首页
产业资讯
地产数据
中指报告
地产文库
指数研究
中指研究院
中指云
房天下
登录
用户名
上传文档
退出
来源
全部
地产文库
中指报告
类型
全部
研究报告
企业管理
项目前期
营销策划
设计资料
常用工具
全部
市场研究
政策研究
指数研究
调查研究
企业研究
中指研究院
中指云
搜文库
搜报告
房天下
>
产业网
>
地产文库
>
项目前期
>
万科天津市朗润园项目定位及营销思考
万科天津市朗润园项目定位及营销思考
42
人浏览
9
人下载
万科朗润园项目定位及营销思考第二次沟通楔子我们需要了解这个项目,了解并不是简单得数据堆叠,而是核心价值点得梳理……?区域有怎样得前景??项目在区域中的地位??项目应当采取怎样的竞争方式??项目应怎样定位??项目应当卖给谁??项目应怎样推广??Part1·新的城市中心——————区域的城市价值——————?1.1一般城市扩张模式单一中多中心城市村落城镇心城市1.与产业结构的不断改变与扩张同步,城市的面积不断扩大。2.在城市扩大到周边地区到中心交通成本过高或市中心生活成本过高的时候,会自然的在周边形成城市副中心。3.城市幅中心决不是单一功能的,而是以商业服务功能为核心,向其余功能扩展的综合性区域。单一的城市中心无法满足不断扩张的城市需求。?1.2天津市如何向东发展我们认为天津市的发展由于人口的激增和经济的膨胀,明显已经开始需求更多的城市副中心,那么在城市的东南向上会形成怎样的发展模式呢?天津市的向东发展是以一种非常典型的模式进行的:政府推动产业先行,带动人口导入,形成新的城市副中心政府推动产业先行,带动人口导入,形成新的城市副中心!!市区华明东部目前发展情况机场空港新立滨海空港产业园区和东丽开发区为东部区域提供产业支撑了足够的产业支撑与人口支撑东部机场所提供的高端人流为整体区域的地位抬机场优势区域升提供了巨大的可能和推动力华明镇,空港和新立镇总计超过一百万平米商业业态的商业为整个区域的未来注入了不竭的动力此外,以新立、华明、空港为主体的带状区域正位于市区与滨海的通路之间。而天津市的发展,目前呈现出双城化、双向化:双城化:市区与滨海相当于两座同时快速发展又互为依赖的城双向化:从市区向东发展,从滨海向西发展,快速发展互相碰撞这个区域处于两个区域联通的黄金走廊上的黄金分割点,同时受到两个快速发展区域的积极影响。这条黄金分割带会成为未来天津的东部城市副中心?1.3天一板块未来形式研判中山门张贵庄天一板块在明确了东部将会出现一个新的城市副中心之后,我们不得不思考项目所在的天一板块未来的发展趋势,即能否成为这个城市副中心区域的领跑者??1.3天一板块未来形式研判适当的距离距离市中心适当的距离,具备疏离感适当的距离有兼备交通的较低成本产业的支持由于临近东丽开发区与空港,产业能产业的支持够提供大量人流不是单一业态形成的区域,而是产业丰富丰富的业态的业态,商业,服务和居住兼备总体量超过80万平米的天一mall具备巨商业的体量大的人口吸纳力,而且启动较早使得其在商业的体量大区域中比较突出天一板块具备成为未来城市副中心发展领跑者的基本条件天一板块不仅是市区连接滨海新区黄金走廊上的黄金分割点,且具备成为城市副中心区域发展领跑者的基本条件,存在成为市场旗帜的可能。那么我们可以基于什么?我们能够给出什么??Part2·全新理念的地标——————项目在区域的价值——————?2.1项目性质价值探讨本案的价值构成品质感消费者预期公信力便利性这种价值是由项目产品品质,开发商品牌价值和项目周边配套等方面的优势所支撑的,我们会从这三个方向详细论证。?2.2从品质感出发,发现项目优势——产品不只是房子!更是理想与关怀!万科能够区别与普通开发企业,凭借的正是其“让建筑赞美生命”的人文主义精神——户型、细节、家居解决项目的产品,是支撑本项目高端物业的第一大优势产品之户型在户型方面,万科朗润园无一不体现万科的这种意识形态,都具备这样一个特点:科技性,创新性,人性化光合新风住宅:A类户型具备阳光厅,基本满足生存的舒适空间紫外叠加住宅:B类户型突出空间上的舒适、奢华(露台)空间基因住宅:U5类户型科技化的典型代表户型,未来生活的写实户型。