海阔凭鱼跃，天高任鸟飞事业一部C组黄泽伟报告前提地块条件?占面：100000平方米?建面：400000平方米?住宅面积：270000平方米?商业面积：50000平方米都市综合体?商务公寓：80000平米方米?建筑容积率≤1.5?建筑覆盖率≤45％宝能太古城尚模八意府龙岗合正汇一城卓越世纪星河时代宝安南福罗华润万象城山田湖综合体时代来临？酒店酒店式公寓连首座也是都市综合体多元业态商务公寓首座都市综合体泛滥其实深圳目前还没有都市综合体都市综合体不是多种业态的生硬组合深圳遍布的只是都市混合体京基金融中心规划总建筑面积584642㎡，其中商业面积6.5万㎡，办公及商务公寓20.5万㎡，住宅及住宅配套设施11万㎡，主体高度439米，总层数为98层，建成后将成为深圳第一高楼。是甲级写字楼、六星级豪华酒店、大型商业、高级公寓、住宅为一体的大型综合建筑群。关键词：金融属性、地标建筑、顶级酒店卓越大百汇岗厦河园片区的旧改项目，中心区唯一的城中村旧改项目，总建筑面积：87万㎡，包括30万㎡的Shopping-mall，6万㎡的酒店、14万㎡的公寓。住宅比例34%，商业比例30%，办公比例33%，公共配套设施3%关键词：中心区、城市文化、公共空间招商海上世界蛇口旧改项目，包括海上世界在内的整个片区的改造。未来将是一个集主题旅游、购物、顶级公寓于一体的国际化片区。改造后的“明华轮”大堂为1000多㎡，另有面积各2000多㎡的咖啡休息厅、动感影院、酒吧城，以及3000多㎡的游泳健身场所、4000多㎡的“海上世界”俱乐部。关键词：国际化、滨海主题、深圳精神中航/和黄都会轩华强北旧改工程，中航与和黄联手开发，总建面82万㎡其中商业面积约23万㎡，办公面积约23万㎡，酒店面积约3.3万㎡，酒店式公寓面积约2.5万㎡，商务公寓面积约8.4万㎡，提供约3400个停车位。关键词：年轻时尚、电子商务、都市核心华润大冲项目华润大冲改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，包括一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼；一座五星级酒店，两座四星级酒店；一座18万㎡的超大型ShoppingMall和规模达228万㎡的商务公寓及住宅。关键词：科技属性、超大规模、精英文化未来都市综合体的供应将进入白热化阶段而且规模一个比一个大定位一个比一个高1.如何使项目在都市综合体竞争中脱颖而出？三湘海尚宝能太古城岸芷汀兰深圳豪宅遍布？香山里鸿威海怡湾君汇新天其实熙龙湾兰亭国际水榭山深圳没有豪宅！首地容御圣莫丽斯……项目建筑形态均价财富中心高层120000当当代MOMA均价突破6万大关钓鱼台七号高层105000当财富中心均价飙升至12万霞公府小高层100000盘古大观高层100000霄云路8号高层90000当四季世家高层85000长安太和高层80000北京的高层长安8号高层80000西单上国阙高层75000圣世一品高层70000集体突破6万大关世茂宫园高层68000naga上院高层68000当代MOMA高层65000…………项目建筑形态均价当汤臣一品均价突破15万大关翠湖天地嘉苑高层180000当翠湖天地嘉苑均价飙升至18万汤臣一品超高层160000翠湖天地嘉苑高层160000华润外滩九里高层120000当世茂5号超高层120000协和城高层120000新华路一号小高层110000上海的高层白金湾高层110000御华山高层105000集体突破10万大关远中风华园小高层100000嘉里华庭高层100000尚海湾豪庭高层100000…………三湘海尚均价42000深圳所谓豪宅宝能太古城均价40000均价于3、4万徘徊岸芷汀兰均价40000香山里均价38000深圳鸿威海怡湾均价43000人均GDP全国第一城市熙龙湾均价30000首地容御均价32000情何以堪……因地而价因为后海所以4万因为宝中所以3万因为龙坂所以2万因为横岗所以1万？2.如何使项目跳出区域价格，实现突破？本案对于吉星公司意味着什么？一个品牌开发商的诞生必然伴随着一个标杆项目水榭花都是水榭地产打造了水榭花都？还是水榭花都造就了水榭地产？一个体量达到40万平米的项目，在深圳并不多见面对这样一个项目对于我们，是一次挑战，更是一次机遇而吉星公司作为一家大型民营企业，有着敢想、敢干的精神通过项目的打造奠定深圳品牌开发商的地位3.如何通过本案的打造使吉星跃升为深圳品牌开发商？？1.如何使项目在都市综合体竞争中脱颖而出？2.如何使项目跳出区域价格，实现突破？3.如何通过本案的打造使吉星跃升为深圳品牌开发商？吉星横岗项目产品定位及营销策略报告深圳中原事业一部·C组黄泽伟ShenZhen.01.2011报告大纲项目本体、周边调研宏观经济以及楼市分析项目区位深度挖掘目标客户群定位本项目产品定位及营销策略报告大纲项目本体、周边调研宏观经济以及楼市分析项目区位深度挖掘目标客户群定位本项目产品定位及营销策略总建面40万平米商住项目，多元业态基本指标分析，四面临路，周边以住宅为主，片区功能纯粹。