金隅·万科城市场定位研究报告目录CATALOG【一】区域市场分析【二】区域市场客户扫描【三】金隅·万科城定位建议【四】项目劣势及解决方案【五】营销计划【一】区域市场分析1.昌平区域规划概述2.昌平区域房地产产业概述3.区域内竞品项目调研4.区域市场总结区域市场分析——昌平区域规划概述昌平城区发展目标：昌平区域城市定位：?是西部发展带上的重要节点：1、科教创新基地昌平城区位于“两轴-两带-多中心”的城市空间结构的西2、人文生态景区部发展带上的重要节点。属于城市发展新区，是承担疏解中心城人口和功能，产业集聚，并带动区域发展的规模化城市地区。3、和谐宜居新城?奥运会旅游服务区：昌平已位于北中轴奥林匹克公园向北的延长线上，被确定为2008年奥运会旅游服务区。?“三园三区”为昌平区域未来规划建设的核心：“三园三区”即：中关村科技园区昌平园、中关村生命科学园、小汤山现代农业科技示范园、北京沙河高教园区、回龙观经济住宅区、十三陵特区。?是北京西北部地区的重要生态屏障。区域市场分析——昌平区域房地产产业概述房地产产业发展目标：房地产业布局：1、疏解中心城人口，基本实现昌平区内的1、高档居住区：主要布局在新城边缘的弱建设区内，以职住平衡；及巩华城、百善、小汤山、北七家、郑各庄等位置，几个2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社作为旅游服务基地的小镇，也可结合旅游设施的规划，适区；度发展部分高档居住。3、不断提高城市的可居住性；2、中档居住：主要布局在新城各组团内，老城内以现有4、建设具有昌平特色的绿色人居环境。用地的改造为主，而沙河、东扩地区、马池口、南口则以5、引导人口流向，实现社会结构的大致均新建住宅为主。衡。实现城市不同区域的均衡发展。3、经济适用房：主要布局在东小口地区和回龙观地区。对于这两个地区的房地产业的整合，主要是严格控制新住宅小区的开发，适当建立商业办公楼群，且根据小区聚集程度，合理布局社区商业和大型商业中心、学校、医院等配套服务设施，完善基础设施区域市场分析——区域内竞品项目区域内竞品项目按照其销售状态分为以下3类：竞品项目的种类待售项目在售项目已售完项目?随园公寓佳莲?蓝郡?邑上时代?果岭小镇?诗芳苑广场区域市场分析——区域内竞品项目昌平城区内项目情况销量余量销售价格(元/平项目名称总量（套）使用率产品类型备注（套）（套）率方米)预计11月28日开随园公寓093893808200板楼约85%盘板楼、塔蓝郡8740874100%7500已全部售罄　楼预计9000－邑上04104100%板楼未来2个月内开盘950087%－－板楼、塔诗芳苑－－－－－－－－－8000开盘时间未定－75-80%楼板楼果岭小镇－－－－－－1100100%8500已全部售罄88%联排别墅截止到11月13日共认购房源96套佳莲·时代广2820022812%12000LOFT，其中28套已转场签，68套未签约　。区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）项目名称：蓝郡嘉苑开发商：北京兆恒房地产开发有限公司设计单位：军都晨宇施工单位：昌平一建、住总集团地理位置：昌平区城区镇西环路25号用地面积：7.14公顷建筑面积：住宅17万平米、4万平米集中商业用地性质：住宅和商业建筑形态：板楼、塔楼容积率：1.80地块情况：目前已全部现房，仅有一栋塔楼（小户型公寓）未入住优惠：一次性付款（前期98折、后期95折）、按揭99折、公积金、分期（98折、周期为一年内）交房时间：最后一期（小户型公寓）为08年10月，其余已入住。区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）蓝郡嘉苑该项目共有房源874套。一次开盘时间为04年9月，截至2007年9月已全部售罄，收盘价格为7500元/平方米。蓝郡嘉苑销售情况余量户型销量（套）总量（套）销售率均价户均面积（㎡）（套）一居3080308100%36－83两居2400240100%自开盘来的价格变化为：88－1182900-3500-4000-5000-三居2400240100%5800-6000-7500元/平米125－140四居86086100%170－190合计8740874100%　区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）项目名称：果岭小镇开发商：北京天运通房地产开发有限公司设计单位：墨臣施工单位：昌平一建地理位置：昌平区昌平城区东关环岛和白浮泉公园之间用地面积：27万平米建筑面积：23万平米，集中商业3.2万用地性质：住宅和商业建筑形态：板楼、联排别墅容积率：0.96地块情况：目前已全部现房，全部入住付款及优惠：一次性付款、按揭、分期交房时间：06年10月已入住区域市场分析——区域内竞品项目（已售完项目）果岭小镇该项目共有房源约1100套。04年3月一期开盘，截至到2007年10月已全部售罄，收盘价格为8500元/平方米（花园洋房）。