万科尚源公寓年度企划2011万科尚源整体营销定位及执行报告2011●5月万科尚源公寓年度企划万科尚源公寓年度企划一、区域价值万科尚源公寓年度企划区域一：大虹桥大虹桥综合性定位大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。其对外，以交通枢纽为核心，构建为长三角的关键性节点；其对上海，大虹桥则承担整合上海西部空间的历史重任，是上海国家战略的重要补充；而对于上海西部，其将是继上海中心城区、上海浦东之后的第三个经济增长区域，是上海西部的增长极。“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽周边的商务产业相对聚集的范围。内圈为大虹桥商务区：总用地面积约26.3平方公里。外圈为商务拓展区：虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，重点包括长宁区全部以及华漕镇、徐泾镇、九亭镇、七宝镇、虹桥镇、新泾镇、江桥镇、长风街道等，共计60平方公里。世界级交通枢纽：大虹桥涵盖有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站，还有轨道交通2号线、轨交5号线、轨交10号线、轨交17号线，在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上，规划增加了“一纵三横”快速路。中虹桥片区——商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层；面向长三角的综合商务服务中心（RBD）。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区；是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体；北虹桥片区——综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区西虹桥片区——商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区;面向苏南的商务成长区。万科尚源公寓年度企划区域一：大虹桥大虹桥西部片区的核心规划：以国家会展中心为核心国家会展中心：项目落户于大虹桥商务区的青浦地块，北至崧泽高架路南侧红线，南至规划六路北侧红线，西至诸光路东侧红线，东至小涞港河道西侧蓝线，建设用地面积约1560亩。核心区功能规划会展综合体由展览场馆、综合配套设施和后勤保障设施组成。其中，展馆展览面积约50万平方米，建筑面积约120万平方米，投资总规模230亿元左右。心中展区配套交通规划：根据大型会展业的车流、物流密集特点把该会划规区域的交通道路、桥梁承重等的调整。配套服务规划：围绕会展项目及其背后巨大的商贸业潜力，将积极打造配套项目，引进保险、票据等企业，打造一个贸易金融服务区，并引入酒店式公寓、快捷酒店、文化休闲区等为商贸会展业配套的设施。该规划下，项目实际可获利益点：出行路线得到改善：沪清平道路改善；沿线道路绿化提升；轨道交通体系逐步完善当地居住人群的改善：大量商务客户群进入区域附近，改善人口居住结构和提升租赁客户群商业提升：轨道周边及会展配套区内，商业空间得以进一步丰富和完善，提升居住舒适度和便利性万科尚源公寓年度企划区域二：重固项目基本情况：项目所处地段——重固镇福泉山路赵重公路交界处，位于重固镇核心生活圈。虹桥商务拓展区本案本案里13公区：里虹桥商商务.1公距：9务区展区务拓距商国家会展中心重固镇位于大虹桥规划区域内，是大虹桥规划中的组成部分。该镇位于整体规划最西边，距离现规划的商务功能区公路交通距离13公里；距离大虹桥商务拓展区9.1公里。因此，重固镇为大虹桥功能片区的边缘区域，在现有规划中，缺乏直接的项目、规划支持。区位落位：大虹桥功能区西片区/重固镇干扰因素：位于边缘，发展规划支持不足万科尚源公寓年度企划区域二：重固重固发展前景判断：作为一个尚处开发初期的版块，其发展价值及前期，我们可通过对比浦东金桥发展进行判断：重固金桥与核心区大虹桥西部片区，为大虹桥国家商务展示片区的功能配套浦东东北部重要居住、产业、商务片区，距离浦东核心商务区陆家嘴关系区，距离核心商务区约13公里。10公里路程。区域发展依托青浦出口加工区、赵巷商贸中心，将成为面向江苏地金桥进出口贸易加工区；浦东陆家嘴商务辐射；轨道交通沿线发展区域支持区，以园区式生产性服务业为特色、联动青浦新城发展区域服务性片区。20018元/m2+7360元/m2+8470元/m212658元/m211548元/m2重固公寓2年期价格走势金桥公寓2年期价格走势金桥作为先行发展区域，在等同的城市发展定位基础上，区域价值已经得到了市场的充分认可，区域价格水平及发展速度远超同期重固市场。