大连医科大学项目概况大连公司项目发展部2007年4月第1页概要??立项背景立项背景??土地概况土地概况??资金来源初步方案资金来源初步方案??土地获取方式及项目风险初步分析土地获取方式及项目风险初步分析??前置与加速措施前置与加速措施第2页一、立项背景第3页1.1战略发展?战略目标及定位?07年大连公司将进入GOLDEN市场，07-08年每年获取2-3块土地，作为08、09年公司利润补充。?项目将全部采用策略招拍挂，以合作开发模式为主。?07年巩固CITY系列产品，扩大市场份额，在市内四区建立良好口碑；同时力争增大GLODEN项目的数量。TOP?08－09年TOWN系列项目将与大连开发区、金州、旅顺三个GOLDEN新城区内的GOLDEN系列在战CITY略及公司经营各纬度作比较选择TOWN，视机会按开发区、旅顺、金州的顺序进入卫星城。第4页1.1战略目标及定位大连万科市场占有率?大连公司市场占有率目标7%?09年市场占有率拟达到6%5.9%5%5.2%5%；4%3.4%3%2.9%?2.7%人均结算指标、占用资源回报2%率、运营资本周转率拟实现集1%0%团内排名中游水平；2005年2006年2007年2008年2009年?客户忠诚度、客户满意度拟实现集团内排名前五位。大连公司结算净利润目标(万元)300002007年2008年2009年25,200长线12500019,400中线222000013,258短线11115000323100005,844新项目数量4,252500002005年2006年2007年2008年2009年第5页1.1战略目标及定位?本项目的商业价值：利润贡献型项目?宗地位于公司机会发展区域——星海片区，随着大连市内土地资源的日益稀缺，该项目已成为大连罕见的大规模市内用地。?宗地所属区域市场成熟，住宅产品开发收益预期较高，本项目的开发将为大连公司08-09年带来稳定的利润补充。第6页1.2公司持续经营?在开发项目规模及产品类型分析项目名称假日风景梧桐院乐百年合计可售面积合计165,78034,103425,769625,652产品类型结构比例总可售面积结构比例26.25%5.40%68.35%100%其中：　　　-　成熟产品面积77,92433,942425,76937,63585.9%标准化产品面积87,856--87,85614.0%创新产品面积----　社会新锐、社会新锐、社会新锐、目标客户部分健康养望子成龙、健康养老、　　老部分富贵富贵2第7页1.2公司持续经营?现有土地储备状况与可结算资源情况?08年公司计划实现净利润5963万元，较规划经营指标1.94亿元尚有1.34亿元的缺口；09年净利润缺口1.72亿元。项目名称假日风景梧桐院乐百年合计总可售建筑面积163,75933,942431,684629,385已开发可售163,75900163,759建筑面积可售面积163,75933,942431,684629,385销售总额105,66020,100287,207412,96722,454(权净利润总额13,5943,65833,568益)储开发周期2年1.5年5年年备2007年15,607万元；2008年5,963万元；2009年7,990万情年度结算净利润分布元。况2007年13,258万元；2008年19,400万元；2009年25,200三年净利润规划万元。以区域核定的大连公司三年战略目标为参考依据。第8页2007年0万元；2008年13,437万元；2009年17,210万元净利润缺口。1.2公司持续经营?本项目可提供可售资源情况?该项目计划分二期开发，开工时间分别为为07年9月、08年5月，建筑形式为情花、多层、小高层、高层，交付标准：除情花为毛坯房外，其余均为精装修房屋；?全项目可贡献万元净利润，可弥补部分09-10年部分利润缺口（09年利润缺口1.72亿元）。销售年度20082009合计销售面积（平）76,05068,980145,030销售单价（元）8,2167,3747,815销售金额（万元）62,48150,865113,346销售净利率-13.82%11.11%（考虑土地增值税）净利润（万元）-3,07815,66612,589第9页二、土地概况?土地属性特征?规划设计要点?周边可比项目地价?片区市场情况第10页2.1土地属性特征?城市地图的片区市场划分?城市地图片区市场划分依据：泉水片区C区?根据城市地图片区市场划分机场前片区机场前片区要素及参考城市化发展进程B区，将大连城市划分为三大区红旗镇红旗镇片区片区紧A区域（A:成熟地区、B:城市密区发展地区、C:待开发区域）六大类板块（南滨海区、北高新高新园园片区片区星海片区机会区域机会区域滨海区、景观区、中心区、宗地宗地紧密区、待开发区）。?