申能成山路地块项目装修建议报告上海同策房产咨询股份有限公司谨呈20110317申能成山路地块项目装修建议报告引言上海精装修发展第一部分全市精装修楼盘分析第二部分装修标准分析第三部分同楼盘精装修变化比对第四部分竞品装修分析比对第五部分各等级精装修用料分析第六部分市场特色装修参考第七部分本案精装修建议申能成山路地块项目装修建议报告引言上海精装修发展申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展时间2009~2010年（“精”装修大跃进）2006~2008年（全装修房的推进）2004~2005年（品牌开发引领发展）2001~2003年（菜单式装修）1995~2000年（外销装修房）模式申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展1995~2000年（外销装修房）本阶段上海房产市场尚处于启蒙阶段，90年代末的一批外销房中有不少香港、新加坡开发商建设的装修房，他们把房产开发的成熟经验带到了上海。这些楼盘在区域内都算是凤毛麟角、与众不同。这些楼盘提供墙面粉刷、铺地板、厨卫等简单装修，比如许多外销房采用小块拼木深色地板，由于当初施工质量的普遍低下，不少房子的厨房、卫生间易产生渗、漏水现象。本期代表楼盘：阳明新城、海富花园、金龙花园申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展2001~2003年（菜单式装修）2001年6月17日起上海开展第一批全装修房试点，住宅发展局挑选全市15个新建住宅小区（共计3000套住宅）作为首批“菜单式全装修”试点，其中单价在3500~8000元/M2的项目特别受欢迎。但其中大多数楼盘并非真正的菜单式装修，只不过在部分材料和颜色上可供业主选择。另外，作为中高档住宅，每个楼盘都做了两到三套不同风格的全装修样板房。由于政府的扶持，装修质量上有了一定的规范，如卫生间三件套洁具和厨房灶具、壁柜实行同一品种；部分楼盘把中央空调、热水器、脱排油烟机、烤箱灶具等都包含在装修范围内。由此，本地一些品牌开发商也纷纷响应，许多购买毛坯房的业主纷纷要求委托装修。本期代表楼盘：怡东花园、上海奥林匹克花园一期、徐汇苑、中房漓江山水、仁恒滨江花园、东方曼哈顿、海悦花园、皇都花园。装修标准：基本上位于700~1000元/M2左右。申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展2004~2005年（品牌开发引领发展）2004年房产市场异常火爆，全装修房经历了前三年的顺利推进，却在此时进入一个整合的阶段。虽然知名开发商在这几年更加注重与品牌设备商、施工商的全面联手，但部分小型开发企业却在抬高售价、争取利润上将全装修房的口碑做差，导致装修住宅产品参差不齐、装修价格比重过高、质量不过关、购房合同与装修合同分开签订，相互推托责任，售后服务难以得到保证等一系列问题的产生。这一阶段则暴露出使用劣质产品、过分忽视管理等“态度”上的懈怠。本阶段开发的楼盘中，业主不满意比例达到历史顶点，包括房屋质量、装潢质量以及装修设计不合理等众多问题。本期代表楼盘：华府天地、翠湖天地御苑申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展2006~2008年（全装修房的推进）经行业内部的整合，全装修房在建造水平、规范程度上都有了较大改观，基本摆脱原先“全装修房=毛坯+装修”的观念，并逐渐获得消费者的认可。品牌开发商积极推行标准化设计、工厂化生产、现场成品拼装的服务模式，产品质量得到了稳定控制。装修企业的利润被控制在５％、开放装修工地、实现一房一验等措施，使业主的利益得到了保障。除家电配备外、高科技节能产品的率先应用、人性化细节的把握都确保将全装修房做“精”，实现了行业发展的大跨步。本期代表楼盘：晶品公寓、白金湾府邸申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展2009~2010年（“精”装修大跃进）本阶段是装修房的高速发展阶段，装修配置从齐全、完善、科技再度升级，在原有的品质保障上强化设计感，营造更为震撼的现场表现力。强化“精”装修的意义——不仅仅只是为了提升产品竞争力及溢价能力，更上升到塑造及增强开发商品牌影响力的层面。本期代表楼盘：星河湾申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展相关地方法规从02年下半年起，上海市住宅发展局陆续出台了《上海市新建住宅全装修试点工程装修设计导则》等一系列规范性文件，其中明确规定：?开发企业应承担相应的售后服务；?装修材料的品牌和型号必须明确；?销售的房价中应该包含毛坯房价格和装修价格两部分；?开发企业必须建造样板房，向消费者展示交房标准；?必须提供质量保证书和使用说明书；?交房时的装修质量不得低于样板房水平；?样板房在购房者入住前不得拆除；?全装修房最低保修期限为2年。申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展建设部规范和建议2001年10月开始，建设部先后下达了10个相关文件，涉及施工设计管理、资质、计价、环保、验收等各个领域，对规范精装修住宅起到了推动作用。