产品之细节无论在景观,户型还是服务细节上项目都秉承企业理念,真诚、细致、领先……产品之家居解决何谓全面家居解决方案,绝不仅仅是简单地工厂式装修。房子是怎样的?怎样装修?如何解决家居?人怎么生活?人需要什么?房子是怎样的?为生活而设计才能成为全面家居解决……?2.3从便捷性出发发现项目优势——配套作为全世界最大的家装&经销品牌与家居建材超市比邻而居,其商业辐射力,是难以估量的。?天一mall的巨大商业体量,完整的规划业态,商务娱乐的有机结合?大型卖场所带来的人流商业配套,正是支撑本项目高端物业的第二大优势?2.4从公信力出发,发现项目优势——品牌万科,中国地产界的第一品牌。在中国,有多少人因为万科而对一个区域产生信心在天津,有多少人愿意在价格较高的情况下选择万科的产品万科的品牌,正是支撑本项目高端物业的第三大优势在满足市场消费者预期方面,我们的优势将体现在1.项目所处的天一板块具备成为未来天津市东部副中心发展的领跑者的可能性,未来值得期待。2.项目的产品设计,品牌影响,配套设施支撑了本项目的高端住宅物业属性,同时也支撑了本项目在区域中当仁不让的地标地位。面临什么样的竞争环境?如何才能脱颖而出??Part3·跳出三界外——————项目难点及竞争理念——————?3.1竞品项目信息对比竞品研判红海蓝海共性市场研判差异市场研判竞争策略方向附加竞争价值?3.1竞品项目信息对比红海策略推导—共性市场竞争分析河东区张本案贵庄东丽开发区军粮城津南区无暇镇项目名称产品类型目前价格开盘时间竞争力融科金月湾9栋高层、7栋小高层未定未定格调竹境6栋18层、8栋30层未定08年6-7月米兰新干线多层7400-8400元/m22007年9月皇冠国际10层酒店式公寓13000元/m2(30002008年4月元/m2精装修)远洋新干线多层,小高层,高层,别7500-8000元/m22008年3月底墅?3.1竞品项目信息对比红海策略推导—共性市场竞争分析河东区张本案贵庄东丽开发区军粮城项目名称产品类型目前价格开盘时间津南区竞争力无暇镇金地格林世界花园洋房为主,少量景观7000-11000元/m22006-08-06小高层领世深白框架高层7500元/m22008-03洛卡小镇花园洋房、联排别墅9000-10000元/m2一期05年红城高层、小高层9800元/m22008年1月万科金域蓝湾33层高层11500元/m22007年12月万科假日风景多层、小高层7500元/m22008年1月社会山single-house、联排、院墅6500元/m22007年10月、model洋房等(洋房)5700元/m2(小高层)东丽湖万科城别墅、洋房、小高层6500-2500元/m22008年1月?3.1竞品项目信息对比红海策略推导—共性市场竞争分析主要竞品威胁点分析及策略应对项目名称威胁点分析应对策略融科金月湾1、70/90户型的总价相对优势1、突出项目万科的产品设计优势、2、地段优势及城区客群动线拦截优势同类户型下较大面积的舒适型优势3、项目自身拥有一定的商业配套和商务休闲会所和全面家居解决方案优势2、突出项目自身的规模优势和11格调竹境1、70/90户型的总价相对优势层小高层的相对舒适性和得房率优2、地段优势及城区客群动线拦截优势势3、泰达在天津有很高的品牌影响力3、在竟品项目拦截动线的上游抢占4、项目外颜作为新中式建筑形态的代表,比较强的昭示营销通路制高点和户外广告位制高性点,实施动线封锁4、突出天一MALL作为区域商业中心对项目的商业配套支持和升值潜力支持5、突出万科品牌和宜家家居品牌?3.1竞品项目信息对比红海策略推导—共性市场竞争分析主要竞品威胁点分析及策略应对项目名称威胁点分析应对策略金地·格林世1、开发商的品牌优势1、强势推出万科品牌界2、丰富的产品线和低密度所营造出的项目的高品质感2、强调项目强大的商业配套所造就3、前期开发中的老客户资源的保护和利用的时尚感和城市繁华感4、该项目对本案以小海地区域为代表东南部目标客群区3、整合天津万科会和天津易居会的域有客户动线拦截威胁优质客户资源4、在该项目对本案的拦截动线上实施营销通路至高点的封锁远洋新干线1、远洋地产作为全国性地产公司有一定的品牌效果1、强势推出万科品牌2、项目处于空港区域,区域大环境相对于本案具体一定2、强调项目