报告总纲城市概况城市宏观经济市场调研分析城市发展规划土地市场房地产市场地块概况项目地块分析地块SWOT分析地块定位建议姜堰市城市概况姜堰市位于江苏省中部，隶属泰州市。南北分属长江流域和淮河流域。挟江襟淮，东临沧海，众水来汇，奔涌旋流，又称三水、罗塘。北宋年间，盐商姜仁惠、姜谔父子率众聚资，筑堰抗洪，家园久治，功业永存，姜堰由此得名。姜堰市地理位置姜堰市东邻海安县、东台市，西接泰州市海陵、高港二区及江都市，南北分别与泰兴市、兴化市接壤。南京都市圈、大上海都市圈辐射地带，是首批十四个被国家列为沿海开放的市（县）之一。姜堰市城市规模全市土地面积921.52平方千米，总人口79.45万人，其中城区人口24万人（2011年）。地势低平，水网密布，水面总面积约占15%。1994年7月原泰县撤县设市，改称姜堰市。姜堰市行政划分全市设有姜堰镇、溱潼镇、顾高镇、蒋垛镇、大伦镇、白米镇、娄庄镇、沈高镇、俞垛镇、兴泰镇、张甸镇、梁徐镇、桥头镇、淤溪镇、华港镇等15个镇，1个省级经济开发区，1个AAAAA风景名胜区（溱湖风景区），36个居民委员会，262个行政村。表：姜堰市乡镇基本情况（2008年）面积面积人口人口区域（平方千人口区域（平方千人口配比配比观点：姜堰城市对米）米）下辖乡镇有着较强姜堰镇93.3119296124.7%淤溪镇78.00416625.3%的辐射力。日益富溱潼镇31.60339744.4%白米镇51.00452625.8%裕的乡镇人士已成蒋垛镇66.00496516.4%娄庄镇68.00474356.1%为姜堰市场消费的顾高镇37.00284063.6%沈高镇56.00387715.0%生力军，市区购物大伦镇56.00357344.6%兴泰镇37.00249243.2%成为周边乡镇人士张甸镇89.80745289.6%俞垛镇82.00476086.1%的习惯。梁徐镇59.70535346.9%华港镇72.0412805.3%桥头镇38.00246113.2%备注：红色为城市南面乡镇姜堰市交通情况姜堰对外交通便捷，境内宁靖盐高速公路纵贯南北，328国道、宁启铁路和在建中的江海高速横穿东西，市镇等级公路全部联网并建有宁启铁路姜堰客运站和货运站；新老通扬运河、中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错；穿城而过的新、老通扬运河是连接长江的主要航道。姜堰周围200公里内建有7个机场，在建的苏中机场距市区仅30公里。两小时车程半径范围内有10个中国一类港口，最近的泰州港距离只有20公里，可将货物直接运至世界各地。从姜堰到南京、上海均不超过2.5小时车程。姜堰市气候资源姜堰市属于北亚热带季风气候。季风环流气候影响显著，四季分明，冬夏较长，春秋较短。常年平均气温14.5℃；年平均积温5365.6℃；年平均降水量991.7毫米，年平均雨日117天；年平均日照时数22059小时；无霜期215天。作物生长季较长，日平均气温高于10℃的作物生长期平均为223天，高于15℃喜温作物生长期172天。全年气候温暖，光照充足，雨水充沛，农业气候条件优越。姜堰市地处亚热带北部，降水丰富，土地肥沃，素有“鱼米之乡”之称。姜堰市地处江淮平原，姜堰市位于苏中平原，她南接长江，北枕淮河，东近黄海，西临京杭大运河。　　姜堰水系发达，东有海水、南有江水，北有淮水，中干河、姜溱河、东西姜黄河等骨干航道纵横交错。姜堰市矿产资源主要有里下河地区的石油、天然气、粘土以及溱湖风景区的地热矿泉水等。城市宏观经济姜堰市经济概况国民经济稳健增长，2011年实现地区生产总值364.08亿元。民营经济加速发展，2011年，新增私营个体经济注册资本63.05亿元，新增私营企业数和个体经营户数5570户。年末，私营个体经济注册资本达到295.24亿元，私营企业数7570户，个体工商户28669户。实现民营经济增加值234.83亿元，可比增长12.3%，占全市GDP比重达64.5%。财政收支基本平衡。2011年，全市财政总收入66.73亿元，比上年增长30.3%，其中?城市经济总体水平持续增长，发展稳定，为房：地方一般预算收入22.19亿元，增长地产业发展提供了稳定的中观区域经济环境背26.1%。全年财政支出58.94亿元，比上年增长景,但总体实力在江苏区域仍然偏弱。29.6%。三大产业比例?第二产业仍为主导产业姜堰市产业结构为二、三、一的格局，以制造业为主的第二产业仍是城市主导产业。2011年第一产业增加值28.89亿元，可比增长4.6%；第二产业增加值192.17亿元，可比增长12.2%；第三产业增加值143.02亿元，可比增长13.5%。三次产业结构比为7.9：52.8：39.3，服务业增加值占GDP的比重比上年提高1.3个百分点，产业结构更趋合理。