两区域价格同比显现：在等同的城市发展定位上，重固区域房地产市场均价仅为金桥的63%两区域环比价格增幅：在浦东规划利好带动下，金桥价格2年增幅达到73%，年均增幅接近35%，远超同期重固市场增幅。因此，在大虹桥的带动下，重固作为其重要配套功能区域之一，随着大虹桥核心区域的建设完成，势必将给重固房地产市场带来巨大的增长空间！万科尚源公寓年度企划区域二：重固重固镇交通出行配套八大出行方式：1、航空2、高速铁路3、城际铁路4、磁浮5、长途客运6、轨道交通7、公交汽电车8、出租三大出行体系：汽车。无车一族：以17号线为核心轨交出行商务出行：以虹桥枢纽为核心有车一族：以A9、北青线为主出行交通3公里青凤徐公交沪宁线上海至南京2小时A9：距离赵巷A9进出口约10公里交通3公里白徐线沪杭线上海至杭州45分钟。进市区：A9转延安路高架，直接抵交通3公里北青线京沪线上海至北京5小时达长宁、静安、卢湾、黄浦区域等D车上海至徐州5小时交通3公里沪北青专线商业生活中心，包含天山、中山公D车上海至温州4小时园、延安路江苏路段、虹桥等市区交通3公里松重线D车上海至郑州7小时主要商务中心。交通3公里重固1路进其它：A9转南向转外环线，直抵D车上海至沈阳13小时闵行七宝、莘庄等区域；北转进入交通3公里重固2路D车上海至武汉7小时外环，抵达长风、曹杨等板块。交通3公里轨交17号线（已规划）北青线（北翟路）：紧临项目所在D车上海至宁波3小时区域交通12公里徐泾东2号线D车上海至六安、合肥3小时北青路转A5：进入嘉定和奉贤区域交通12公里洞泾九号线飞机北青路沿线：青浦主要工业园区北青线直行：13公里抵达虹桥核心交通15公里虹桥火车站全国主要城市直通商务、交通圈。从交通上而言：重固镇交通体系较为完善，但存在着距离主要城区较远，地铁换乘当前不便利等因素，其中对于客户而言，地铁换乘、虹桥枢纽的商务交通具有宣传价值，万科尚源公寓年度企划区域二：重固重固镇主要生活配套500米生活圈：2万m2万科自持商业综合体餐饮、休闲、娱乐、便利店、中型超市3公里生活圈：日常购物：2个中型超市；1个便利店；2个百货；目前不足：2座专业市场；1个菜场区域内商业配套存在不足日常餐饮：9个餐厅，档次低，业态简单。但公共配套：3银行、5中小学、1医院休闲设施：4个娱乐场所长期可解决10公里生活圈：日常购物：2个大型超市；5个购物中心主要优势：日常餐饮：15个中高端餐厅集中在10公里范围的商业公共配套：4银行、10中小学、3医院休闲设施：14个娱乐场所；5个酒店体系，具有着业态高端，种类丰富的特点。而且随15公里生活圈：日常购物：1个大型超市；3个购物中心着虹桥枢纽商业设施的配日常餐饮：10个中高端餐厅建，该点将得到强化。公共配套：7银行、6中小学、3医院休闲设施：8个娱乐场所；万科尚源公寓年度企划区域价值总结整体区域落位于大虹桥区域大虹桥：所处板块重固，属大虹桥西片功能区，在功能承担上主要对接居住配套功能。发展前景：虽然在当前存在偏远、发展不足的现象，但在大虹桥发展推动下，具有着市场价值的特性，发展前景良好。重点突出重固区域的未来生活体系交通欠佳，公交体系尚不完整，道路完善，但距离中心城区较远，因此交通上需要通过一定的手段进行改进。现有生活配套3公里生活配套全，但档次不高，2万m2自持商业是亮点。12公里生活配套不仅全且档次高。核心价值点大虹桥、发展潜力、2万m2商业、15公里高档生活配套万科尚源公寓年度企划二、产品价值万科尚源公寓年度企划本体扫描项目基本情况：项目地处重固镇镇区中心附近,整体版块处于发展初期，整体环境差，但随着大虹桥的建设，区域发展前景良好。项目四至项目地块轮廓及其基本指标市政绿地市政绿地赵福重定公西地块住宅东地块住宅路路福泉山路商业商业【规划】低密度墅级社区北侧：市政绿化带约13万方，1.3超低密度规划，人车分流，联排别西侧：赵重公路墅+PC小高层公寓东侧：安置小区【建筑】法式新古典，简约主义【景观】酒庄文化，醇美墅区景观南侧：福泉山路(路另外一边为项目的商业入口品鉴区、儿童活动区、公共集会区、自由体验配套设施)区的趣味景观分区自然风光、精品生活、经营情调的三大生活平台万科尚源公寓年度企划本体扫描西块东块79m?公寓?95m?公寓5类产品线的综合89m?公寓性社区?容积率1.3120m?公寓79m??总建面15万方公寓㎝联排联排项项目由公寓、目由公寓、联联排排别别墅墅、商、商业业三三种种物物业业形形态组态组成，主力成，主力产产品品为为公寓。公寓。万科尚源公寓年度企划价值归纳：综合区域、品牌、产品，本项目价值点罗列如下品牌保障国内第一开发企业的基础提供项目品质和信誉保障全地库设计，人车分流，礼让品牌责任根植上海，20年19城，不断更多绿色空间为社会提供优质住宅。整酒庄式生活情趣，5大法式田体全国百强物管企业带来全新人园景观带品牌价值万科物业规性化贴心服务责划35种丰富植被，春夏秋冬四维立体景观,领先技术业内领先的技术、建材、居住理念，带给生活不一样的体验170m2稀有联排产品历年郊区大盘