商业+住宅★★项目水岸新都南京鸿盛房地产有限公司★公司以房地产经营水岸康城南京中孚置业发展有限公司★区域已开发为主开发项目投资商为国企江苏爱涛天逸园南京爱涛置地有限公司宏业集团，公司主★★★营食品溧水新时代房地产开发有限时代景城★公司区域将上市项目和园南京银都置业有限公司★康利华府南京康利置业有限公司目前溧水城区市场上无品牌开发公司十二大要素对比分析形象定位对比项目说明案名定位语推广口号老城区标杆万辰广场城市中央巅峰生活场你的一步，与世界同步守望幸福升起的地方水岸新都人文美境自在生活月是故乡明幸福水岸家区域已开发项目水岸康城暂无暂无爱涛天逸园西班牙风情美域暂无新行政中心、公园式时代景城暂无、水岸欧洲庄园区域将和园溧水首席全功能暂无上市项目康利华府待定待定形象定位主要围绕项目居住环境及区域优势展开，万辰广场强调地段十二大要素对比分析项目开发规模对比项目说明案名项目规模已去化老城区标杆万辰广场8.2万平方米8万平方米水岸新都20万平方米10万平方米区域已开发项目水岸康城24万平方米19万平方米爱涛天逸园26万平方米2万平方米时代景城13.7万平方米0区域将和园10万平方米3万平方米上市项目本案30万平方米0区域内规模开发是共性，城南已成为溧水大型社区聚集区十二大要素对比分析整体规划对比项目说明案名建筑设计公司容积率绿化率南京鼎辰建筑设老城区标杆万辰广场2.1938%计有限公司北京保利达建筑水岸新都1.335%设计有限公司区域已南京溧水建筑设水岸康城1.1940%开发项目计院南京市建筑设计爱涛天逸园1.2541%研究院时代景城未上市区域将和园未上市上市项目康利华府容积率2.2，建筑密度13%市场上项目整体规划水平不高，本案容积率相对较高，但降低了建筑密度，增大了景观及绿化用地，景观发挥空间大，易于塑造高品质形象。十二大要素对比分析建筑风格对比项目说明案名建筑风格老城区标杆万辰广场现代水岸新都欧式风格区域已水岸康城简欧开发项目爱涛天逸园西班牙时代景城欧式区域将和园现代上市项目康利华府ARTDECO本案使用ARTDECO风格，品质感强十二大要素对比分析立面及建材对比项目说明案名立面材质智能化与节能材料一卡通门禁系统、节能保温墙大理石、面砖、涂老城区标杆万辰广场体、断桥隔热中空玻璃、挤塑料保温板水岸新都面砖、涂料红外线防盗系统区域已水岸康城涂料、面砖可视对讲系统开发项目可视对讲、红外监控、外墙保爱涛天逸园涂料温、中空玻璃时代景城待定待定区域将和园涂料待定上市项目康利华府待定待定作为当前标杆项目，万辰广场在立面及智能化等方面有所提升，可以作为产品升级的方向，但还需要加强十二大要素对比分析景观规划对比项目说明案名景观设计公司景观规划打造主题社区公园，老城区标杆万辰广场南京鼎辰建筑设计有限公司社区中央水系南京枫和林环境设计有限公水岸新都中央水景司区域已上海江南建筑设计院有限公水岸康城大型水系开发项目司四川分公司爱涛天逸园美国21世纪景观公司中央台地花园时代景城未上市中央水系景观区域将和园未上市无特色景观上市项目康利华府上海绿茵景观公司大部分项目都有中央水系景观但各功能分区景观节点不足，景观的均好性欠缺景观规划水平不高十二大要素对比分析内外配套对比项目说明案名外部配套内部配套苏果超市、KFC、医院、学校、步行街、购KFC、超市、大型商业老城区标杆万辰广场物中心、各大银行、主题社区公园水岸新都政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆无区域已开发项目水岸康城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆幼儿园、沿马路商铺爱涛天逸园溧水县中、集贸市场、银行、医院社区幼儿园时代景城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定区域将和园政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定上市项目康利华府政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆综合商业、会所本案在区域内有会所及大商业作为内部配套，具有优势十二大要素对比分析营销中心对比项目说明案名面积装修服务老城区标杆万辰广场约150★★★售楼处配备保勤，由于项目处于尾盘，置业顾问接待缺乏热情水岸新都约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员区域已水岸康城约250★置业顾问缺乏积极性，无工装，无开发项目其他服务人员爱涛天逸园临建约60★置业顾问热情主动时代景城约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员区域将和园约100★置业顾问接待客户很随便，无工装上市项目，无其他服务人员康利华府待定待定待定市场上营销水平较低，售楼处装修普通，服务水准不高十二大要素对比分析物业管理对比项目说明案名物管公司物业费物业费暂定为1元/平方老城区标杆万辰广场银城物业米·月南京好管家物业有限水岸新都0.45元/平方米·月公司区域已南京好管家物业有限水岸康城0.4元/平方米·月开发项目公司爱涛天逸园爱涛物业0.4元/平方米