御湖半山二期定位及相关配套规划建议2010年7月16日www.themegallery.com销售分析成交客户置业目的分析2,6%5,16%自住投资24,78%投资兼自住?目前成交客户主要以自住为主，其中第一居所约占自住客的40%，作为第二居所的客户也有很强意向日后将项目作为第一居所（鉴于目前配套尚不完善）?上班地点主要集中在市区离三座桥较近的区域、红谷滩和项目周边区域（如财大）?成交客户主要看中项目的环境趋势分析乐化片区?规划：近期市政府提出三个新城的发展方向——城东新城、莲塘新湾里片区城和空港新城（即现在中心区的乐化片区）。昌东片区?经济：三大经济开发区望城片区?教育：高校园区?交通：五维立体交通莲塘片区?环境:原始森林、双湖目前项目主要还是作为第二居所，随着空港新城的发展，预计3-5年后，项目第一居所的属性会更明显！建议在项目的后期开发产品中有所体现。但需要我们去完善相关配套，从而引导客户。大二期规划建议大二期规划规划定位相关配套各期价值分析3期按现状地块价值大小排布：4期?三期：原生山湖，一线湖景，私密性强，项目标杆2期?二期：项目至高点、西侧有较好的原生态森林景观资源1?一期：占地大、虽靠近高速、邻村期落，但有人工湖阻隔、人工湿地、主入口、会所、商业、独栋/双拼多?四期：地形畸形、邻村落、毗高速、人文与景观资源差各期物业形态独栋大3栋18独栋层排各期适合建造的物业形态：联泛会所?总体原则：以别墅为主、其他为辅（当前洋房大观景台叠规划、利润最大化、目前片区配套现状、销独独栋加栋售状况），结合各期定位、同时考虑项目内半山会所部竞争?三期：以独栋（蓝色）和联排（橙色）为1期主?二期：主要建小独栋、半山会所、观景台泊岸会所?四期：以叠墅和多层洋房为主，预留3栋高层（18F）以备补足容积率，高层底层做成商铺和泛会所（架空）三大会所三期泛会所半山会所四期二期泊岸会所各期物业形态理由栋大独独栋排三期：联4期?物业形态：以独栋（蓝色）和联排（橙色）为主，在位置较好的地方建4期2期500-800㎡的大独栋（作为楼王与企业会所）?理由关键词：资源优化配置（一线1期水景、森林景观）、销售风险、企业会所?备注：建议将500-800㎡的大独栋做成两个产权（面积大小相当），以降低销售风险。各期物业形态理由3期期3二期：4期大?物业形态：以小独栋（黄色）和大独独栋4期栋独栋（绿色）为主，半山会所半山会所?理由关键词：独栋——资源优化配置（西侧原始森林）、西北为王位1期（权贵之位），会所——相对中心、功能需求各期物业形态理由3栋183期层期泛会所四期：3洋房?物业形态：以叠加别墅和洋房叠（6F）为主，预留3栋高层2期加（18F）以备补足容积率，高层尽量靠近御湖（至少保障中高层能看到御湖）、高层的一楼做成商铺和泛会1期所（架空方式处理）?理由关键词：风水要求、资源较差、邻近高速、幼儿园的影响、容积率要求、第一居所、中端客户对配套要求较高开发顺序建议3期各期开发顺序、定位及其关系：?一期：通过整体规划美好前景、样板区的打造4期，快速销售一期，回收资金、盘活项目2期?二期：在一期已建立的高端形象的基础上，完善山体公园、观景台、半山会所，实现高溢价?三期：通过三期最好区域打造山林湖海的规划1期、部分样板区、东北侧泛会所、以及可能建设的游艇码头和五星级酒店，继续拔高项目形象与价格，高端定位，项目主要利润贡献点?四期：在项目具有良好的知名度、美誉度的前提下，内部配套也逐渐到位，推出常规住宅产品——满足部分中端客户第一居所的需求。40/90限制3栋183期层指导原则：期3?4期全部安排90平米以下的小户型（主要为合洋房拼、少量单套），如果不够再安排在二、三期中叠位置稍逊的地方2期加理由：?二、三期：主要目标是拉升项目形象和提高项目档次的，也是利润的主要贡献点，要尽量避免1期产品拉整体后腿（影响产品实用性、首付款和按揭）?四期：在项目具有良好的知名度、美誉度的前提下，内部配套也逐渐到位，推出常规住宅产品——满足部分中端客户的需求。?后期政策可能发生变化，也可以通过做政府的工作的方式去改变四期的规划（可能性比较大）分期物业类型面积段（㎡）户均面积套数建面（㎡）项目产品面积配比（㎡）独栋275-405㎡317.567724452.12联排192-323㎡242.435613576.22一期双拼279-321㎡286.147621746.32?面积：一期产品面积过大会所——　————5597商业　　　700（主力面积段为250-323㎡，小计　　　20966071.66大独栋260-280㎡270102700而主力需求为200㎡左右）、二期小独栋180-220㎡2009018000半山会所——————8000剩余大多为大面积户型小计　　　30028700180-220㎡20012525000?