金隅·万科城09年营销方案2008年12月13日目录?09年的经营计划?09年的营销动作?风险把控?2008年的销售完成情况（截至12月31日）月份销售面积销售金额销售均价销售回款备注5月份39172.49301407694187191#、2#、6#开盘6月份11203.158937797758333#开盘7月份9328.127252777448144#开盘8月份4164.21312375002164　9月份5379.55378570361504　10月份6393.64450870523630　11月份3474.73236267972602　12月份8375.455567664819547　住宅累计完成87491.3465674750758813　住宅计划8533764187750058610　商业896.78309251.39530　车位3914.864421129442　全项目完成92302.966946　59785　全项目计划90149.3864583.42　59862　待签资源892.276026747　　第一部分：2009年的经营计划09?昌平首次置业市场分析第一部分：年经营计划?市场规模和份额：?去化和价格趋势：?片区1-10月首置市场整体成交价量较平稳?1-10片?1-10万科?09年市场容区成交?份额量预期?金隅万科城5月开盘，5-10月去化696套，提出开盘因素月成交45套片区市场成交套数单价（元/平米）??1403?50%?1032首置8106825482188221803577677692748270937171说明：09年市场容量估算扣除了开盘影响17310114877484175765059601403板块成交量万科成交量50%万科成交比例1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月50％696万科成交套数单价（元/平米）50％7654792375647442699370741849358039310756375251首次置业首次改善再次改善12345678910说明：5-10月万科城市场份额为77%月月月月月月月月月月?库存及新增?预计09年销售情况08年底09年09年09年库存新增可售供求比按照08年正常的去化速度推测：09年销售量=45套/月×12=540套片区市61247610881.1市场份额：50%场万科3083766841.1再次改善产品线?金隅·万科城再次改善市场分析?市场规模和份额：?去化和价格趋势：1-10片1-10万科09年市场容?片区1-10月再改市场整体成交量、价走势较平稳;8、9区成交份额量预期月受奥运影响成交量、价均呈现调整趋势?金隅万科城销售整体趋势和片区市场相同再改18450%221片区市场成交套数单价（元/平米）778875687629818778547834690469756977板块成交量万科成交量50%万科成交比例58721403362422341216121350％876961月2月3月4月5月6月7月8月9月10月50％万科成交套数单价（元/平米）184829458938036801477220注：金隅万科城5月2日开盘731069952831首次置业首次改善再次改善1112651月2月3月4月5月6月7月8月9月10月?库存及新增?预计09年销售情况08年09年09年09年按照近2个月的去化速度推测：底新增可售供求比09年销售量=8套/月×12=96套库存市场份额：43%片区市532285602.5场万科33603363.5?片区市场四季度表现08近期销售走势已销09年项目名年供四季度161515售量可售14称应总售价14资源1212量12106200-87随园113.47.6667000654333邑上3.53.50020佳莲2.211.211.10-11.1611.17-11.2311.24-11.3012.1-12.712.8-12.1412.15-12.16国子界8176500金隅万科城随园诗芳苑140.7913.29600?随着价格的调整，首置客户的开始走出观望，客户接受价5800-和园1.910.96300-6500/6600格基本锁定在元平米。6500-?随园四季度更换了代理公司，价格由8000下调到6500万科城128.577000左右。成交量稳步提升，每周平均成交5套左右。53合计19万36万万?各楼的库存情况（截止12月31日的签约）：2009年销售重点是1-4#、1-5#、1-7#已售套楼号总套数可售面积已售面积库存套数库存面积数1-1#33631471.1433431296.022175.121-6#1-甲11-2#544762.9544762.9001-3#33631474.8826224347.7747127.181-1#售罄1-4#24531663.7610512821.1814018842.581-6#16414898.415714263.547634.861-21-6#底商4896.74896.700#售已推累计1139115167.7891688388.0422326779.741-5#罄1-5#25232356.180025232356.181-7#16114503.350016114503.351-3#413（217+19未推累计41346859.530046859.536）1-7#636（304+33合计1552162027.3191688388.0473639.272）1-甲21-4#?各产品的库存情况（截止12月31日的认购）：2009年销售重点是A户型3#4#6#已推库存5＃（未推）7＃楼（未推）累计库存合计　楼栋751库存已售库存已售库存已售套数面积套数面积套数面积套数面积A11117　　　　111619.8　　　　111619.8A2　　2527　　253673.51568178　　8111851.38A3a　　4610　　466457.94567804　　10214261.65A3b　　2828　　283800.53567622　　8411422.63A4　　262　　263598.37283875　　547473.12再改合计1117125670013619150.15196274780033246628.58B1101021538381282482.156487880716216414521.89B22389　　　　232068.37　　　　232068.37B3226　　　　2181.17　　　　2181.17B4208　　　　201670.2　　　　201670.20B5820　　　　8688.67　　　　8688.67B7　　　　4764363.96　　817341857705.27首置合计6324515387157857454.475648781611450330226835.57合计74262140105715722126604.62252323571611450363473464.152009年销售难点是再改产品：A2户型、A3a(A3b)、A4,?库存套数面积比例08年月均去化速度首置30427010.6936.68%67套/月如果剔除开盘成交，约45套/月再改33246628.5863.32%8套/月如果剔除开盘成交，约7套/月合计63673639.27100%?A4A2A3b(A3a)?09年库存资源（5#该产品之后的资源划分）户型产品特征面积3＃楼4#楼5#楼7#楼合计户型分类合计约50平A2拆分1居西向一居　　28　2856套米约40平A4拆分1居南向一居　　28　282500平米米B1南向不通透两居8910155680161349套B2南北通透两居9023　　　2331069平米B4东向不通透两居8320　　　20　B5东西通透两居858　　　8　B7通透两居90　　　8181　约90平A2拆分2居西南向不通透两居　　28　28　米约90平A4拆分2居南向不通透两居　　28　28　米A1南北通透三居14711　　　11276套A2东西端通透三居148　2528　5338651平米A3a通透三居139　4656　102　A3b通透三居136　2856　84　A4南向不通透三居138　26　　26　合计72140308161681681库存面积总和7127.1818842.63235614503截止200872828.8年12月31日签约69720?2009年销售计划（一期库存消化78%，二期不增加资源）1、2009年的销售以消化一期存量资源为主，计划两居售罄，大三居销售48%，总库存消化70%。2、2009年的销售难点为三居的再改产品，根据公司决策，采用降价并结合改产品的方案同时进行。3、工程配合节点：5月15日三个销售示范区开放：社区中心、6#底商、A2样板间。10月1日一期园林全景展现年初库存新增供应年度销售年末库存套面积套面积套数面积均价货值套面积货值消化率数数数首置（90）304270100030427010670018367000100%再改33246629002313235567002167810114274956470%（140）住宅636736395355936567003977510114274956481%车位18853250018853254.2万8950000商业004811481190006890000累计824789644811727655014135910114274956481%备注：此版计划是根据区域市场制定。2009年项目在硬件完善的前提下，项目内部会做好提前销售