根据集团产品品类划分依据，将大连主城区的区域划分成TOP、GOLDEN、CITY、TOWN四类区域。第11页2.1土地属性特征?大连公司重点片区市场的选择?根据大连市未来土地储备存量泉水片区C区、大连住宅区域西拓北进策略机场前片区机场前片区、政府公共关系等多纬度评估B区，确定公司未来战略重点区域红旗镇红旗镇片区片区紧密A区为红旗镇区域、机场区域、高区新园区域，另需要把握机会区星海片区机会区域机会区域域（市内中心区域）。高新高新园园片区片区宗地?宗地位于公司机会发展区域—宗地—星海片区，随着大连市内土地资源的日益稀缺，该项目已成为大连罕见的大规模市内用地（建筑面积逾50万平）。第12页土地属性特征?宗地位置?宗地行政隶属沙西安路商圈西安路商圈河口区，处于星海湾风景区、两大商圈、学府区交集区域。?宗地距离星海湾和平广场和平广场1.3公里；距离黑石礁商圈2.5公里；距离和平广场商业中心宗地宗地2.5公里；距离西安路商圈4公星海湾广场星海湾广场里；距离学府区学府区学府区1.5公里；距离黑石礁商圈黑石礁商圈高新园区5公里星海公园星海公园黄　海。第13页土地属性特征?宗地位置?宗地南侧望黄海，宗地与海岸线直线距离0.3-0.900仅为..99公里，拥有部公公里里分海景资源。星海广场星海广场里里公公33..00星海公园星海公园黄　海第14页土地属性特征?项目所在组团的交通分布图：交通配套优异?周边路网发达，与星海广场、西安路商圈、青泥洼商圈、和平广场连接主要为中山路(城市主干道双六)；与学府区、高新技术园区连接主要为旅顺南路(城市主干道双六)；与马栏马栏商圈马栏商圈商圈连接主要为西南路青泥洼商圈青泥洼商圈西安路商圈西安路商圈(双四)。且地处滨海路(规划中)沿线。和平广场和平广场?周边公交线路发达，有宗地宗地202路有轨电车，公交线路包括10、28、406路，可星海湾广场星海湾广场抵达黑石礁商圈、和平学府区学府区广场商业中心、西安路商圈、青泥洼商圈，及黑石礁商圈黑石礁商圈星海广场。线路始发站终点站202（有兴工街北河口黄　海轨电车）28路解放广场小平岛希望广406百合山庄场10百合山庄第15沙河页口土地属性特征?项目所在组团的教育分布图：教育配套优异?该项目位于城市中心区，毗邻星海广场、学府区，是商务人士，高知、高收入人群聚集区。学校分学校名称备注类11公里公里大连理工大学、东北财经大学、大连水产学院、大3所全连海事大学、东软信息技大学国重点22公里公里术学院、大连医科大学、大学大连水产学校、大连财经学校33公里公里辽师附中、大工附中、42所重中学中、17中、31中、46点中学中、83中学大连理工大学附属小学、1所重小学玉华小学、台山小学点小学第16页土地属性特征?项目所在组团的商业分布图：商业配套优异?项目依托于星海湾商圈、黑石礁商圈、和平广场商业中心，商业配套齐全，3公里范围内有新玛特、好又多、晨熙广场、国美电器、苏宁电器、1公里1公里乐购、千盛百货22公里公里等大型超市/商业业态。33公里公里第17页土地属性特征?项目所在组团的餐饮及娱乐配套分布图：餐饮及娱乐配套优异?项目周边以黑石礁、星海湾、和平广场片区餐饮娱乐配套为主，餐饮、娱乐、文体等配套完善，可满足日常生活、娱乐需求。分类配套名称11公里公里渔港明珠、台北1+1、上海城、渔港制造、星22公里公里海小镇、左岸、现代粗餐饮粮、中海楼、黑石礁酒33公里公里楼、千日贺、赵记老铺、麦当劳、肯德基等星海公园、百年城雕、星海会展中心、网球中娱乐及文心、沙河口区博物馆、化场馆、好乐迪、东方金柜、圣风景区及亚海洋世界、圣亚极地其他馆、邮电局、黑石礁考试书店第18页土地属性特征?项目所在组团的医疗配套分布图：医疗配套优异?项目西侧毗邻一家三级甲等医院——医科大学附属第二医院，另有大连医科大学附属口腔医院；周边药店及诊所齐全。11公里公里22公里公里33公里公里第19页土地属性类别土地现状描述土地属性分析土地属性评判土地区位等级二级地土地级别较高土地历史角色属性特征大连市中心区土地位于大连市中心区，紧历史评价优邻星海广场及学府区，是商城市角位于大连市中心区，临近大连学府区、高新技术园、软件园及黑石礁城市发展趋势务人士，高知、高收入人群位于城市成熟区域色商业区。聚集区，初判可以吸引高收无污染，为有利因产业构成旅顺南路软件产业带入人群。素文脉属性紧靠学府区，高校云集。历史文脉底蕴丰富大学包括：大连理工大学、东北财经大学、大连水产学院、大连海事学院附属学校、东软信息技术学院、大连水产学校、大连财经学校。周边学校云集，教育配套完充裕的高质量的教教育配套中学包括：辽师附中、大工附中、4中、17中、31中、46中、83备。完全可满足教育需求。育资源，教育配套中学优异。。小学包括：大连理工大学附