?万科·成山路项目2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目万科万科··成山路项目成山路项目营销策略营销策略上海博思堂2007年2月13日2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目企划目标：①为项目找到准确的客户群，制定准确清晰的形象定位。②配合销售节点，制定清晰可行的推广手法和传播诉求。2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目市场分析板块分析产品分析Area市场分析客群分析板块分析品竞争分析牌策略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o位置－北三林/世博板块分析场会博世产品分析客群分析川杨河品牌杨高南路策上南路略外环线推广世博盛会提升板块城市地位，引来整个城市的目光。策北三林板块是三林三个板块中最早开发，最成熟的板块略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o风貌－老公房/原居民板块分析产品分析客群周边较多八九十年代的老附近有个装饰市场，档次分公房，有不少上海原居民一般析品牌策略推周边不少市政绿地，应是川杨河：一条水质一般，广为了配合世博形象对面有厂房的河流策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o交通－便捷板块分析产西藏品南路分隧道析在建客群分析品牌策略推广4条轨道线路，2座大桥、2条隧道；9条公交就在门口，策成山路、上南路、浦东南路、杨高南路快速接驳上海各繁华略之地2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o交通－便捷板980杨南路杨南新村-上南路杨南路-恒大桥-上南路杨思路-上南路德州路-成山路上南路-成山路洪山块路-成山路云台路-云莲路昌里东路-齐河路云莲路-齐河路南码头路-六里-东方路浦三路-东方路兰陵分路-东方电视台-东方路龙阳路-上海儿童医学中心-东方路蓝村路-东方路峨山路-东方路潍坊路-潍坊析路崂山东路-复兴东路河南中路-河南中路福佑路(豫园)-福建中路延安东路-福州路浙江中路-西藏中路人民广场583凌兆新村-凌兆路灵岩南路-凌兆路上南路-上南路中林-上南路恒大桥-上南路杨思-上南路德州路-成山路上南路-成山路洪山路-成山路云台路-同福-杨高南路浦三路-杨高南路高科西路-杨高南路南产浦大桥-杨高南路易初莲花-杨高南路蓝村路-峨山路东方路-崂山东路浦电路-崂山东路潍坊路-浦东南品路第一八佰伴-浦东南路东昌路-浦东南路东方医院-浦东大道陆家嘴地铁站-陆家嘴分782海阳路海阳新村-海阳路灵岩南路-海阳路恒大桥-上南路杨思-上南路德州路-成山路洪山路-成山析路云台路-成山路同福-杨高南路浦三路-杨高南路高科西路-杨高南路南浦大桥-陆家浜路海潮路-陆家浜路大兴街-西藏南路老西门-西藏南路淮海东路871洪山路德州路-洪山路-云台路-邹平路-昌里小区-齐河路-高科西路-浦三路-兰陵路-东方电视台-龙阳路-上海儿童医学中心-蓝村路-峨山路-浦电路-潍坊路-张扬路-乳山路-长阳路-客周家嘴路大连路-通北路-许昌路-新华医院-鞍山路-锦西路群隧道七线东明路-云莲路-昌里东路-云台路-洪山路-上南路-灵岩路-长清路德州路-长青公园-分南洋中学-大木桥路-肇家浜路大木桥路-小木桥路-南洋中学-长清路耀华路-西营路-西营路德州路-析长清路德州路-灵岩路-上南路-洪山路-云台路-成山路-东明路973上海南站(南广场)-老沪闵路桂林南路-华东理工大学-百色路汇成新村-百色路龙川北路-百色路园南二村-上海植物园-龙吴路港口-龙吴路罗秀路-龙吴路徐浦大桥-上浦路凌兆新村-上浦路长青路-灵岩南路凌兆路-凌兆路上南路-上南路中林-上南路恒大桥-上南路杨思-上南路德州路-成山路洪山路-品成山路云台路-杨高南路浦三路-杨高南路高科西路-杨高南路南浦大桥-杨高南路易初莲花-峨山路南泉新牌村策604长清路-长青公园-上钢一村-洪山路-云台路-同福-艾镇-原水厂-下南路-新浦路-南新略新村338凌兆新村-灵岩南路-凌兆路-中林-恒大桥-杨思-德州路-长青路-西营路-长青公园-历城路-上南二村-洪山路-云台路-同福-艾镇-六里-临沂路-浦三路-塘桥临沂北路-蓝村路-峨山路-潍坊路-张杨路-第一八佰伴-东昌路-东昌路渡口推815耀华路-新世纪花苑-西营路-长清路-灵岩路-德州新村-上南路-云台路-同福-浦三路-广博文路-浦东南浦大桥-易初莲花杨高店-峨山路-世纪大道-丁香路-丁香路民生路-洋泾港桥-银山策路-金杨新村-枣庄路-金桥路-博兴路-荷泽路-东陆路-凌河路-归昌路-巨峰路-华高新村-略南行-高行-三号桥-行西-外高桥保税区-航津路-海关-海高新村-高桥中学-清溪路-市七医院-和龙路-高桥2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o交通－辐射范围板块分析产场民广陆家嘴品人路分淮海析客湾卢南浦群黄分南析大三林品牌策略推广项目交通能够辐射且有重要意义的区域为：大三林、陆家嘴策、人民广场淮海路以及隔江对望的黄浦卢湾南部略