果岭小镇产品结构户型销量（套）余量（套）总量（套）销售率均价户均面积（㎡）公寓－－－－－－580100％78－188别墅－－－－－－112100％一期公寓3000，别墅－－－6000，最后一次放盘为花园洋房－－－－－－418100％8500（花园洋房）－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－合计－－－－－－1100100％　区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）项目名称：佳莲·时代广场开发商：北京佳莲伟业房地产开发有限公司地理位置：北京昌平区鼓楼大街老电影院原址用地面积：9285㎡建筑面积：约52000㎡用地性质：商业（民用水、电）容积率：5.6地块情况：目前处于±0情况，土地设为抵押，抵押权为北京农村商业银行兴昌支行优惠：一次性付款98折、按揭99折交房时间：2008年12月31日区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）佳莲·时代广场该项目5-8层为LOFT精装修公寓（1000元/平米精装标准对外报价），共有房源228套。10月28日开盘，共开放房源116套（仅为5-6层的房源），11月17日二次放盘剩余112套房屋。截止到11月20日共认购房源63套，签约72套。具体销售情况见下表。佳莲时代广场销售情况户型销量（套）余量（套）总量（套）销售率均价户均面积（㎡）一居287210028%40目前项目销售均价12000元/两居21476831%㎡根据其朝向不同价格有所差58、75别，其中南向最贵。目前该项三居8485614%目的价格区间为11000-1360090、95、108元/㎡六居0440%216（此户型只在8层）合计5717122825%　区域市场分析——区域内竞品项目（待售项目）项目名称：邑上开发商：北京市安达房地产开发公司设计单位：中国建筑设计研究院施工单位：山西建工集团地理位置：昌平鼓楼北街和东街交叉处用地面积：19820平米建筑面积：3.7万平米用地性质：住宅建筑形态：板楼容积率：1.9优惠：未定交房时间：08年年底区域市场分析——区域内竞品项目（待售项目）邑上该项目共有房源410套。目前尚未开盘销售，预计未来2个月内开盘。该项目目前与装修公司合作，办理装修优惠卡，收取客户500元定金，截至到11月12日。目前有效客户积累数量为270个。邑上销售情况余量户型销量（套）总量（套）销售率均价户均面积（㎡）（套）一居01051050%50－70两居01641640%价格预计在9000－9500元80－100三居01251250%/平米110－150跃层016160%130－180合计04104100%　区域市场分析——区域内竞品项目（待售项目）项目名称：随园公寓开发商：北京市昌平房地产开发总公司地理位置：北京市昌平区水库路9号用地面积：63000平方米建筑面积：110000平方米用地性质：住宅建筑形态：部分结构已经封顶容积率：2地块情况：11万平米公寓产品优惠：3万元可注册为该项目的国学论坛俱乐部会员,会员可参加摇号活动,并有优先选房权,享有相映折扣(预计98折)交房时间：2008年12月31日区域市场分析——区域内竞品项目（待售项目）随园公寓目前该项目总供应套数为938套,其中两居部分为1梯四户，3居、4居为一梯两户预计。销售时间节点：在11月25日开始摇号,此摇号只对该项目的国学论坛俱乐部会员开放,享有优先选房权，预计11月28日正式开盘，目前办理国学会员卡的客户约为700人，客户积累情况很好。该项目预售许可证分为2个，目前已取得5万平米的预售许可，28日放盘即为该部分放量。其余6万平米预计在未来2个月内开盘。随园公寓产品情况余量户型销量（套）总量（套）销售率均价户均面积（㎡）（套）两居------400400------88-90三居------300300------目前拟订对外均价8200元142四居------238238------173-180合计------938938------　区域市场分析——区域内竞品项目（待售项目）项目名称：诗芳苑开发商：天元广建房地产开发有限公司设计单位：首钢设计院施工单位：城建三建地理位置：昌平区永安路东南侧(昌平公园南侧)用地面积：3万平米建筑面积：住宅约12万平米，商业约1万平米用地性质：住宅建筑形态：板楼为主、部分板塔结合容积率：3.9地块情况：目前已施工至地上二层，目前项目正在进行规划变更调整，不确定因素增加。付款及优惠：一次性付款、按揭、分期交房时间：待定区域市场分析——区域内竞品项目（在售项目）诗芳苑该项目共有房源约1100套左右。开盘时间因规划变更（增加面积）待定，预计未来一个季度内推向市场。该项目距离本项目约为600米，建筑密度高于本项目，推盘时间与本项最为接近，今后将重点关注。诗芳苑产品结构销量总量户型余量（套）销售率均价户均面积（㎡）（套