五街坊定位报告市场企划部2007-4-9目目录录11宗地的土地宗地的土地属属性性22宗地市宗地市场研场研判判33目目标标客客户户的需求的需求与对应与对应的的产产品品44项项目目规划规划方案方案55盈利能力分析盈利能力分析11宗地的土地属性1.1宗地位置1.2宗地片区在浦东发展中的角色1.3宗地片区与城市关系1.4宗地四至及形态1.5宗地土地属性综合评估1.6宗地土地属性总结1.1宗地位置宗地位于：?上海浦东三林板块中部陆家嘴?人民广场中内环间?北临高青路，西接昔阳河，南至杨南路，东至东明路内环徐家汇宗地距：直线距离车行距离世博园区陆家嘴9km11km人民广场9km12km宗地徐家汇8km12km世博园区3km3.5km中环三林1.2宗地片区在浦东发展中的角色宗地片区角色：陆家嘴功能区域?根据浦东发展规划，三林片区是浦东新区确定的六大功能区域之一的三林世博功能区，是以围绕世博、服务世博、依托世博、延伸世博为重点，以发展高品质居住、商贸、旅游为主的功能滨江发展轴金桥功能区域区。?宗地所在的三林城片区是世博会园区世博功能区域中以居住为主的功能区。?世博会后永久性，大规模，成系统的公共设施，生态三林世博功能区域绿地及一流的生活配套，将为三林世博板块成为未来经济文化交流中心打下坚实的基础，进一步提升三林城片区的城市功能。张江功能区域1.3宗地片区与城市的关系孕育期初期成长中期高潮期成长阶段板块成长特点客户竞争孕育期房产开发未步入正轨，板块内多为老式住宅小区，区域传统老式住宅小区居民；区——1998-2001基本生活配套尚不完善域内的动迁客户成长初期板块进入人口导入期区内外动迁客户的入住竞争较小，去化迅速2002-2004成长中期产品品质加强，中高端客户导入；各类规划启动阶竞争初起，以板块同区内，动迁客及中高端客户导入2005-2006段质竞争为主2007品牌开发商进驻，产品由中档向高档转型；L6通本地区客源与新上海人占成交绝竞争扩大，范围扩大高车，板块交通能级提升；对比例化各项配套趋向完善，品牌产品进入销售期，价格在外区客户导入加速，本地客源所潮2008板块内部竞争加大品质提升的基础上上升占比例减少期2009受世博会影响，板块各项配套区完善；板块渐成熟客户覆盖全市化，高端客源比例产品的发展导致竞争，高端产品属性凸显增加全市化1.3宗地片区与城市的关系　三林是个人口导入区域。开发顺序是北三林——〉西三林西北——〉西三林南及东三林——〉西三林东北宗地片区是最后开发的北三林板块宗地所在的西三林东北是绝对距离离世中心较近，由于过去横纵道路1不通导致人们认知度较低，心里距离较远。东三林板块4宗地处于：西三林西目前开发进度落后的，板块西三林南板块32土地属性改变快的，到市区绝对距离有优势的西三林北区域1.3宗地片区与城市的关系川杨河为界?以北为北三林是三林最早的居住区,距市中心距离最近,配套成熟.以南以杨高南路为界分为西三林和东三林.北蔡六里板块?西三林上南路以西以及贴近北三林板块河上南路的区域较为成熟,距市中心距离较远。恒大国际公寓杨中环?宗地在西三林中东部原先是农新里程田，道路不通，横纵道路目前在打川通。周遍还留有一部分农民房和建外环材市场东三林板块?东三林是最后开发的区域,多西三林板块新商品房.距市中心距离较远.　三林区域区域客认可北三林-〉西三林西面-〉西三林南面-〉西三林东面-〉东三林区域外客户认可西三林北面-〉东东明路三林-〉西三林南面上南路杨高南路1.3宗地片区与城市的关系1.2.1道路系统项目状态时间节点与中环一起上中隧道07年通车08年世博专西藏南路用，10年08年隧道后向社会开放西藏南路隧道龙耀路隧道连南站枢纽09年底打浦路隧道连南北高架09年底复线打浦路上南路拓宽世博大道双向12车09年底隧道复线道云台路打通09年底云台路东明路打通09年底东明路中环龙耀路隧道世博大道宗地周边横纵道路开通，城市界面有所改观。进一步加强宗地片区与卢湾、上中隧道黄浦及徐汇和陆家嘴的联系。1.3宗地片区与城市的关系1.2.2轨道和公交系统轨道到达时间节点济阳路到东6号线07年陆家嘴方路人民广场人民广场到8号线1标07年耀华路站耀华路站到8号线2标09年8号线1浦江镇标芳甸路到静7号线09年安寺徐家汇6号线的高青路站在宗地旁。主要公交到达世博园区795陆家嘴M980人民广场8号线2标宗地627徐家汇方向M有10余条公交线路，公交系统完备，基本上1部车可达中心城区。