总用地面积14万㎡总建设用地面积10万㎡总建筑面积40万㎡商业建筑面积5万㎡居住建筑面积27万㎡商务公寓8万㎡配套设施6千㎡限高100米容积率4项目属于工业旧改，拆迁改造范围大。位于深惠路北，属于六约生活片区，与横岗中心城紧密连接，外部交通便利，周边有较浓的居住氛围，大盘开发带动价值增长。40万建面，商业建面占12.5%，居住面积27万，属于大型综合体开发项目，容积率4，既定条件下大盘开发。片区规划根据《深圳市城市总体规划》，横岗位于东部发展轴的核心点，是深圳东部发展计划的直接受益区域。横岗未来将发展成为深圳重要的物流基地，未来将重点发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业。物流基地的定位将带来大量的流动人口，为横岗房地产业发展提供了机会。中东部发展轴是惠—深—港区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能。根据规划将充分发挥罗湖中心区的辐射功能，重点开发大运新城、坪山新城，推进东部通道、莲塘口岸、厦深铁路、深惠城际线等重点交通基础设施建设，进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平。——《深圳市城市总体规划》片区规划中部物流组团分割成两大区域，布吉平湖功能片区和横岗综合服务区。横岗综合区服务区包括：中心商贸区四联片区，其功能为行政办公、金融贸易、信息、房地产等服务产业，是横岗核心片区。城市居住区六约片区，其功能为休闲型高尚住区及大型文化、体育设施。港口服务区保安与荷坳片区，其功能为发展先进工业。工业园区安良片区，其功能为盐田港发展的后备基地，发展物流业及临港27型工业。区域认知：非近关区域，半城市化空间龙岗横岗南山罗湖福田?横岗——常规认知上更趋向于‘边缘化’的区域，被戏称为：‘横’在‘山岗’；?相比布吉，更远“关内”，关注度不高；?相比龙岗中心城，规划级别、公建投入度及城市空间感，均明显不足；?相比大运新城板块，缺乏强有力的价值概念拉动；?目前区域农民房居多，整体杂乱不整，形象较差，生活配套欠缺，城市感不足。产业格局：工业强镇，眼镜生产总部?信义玻璃基地——世界前三的玻璃厂家?眼镜产业——全球眼镜总部基地?横岗有200多个眼镜厂家，从业人员达5万多人，年产值超过300亿；?横岗眼镜年产1亿副以上，95%出口到世界1200多个国家，占有欧洲市场70%的份额；?现已发展形成颇具规模的工业区10个，有各类企业2300多家，亿元企业40多家；?2010年1-10月份，规模工业总产值205亿元，比增18%，为全市工业强镇；市场表现：温吞水，价值成长爆发力弱横岗历年住房批售量横岗住房销售量横岗商品房销售均价2002-2010（单位：万M2）2005-2010（单位：万M2）2002-2010（单位：元/M2）?02-10连续9年的年推售量不超过30万平方米，2010年创近年推售新低?经过04-06年振业城、锦绣花园等大盘的供应高峰，近年区域供应明显动力不足?07年整体市场高峰期区域内的年消化面积不超过9万平方米?09年“大牛市”、深圳市场均价首破2万元背景下，区内住宅均价仅万元左右?10年布吉均价达1.6万/㎡，坂田突破1.8万/㎡时，横岗均价仅1.3万/㎡，低于龙岗中心城客户导入：客源半径狭窄，辐射能力弱?布吉客要么本地化置业，要么升级至关内?龙岗中心城客户绝大部分本地化置业，承载关内客区域转移性置业能力更强?罗湖客，罗湖情结严重?福田、南山客户外溢置业，以地缘化+类型化+投资化突出?横岗本地客户，温吞水的置业观念，不温不火，物业价值认知度提高不易横岗市场2011年前供应特征：供应少，难聚焦供求关系始终较平稳，由大势及个盘高端化供应特征带动区域价格上涨为主。年度04年05年06年07年08年09年别墅别墅高层、公寓批售面积19.6722.7625.8524.217.322、32、3、4房房成交面积12.878.318.27振业城振业城振业城大山地大山地大山地成交均价3700450056001040095009600锦绣花园锦绣花园三号线公寓表：历年供求表现别墅别墅别墅三号线公寓信义湛宝广场3、43、42、3表：历年供应楼盘及主力产品房房房振业城振业城振业城中海怡美山庄锦绣花园大山地2、3房2、3房2、3房腾昌花园腾昌花园锦绣花园志健时代广场志健时代广梧桐花园锦冠华城卓越中海怡美山水晶之城场翠湖山庄城市中心花园庄水晶之城康乐花园隆盛花园名门世家隆盛花园新秀苑水晶之城雅景苑水晶之城新亚洲广场名门世家锦冠华城新亚洲广场2002年前2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年二次起步期发展期关内客首次规模导入，区域客源构成两级板块分化发展