社会固定资产投资额2011年，完成固定资产投资额178.16亿元，其中：城镇规模以上投资43.90亿元，增长26.5%；农村规模以上投资99.33亿元，增长23.1%；房地产开发完成投资34.93亿元，增长37.3%。　　固定资产投资结构进一步优化。固定资产投资完成额中，第一产业投资2.26亿元，第二产业投资116.0亿元，第三产业投资59.90亿元，分别比上年增长7.6%、25.1%，32.7%,所占比重分别为1.3%、65.1%、33.6%。社会消费品零售总额2011年，全市社会消费品零售总额108.3亿元，比上年增长16.7%，其中：城镇消费品零售额103.2亿元，增长16.8%；乡村消费品零售额5.1亿元，增长14.5%。　　住宿和餐饮业同步增长。全年住宿业实现营业额1.5亿元，比上年增长13.1%。餐饮业实现营业额9.8亿元，增长27.2%。居民人均可支配收入2011年年末全市城镇在岗职工人数为50757人，比上年增加1940人。年末城镇登记失业率为2.6%，比上年下降0.2个百分点。职工工资水平继续提高，全年城镇在岗职工工资总额17.08亿元，比上年增长16.0%。城镇在岗职工平均工资为33454元，比上年增加3251元，增长10.8%。城镇居民人均可支配收入达23746元，比上年增加3394元，增长16.7%；农民人均纯收入为10802元，比上年增加1671元，增长18.3%。?居民收入的迅速提高，将对消费市场的消费结构产　　居民储蓄存款持续增加。年末城乡居生重要影响，市民的消费将逐渐从满足日常生活必须民人民币储蓄存款余额达到218.77亿元，的消费向追求较高生活品质方面转变，这种转变将深刻的影响房地产产品市场未来的格局。比年初增加16.83亿元，增长8.3%。城市发展规划城市发展环境姜堰与泰州的靖江、泰兴、兴化3个县级市相比，城市发展定位不明确，失去了对外来资金、产业的吸引力。城市发展环境泰州未来规划将推进靖江、泰兴、兴化三个中等城市加快发展，而姜堰相对来说城市发展缺少较泰州市城镇体系规划为明确的定位，对外来资金和产业的吸引力欠缺。旅游工贸城市、历史文?靖江市：进一步协调与江阴经济开发区靖江园区兴化化名城、商、靖江经济开发区的功能定位与空间关系，积极承品集散基地接苏南产业转移，加快发展制造业、商贸物流和休五金、旅游闲旅游业，建成沿江现代化、综合性工贸港口城市等特色产业。和生态产业?泰兴市：进一步优化沿江开发区和城镇集聚区的姜堰产业和空间关系，积极发展临江精细化工和城区劳动密集型产业，建成沿江现代化综合制造业基地。沿江现代化综合制造业基地泰兴?兴化市：大力发展特色农产品深度加工、大型农产品交易市场，发展轻纺、机械、多种农用工业及靖江沿江现代化、综合相关服务业，建成里下河地区富有水乡风貌的旅游性工贸港口城市工贸城市、历史文化名城、商品集散基地。城市发展布局“一主”→姜堰中心城区：市域的核心，规划期内进一步扩大城区发展规模，完善城市功能、突出三水城市特色，重点向西、向南发展，加快与泰州城区规划市域城镇布局形成“一主一副五节一体化的进程。点”的空间发展格局。“一副”→溱潼副中心：市域的副中心：围绕里下河地区历史文化与自然风光相耀映的旅游名镇的发展目标，充分整合空间资源，加强古镇的保护，优化产业布局，溱潼镇区以旅游及其服务配套功能为主，工业布局在兴泰，并加强周边地区与溱湖风景区的协调。“五节点”→分别为白米镇、蒋垛镇、张旬镇、俞垛镇、华港镇，各镇应根据整个市域的功能分区，结合自身的产业优势，强化联动发展，突出城镇发展特色。白米镇，应大力发展石油装备、机械冶金和纺织服装等产业，成为姜堰市域东部重要的现代制造业基地；蒋垛镇，重点发展高效规模农业和商贸旅游业；张甸镇，重点发展特色农业、机械、纺织等产业；俞垛镇，重点发展钨钼深加工特色产业和生态农业；华港镇重点发展汽车零部件和特禽养殖业。城市发展方向城市性质：苏中地区重要的现代制造业基地，生态宜居的特色旅游城市。城市规模：近期规划中心城区人口(2015)为30万人：中期(2020)35万；远期(2030)为45万人。发展定位：泰州东大门，城区重点发展五金、旅游等特色产业和生态产业，沟通南北、接受苏南递进辐射的重要节点和门户。发展方向：“西进、南扩、北控、东优”。“西进”→对接泰州城区，与泰州城区一体化发展；“南扩”→将梁徐纳入城区，城市向南拓展新的发展空间；“北控”→减少发展成本，保护里下河水网地区生态；“东优”→优化东部的用地布局。土地市场姜堰市近年土地推量?从近年的土地出让量中可以看出，2007年是房地产开发的一个转折点，土地推量出现井喷，2008年房地产市场受经济危机影响土地推量明显下滑，2009年土地推量迅速回升，2010年姜堰土地推量超过2009年的两倍，2011年放量持续增大。?上市土地集中于城市的南部以