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o配套－成熟/略欠高尚板块分析产品分析客群分析品牌策略衣/食/住/行/学/医样样便利处于三林板块的核心位置，具备繁华的城市表情推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o定位－中央居住区板块分析产浦东CBD品把项目地块拔升到分中央商务区析浦浦东市中心东市客中心群的城市地位分浦东CLD析中央居住区品这一说法在推广中可在牌软性新闻及“万科在都市策略万科在三林”体系中表现推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o小结板块分析产品分析都市客群分析品是板块的表情牌策略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目市场分析竞争分析产品分析Compete市场分析客群分析板块分析品竞争分析牌策略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o竞争楼盘划分竞争分竞争楼盘划分标准：可能争夺相同客群的楼盘析考虑出发点：房型类似或总价相当，07年有一定的推量产品分析客群分析品牌策略推广策我们的区位是相对成熟的，是离陆家嘴和浦西最近的略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o竞争楼盘基本信息竞争分析楼盘户型（m2）均价销售阶段产/m2品（元）分万科成山路项目52-11313000（暂）5月开盘析（暂）尚东国际名园85-19210000（小高层）可售100套客群主力2房100－10813000（洋房）二期即将开工分万科新里程94-1309200可售102套析中房樱桃苑101-1369600（装）可售208套品大华锦绣华城60-135（公寓）10000（公寓）后期公寓量大牌策尚东国际名门是最值得关注的略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o尚东国际传播分析竞争分析产品分析客群分析品牌策略2006年10月19日《东方2006年10月20日《东方推早报》A9整版早报》B16整版广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o尚东国际传播分析竞争分析产品分析客群分析品2006年10月27日《青年牌报》D13半版策略2006年12月28日《新民推晚报》B4整版广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o尚东国际传播分析竞争分析产品分析客群分析品牌2007年1月17日《新民晚策A2-12略报》半版2007年1月4日《东方早推报》A8整版广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o尚东国际传播分析竞争分析物理定位：2公里盛会圈32万m2中环内洋房街产品区分析SLOGAN：心远境自高客传播调性：优雅高尚群主打媒体：《东方早报》、《新民晚报》分推盘动作：近期力度较大析品牌策略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o万科新里程传播分析竞争分析产品分析客群分析品牌策略2006年10月11日《东方2006年11月22日《东方推早报》A16整版早报》A16整版广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o万科新里程传播分析竞争分析新闻/软文：“浦东万科新里程：一月后再推盘房价且不谈”产——2006-07-27《上海商报品》分析物理定位：浦东中环内33万m2全生活社区客群SLOGAN：让生活更进一步分析主打媒体：《东方早报》推盘动作：销售平稳、推广平稳品牌策略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o大华锦绣华城传播分析竞争分析产品分析客群分析品牌2006年12月13日《新民策晚报》B4整版略2006年11月16日《新民推晚报》B60整版广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o大华锦绣华城传播分析竞争分析产品分析客群分析品牌2006年12月20日《新民策晚报》B19整版略2007年1月17日《新民晚推报》A2-4整版广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o大华锦绣华城传播分析竞争分析物理定位：锦绣路3.3平方公里大型公园社区产品分SLOGAN：城市中心公园纪生活别析墅客群传播调性：尊贵分主打媒体：《新民晚报》析推盘动作：近期主推别墅、兼售公寓品牌策略推广策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o中房樱桃苑传播分析竞争分析产品分析客群分析品牌2006年11月23日《东方策早报》B1半版略20061218推年月日《东方广早报》A16整版策略2007博思堂BIRTHIDEAAD.?万科·成山路项目o中房樱桃苑传播分析竞争分析产品2006年12月19日《东方分早报》B1半版析客群