强大的商业配套所造就的产业环境优势、居住环境优势和发展潜力优势的时尚感和城市繁华感3、在机场的3、临近机场,对高端目标客群,特别是外籍人士和高端主要动线上实施营销通路制高点的商务客群相对本案有一定的地缘优势实行封锁4、该项目具备一定的单价优势4、突出项目万科全面家居解决方案的高性价比优势?3.1竞品项目信息对比红海策略推导—共性市场竞争分析红海策略(共性市场)优势劣势良好的区域发展前景价值万科+宜家品牌优势区域发展现状与周边环境土地商业属性所带来的购买发现制约与客群抗性正确定位区域价值拉升项具有明显的不可调节性,目定位安全系数低安全系数低,通过营销通路和手段不能完全解除威胁?3.2竞争项目诉求点分析【关键词】:直接竞争——产品形式类似,同一区域内最具威胁性项目。泰达格调竹境、融科金月湾、米兰新干线?项目核心诉求点分析:诉求点区域交通品牌配套文化产品物业服务等附加价值项目泰达名称格调竹境津塘路沿线发轻轨及东南半泰达品牌——教育中式风格泰达物业展潜质;天津环与滨海的连接带融科金月湾津塘路沿线发轻轨、东南半联想及融科品智慧城——————展潜质;天津环、海河大桥牌与滨海的连接带远洋新干线空港区域概念————空港产业配套及自——————身配套米兰新干线津塘路沿线发津塘路——————低密度——展潜质?3.2竞争项目诉求点分析【关键词】:类似开发——有可能会有相似的开发及成长经历。金地格林世界、红磡领世郡、洛卡小镇、社会山?项目核心诉求点分析:诉求点区域交通品牌配套文化产品物业服务等附项目名称加价值金地格林世界双港规划外环线及地铁金地——第三大学现代bl
收 藏
下 载
文档大小:649KB
财富值:免费
热门文档推荐
【开发】城市新区开发时序案例
【开发】城市新区开发时序案例
大连万达商业地产开发策略与招商
大连万达商业地产开发策略与招商管理
微机课设参考
微机课设参考
建设工程项目前期策划设计及准备
建设工程项目前期策划设计及准备工作管理
特色小镇的开发运营、产业培育、
特色小镇的开发运营、产业培育、商业模式、投融资模式
人才公寓数字化试点改造工程-可
人才公寓数字化试点改造工程-可行性研究报告
您搜索“
苏州...
”进入房天下产业网,点击这里搜索更多
高级搜索
使用其他账号登录
[登录]
[注册]
我的上传
我的下载
我的收藏
客服电话:400 630 1230-5
文档信息
3.0
还行
已有
1
人评分
(评分成功可获2财富值奖励)
99雨爱
贡献于2014/4/14
文档标签:
万科
,
天津市
,
朗润园
,
项目定位
,
营销思考
,
开发定位
内容摘要:
我们认为天津市的发展由于人口的激增和经济的膨胀,明显已经开始需求更多的城市副中心,那么在城市的东南向上会形成怎样的发展模式呢?
最近浏览
09-10
同致行2007曼哈顿国际公寓公开选
其他关于
项目前期
的文档
11-06
大连万达商业地产开发策略与招...
10-30
微机课设参考
11-08
【开发】城市新区开发时序案例...
阅读该文档的用户也阅读
03-03
最系统的房地产销售培训资料
03-11
碧桂园成功营销全解码
03-16
企业集团薪资制度(万科)
03-18
住宅户型平面分析研究(嘉联地...
05-11
户型配比模型的分析与建议
合集推荐
05-10
各知名机构关于养老地产专题研...
05-05
南京优秀项目前期策划报告合集...
02-08
世联地产各城市优秀项目整体定...
11-03
世联地产优秀项目定位分析报告...
10-08
世联地产优秀项目前期发展规划...
研究报告
市场研究
|
企业研究
指数研究
|
政策研究
调查研究
企业管理
企业管理
|
采购管理
销售管理
|
工程管理
物业管理
|
项目管理
企业公告
项目前期
土地交易
|
开发定位
项目报批
|
可行性研究
营销策划
活动策划
|
广告策划
推广文案
|
营销策略
设计资料
规划设计
|
图片库
建筑设计
|
园林设计
户型设计
常用工具
常用表格
|
常用合同
制度流程
|
考试资料
专利信息
|
其他资料
政策法规
政策法规
用户下载数据配置中……
收藏成功,您可在用户中心查看
0
份海量文档资料
登录
即可免费下载 !