1.4宗地四至及形态地块经济指标占地面积(㎡)121405容积率1.03建材市场建筑面积(㎡)125113恒大建材市场商业面积(㎡)30479杨高压线云尚东宗地四至台国际高目前宗地北段未路卖高青路通，08年中完北临成B26-1地块南高压线22万伏MB26-1地块尚东国际三期09年底完成高青路宗地路昔阳河河水干净联明路上西临云台路08年6月通翰城国际已建住宅区南杨南路卖杨南路08年年底路南临恒大意向地块，6街坊后期视合作而定东明东明路07年9月通车宗地南面路东临配套商品房，B26-1地块预计08年开工东明路轨道线1.5宗地土地属性综合评估配套配套2km2km内内描述/等大类小类名称级高级商圈五级无商业大卖场/超市一级家乐福，易初莲花，家得利便利性商业三级成山路商业街、昌里路商业街教育文化中小学二级明珠小学、新里城幼儿园、上海鲁冰花第三小、联丰小学、杨思中学医疗医院二级杨思医院景观环境公园绿地二级上南公园，尚东西面生态公园（08年中）220万伏高压走廊，不利因素五级目前道路未通，恒大水产市场，恒大建材市场交通便利轨道交通一级紧贴轨道6号站点重要公交线路二级219，572，986，955,线路多（距站点900米）快速干道一级中环，外环，世博大道（09年底拓宽完成），杨高南路休闲娱乐五级无1.5宗地土地属性综合评估劣势　?　新开发区域，道路没有完全打通，心理距离远。?　周边是建材市场，水产市场，周边小环境差。?　便利型商业氛围弱。优势?　西三林北面，距离上离北三林较近。?项目紧贴6号线高青路站点，便于陆家嘴客户导入。?到上海三大城市中心陆家嘴，人民广场，徐家汇均在开车30分钟，一部公交45分钟内可以到达，地铁30分钟内，交通便利性佳。?　中环线07年建成，上南路09年底拓宽成世博大道，东明路及高青路的打通，宗地与市区连接从无到有，进一步完善与城市连接，城市界面改观，城市形象提升。?　尚东国际的开发和西北生态公园建成使城市界面改善，增加周边的居住氛围。?　尚东商业配套会完善周边便利型商业设施。1.6宗地土地属性总结价值购房动产品核心品类土地属性比例类型年龄主力户型产品形态排序机价值三房（130－150情景洋房后小40－㎡）120%改善情趣功能太阳45岁四房（180—220TH1）交通便捷，可快㎡）速到达；离城市成三房（120－140C熟区域比较近情景洋房2）相对市中心居住小太35－㎡）（城郊230%改善炫耀展示密度低阳39岁改善）四房（180—220TH3）地块所在区域居㎡）住氛围良好（水质、空气质量好）中年45-50二房（90－100凸显自我310%空巢之家岁㎡）多层功能青年30-35二房（80－110小高层440%首次户型舒适　之家岁㎡）容积率：1.03，占地：121405㎡城花C品类追求低密度社区环境，舒适型情趣生活的改善型客户宗地目前处于C的土地属性1.6宗地土地属性总结价值排购房产品形产品核心品类土地属性比例类型年龄主力户型序动机态价值一房（50-70㎡）25－35130%青年之家首次二房（80－高层功能紧凑岁100㎡）1）要求公共交通密集，25－30二房（80－100G3站点在步行距离内210%青年持家首次高层功能紧凑2）周边有较完善的生活岁㎡）（城市栖居）配套35-39三房（110－130335%小太阳改善高层功能紧凑3）居住价值一般岁㎡）40-45三房（110－130425%后小太阳改善高层功能紧凑岁㎡）宗地目前处于C的土地属性位于6号线站出口，良好地铁商业规划金色G3品类通过地铁导入，追求城市便捷的首次置业客户70/90政策1.6宗地土地属性总结G3品类紧凑型通过地铁导入，追求城市便捷的首次置业客户MC品类TH追求低密度社区环境，舒适型情趣生活的改善型客户22宗地片区的市场判断2.1区域市场概况2.2客户概况与选择2.3典型项目分析2.1.1三林在售项目三林在售楼盘分布图板块名称均价北三林恒大国际公寓11000尚东国际10200翡翠上南9200西三林樱桃苑9600阳辰.美景7633北三林板块未来域9300环球翡翠湾8900恒大国际公寓东三林环球中央花园8600新里程8700尚东国际新里程东三林板块未来域西三林板块环球中央花园樱桃苑阳辰.美景翡翠上南东明路上南路杨高南路2.1.1三林在售项目剩余去名称产品形态总建面容积率已售可售年去化面积开盘时间成交均价化月数未来域小高层，高层1250021.4118797620578900105年5月9300环球翡翠湾高层，联排1587891.5158284505101052005年5月8900樱桃苑小高层，高层951511.55239042761523901006年1月9580环球中央花园高层821471.5571632498434300705年5月8600金色杉林小高层1057201.97518330537530701005年8月6936阳辰.美景小高层538901.81829435596274411506年4月7633翡翠上南高层，多层，联排744141540092040536006705年6月9400新里程小高层2800001.577400202600774002