2002年，住宅产业化促进中心颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》以及相关实施细则明确了全装修的定义，即：交房前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。全装修住宅要分为不同标准，并设立样板间由住户来进行选择。此外还提出需要加强对住宅装修的管理，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2004年3月，建设部制定的《住宅性能评定技术标准》开始正式实施。作为一项国家标准，它将实行全装修视为提高住宅性能的关键，并把“装修到位”列为3A级住宅的一票否决指标。2006年“国六条”提出“90/70”政策后，建设部官方网站曾于07年1月公布《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》。其中就有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。2008年7月，住房与城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》中明确提出“完善扶持政策，推广全装修房”的建议，这标志着装修住宅的发展又朝前迈进了坚实的一步。由此，北京、天津、南京、武汉、杭州、成都、长沙、深圳、厦门等大批城市相继出台新举措鼓励并推动新建住宅的一次性装修。申能成山路地块项目装修建议报告上海精装修发展部分城市相关举措城市相关举措重庆颁布全国首个相关地方标准——《成品住宅装修工程技术规程》上海全装修合同总价中单独列出装修价格，只根据毛坯楼盘价格征收税费，从而进一步降低税费。将住宅全装修作为商品住宅用地出让的前提条件，写进土地出让合同。深圳对于政府新建的经济适用房、廉租房和“两限房”必须全装修。建立完善住宅全装修的激励机制，考虑改进相应的装修税收标准。选择部分商业地块进行招、拍、挂，并将建设一次性装修住宅作为竞拍土地的前置条件。厦门在社会保障性住房建设中一律采取一次性装修模式。组织征集出版《住宅装修一次到位设计图集》，供各方参考。市政府《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中明确提出：08年起，杭州新建商品住宅中全装修杭州房的比例要占到50%以上。出台《加大推进住宅产业现代化工作的若干意见》，采取有计划、分阶段的方式，在今后3～5年内实现全市新建无锡住宅基本全装修。申能成山路地块项目装修建议报告第一部分全市精装修楼盘分析申能成山路地块项目装修建议报告全市近年精装修楼盘分布图?8000元/平方米以上的楼盘多数出现在核心地段，高资源性的豪宅产品中。?3000-5000元/平方米以上的楼盘一般更贴近内、中环，及成熟生活区。?2000-3000元/平方米的楼盘集中于中、外环。20002000以下以下2000-30002000-3000?2000元/平方米以下的楼盘主要3000-40003000-4000位于高性价比、常规住宅中。4000-50004000-500080008000以上以上（说明：图表中项目销售时间点并不相同）申能成山路地块项目装修建议报告全市近年精装修楼盘分布图项目名称区域环线板块项目名称区域环线板块凯欣豪园内环以内中山公园板块上海滩新昌城卢湾区内环以内淮海中路板块晶品公寓内环以内中山公园板块万科朗润园闵行区中外环间七宝板块御翠豪庭中内环间古北板块仁恒河滨城内环以内花木板块古北瑞仕花园长宁区中内环间古北板块仁恒滨江园内环以内陆家嘴滨江板块仁恒河滨花园中内环间虹桥板块盛大金磐花园内环以内陆家嘴滨江板块凯德天山河畔中内环间虹桥板块世茂滨江花园内环以内陆家嘴滨江板块豪景苑内环以内北外滩板块汤臣一品大厦内环以内陆家嘴滨江板块白金湾府邸内环以内北外滩板块金桥瑞仕花园中内环间金桥板块浦东新区虹口区瑞虹新城内环以内四川北路板块歌雅花园中内环间三林板块海上海内环以内四川北路板块金色城市中外环间北蔡板块宝地东花园内环以内四川北路板块万科中林苑中外环间三林板块嘉利浦江公馆内环以内黄浦滨江板块湾流域城中外环间三林板块黄浦区上海滩花园内环以内黄浦滨江板块未未来中外环间外高桥板块静安艺阁内环以内曹家渡板块泰欣嘉园内环以内武宁板块君御豪庭内环以内江宁路板块恒陇丽晶公寓普陀区中内环间曹杨板块静安紫苑静安区内环以内江宁路板块上海香溢花城中内环间光新板块静安四季苑内环以内南京西路板块中环凯旋公寓中内环间万里板块济南路8号内环以内淮海中路板块电影华苑徐汇区内环以内徐家汇板块华府天地公寓内环以内淮海中路板块慧芝湖花园闸北中内环间延长板块卢湾区翠湖天地内环以内淮海中路板块申能成山路地块项目装修建议报告全市典型精装修项目概况产品标准项目名称区域环线板块装修标准景观物业开发商汤臣一品浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块13000陆家嘴江景15汤臣集团世茂滨江花园浦东新区内环以内陆家嘴滨江板块12000陆家嘴江景5世茂集团星河湾浦东新区内环以内花木板块10000内部营造景观4.9星河湾地产翠湖天地卢湾区内环以内淮海中路板块10000太平湖景观8.2瑞安房地产王子晶