后期产品主要以减少面积、独栋700-800㎡75043000三期450-550㎡50063000提高附加值和单价的原则，扩联排170-190㎡18015027000小计　　　36058000大客户层面，别墅类产品的赠叠加160～170㎡1656811220别墅式洋房125-135㎡13022028600送率要大幅提高（特别在阳台（5F）商业配套50-80㎡6010600、露台和半地下室等位置）40-5045401800四期70-9080604800?如果在能满足容积率的前提3栋18层住宅100-11510810010800下，四期的物业可考虑做成双120-13512815019200140-145㎡143507150L合院的形式（集中停车、尽泛会所不计容小计　　35483570量节约占地），因容积率较难　幼儿园（6　　　2800班）做满0.8，故此不着重建议。总计　　　　1223239142大二期规划建议大二期规划规划定位相关配套相关配套?目前片区内配套非常不完善，本项目应以项目自身配套为主观景台山体公园12幼儿园6主要配套3会所54游艇码头商业配套山体公园?投资建造一个山体公园（占地规模约300亩）?在项目西侧修一条私家木栈道或者石阶私家木栈道?标志性建筑：在山体公园半山腰或顶部修建一个标志性建筑山体公园?主题：建议山体公园的主题为运动与休闲山体公园?修建一些休闲小径?设置若干休息平台?设置部分健身设施?设置休闲凉亭可参照深圳圣莫丽斯、星河丹堤的做法。相关配套山体公园观景台12幼儿园6主要配套3会所54游艇码头商业配套观景台?以高标准（固定性）的标准打造一个临时观景台观景台?为了给客户展示出最佳的景观及资源效果，参观动线建议从9、10组团中间的叠水溪流中央景观区向上通往半山会所再至观景台（所以希望可以把叠水溪流中央景观区尽量打造出来，同时把溪流两侧的建筑完成立面的展示条件。相关配套观景台山体公园12幼儿园6主要配套3会所54游艇码头商业配套三大会所泛会所半山会所泊岸会所御湖半山会所建议泊岸会所半山会所泛会所大众版的会所大众版的会所小而精的会所小而精的会所运动型的会所运动型的会所泊岸会所泊岸会所泊岸会所（目前为营销中心所在地）规划建议：?西侧一楼：物业用房?西侧二楼：棋牌室、儿童游乐室、网吧?西侧三楼：斯诺克、会议室、阅览室、乒乓球室?中间（营销中心）：引进迪欧咖啡（或类似品牌和档次的咖啡店，以加盟或补贴的形式，下同）?中间（营销中心右侧）：引进屈臣氏社区店（以加盟或补贴的形式）?东侧一楼至3楼：目前暂为项目各部门办公室，日后根据需要再进行规划备注：?后期会所启动至交付使用尚需时日，建议目前阶段先启动泊岸会所的设计、装修。御湖半山会所建议泊岸会所半山会所泛会所大众版的会所大众版的会所小而精的会所小而精的会所运动型的会所运动型的会所半山会所半山会所半山会所半山会所半山会所半山会所?功能档次定位?经营模式?南昌最高档别墅?以小区内部消费为社区会所主，同时也对外经营（设置一定门Title槛）?生存方式?收入构成?前期以开发商?基础收入：会员年费补贴为主，后?主体收入：收费项目期以收费为主?刺激类收入：特色活动半山会所?面积建议：3000㎡PART1.休闲健身PART2.餐饮会议PART3.其他设施?壁球馆?法国餐厅?大堂吧台?室内恒温泳池、室外无边界天沐泳池?港式粤菜?红酒、雪茄吧（小SPA型）、、桑拿?大小会议室??10-20间客房钢琴室?豪华影视厅??营销中心舞蹈室、健身操室?多功能厅?儿童游乐（网吧、陶泥吧、投篮）?电子高尔夫?理由关键词：销售优先原则、地处小区中央、面向大部分中高端人群需求（必须具有特色、高档），临近幼儿园营销中心建议按照以下方式打造营销中心：?面积建议：500-600㎡?位置：会所附近?形式：以流水/考夫曼住宅别墅的形式去做（有产权、可销售，解决沉淀资金退出问题）御湖半山会所建议泊岸会所半山会所泛会所大众版的会所大众版的会所小而精的会所小而精的会所运动型的会所运动型的会所泛会所泛会所泛会所：定位于室内运动型主题会所，放在高层的一楼（架空层）、主要满足四期中端客户的需求，作为半山会所的补充?建议建在图示位置?面积建议：300-500㎡泛会所?设计主题性架空层（不高于4.5米）?与社区内部景观结合——提高社区环境的舒适度，体现原生态的自然空间穿过架空层的社区人行道设置在架空层的公共空间泛会所?建议设置大量室内运动器材如果可能的话，在项目周边（东北角）建设一个五星级的酒店，将会给项目增色不少！相关配套观景台山体公园12幼儿园6主要配套3会所54游艇码头商业配套相关配套商业配套：定位于生活配套的中小型商业，大商业主要依靠红谷滩（通过社区巴士与第一街区的洪客隆和天虹商场点对点）?一期：便利店（