【序言】a.联众公司有幸为德尔集团博世地产“德尔·金色摩纺二期项目”提供一次深入市场调研服务，并且在市场调研的基础上，对该项目的市场分析、总体定位、营销企划及全程推广策略提出针对性见解，并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。b.我们愿意与德尔集团博世地产进行捆绑式深度合作：第一，建立一支专门项目小组，为甲方提供全方位营销服务，包括：持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务；第二，我们在项目案场内设立专门项目部驻场，提供深度服务。c.我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍，我们有信心，也有能力打造一个光辉耀眼的“德尔集团博世地产”品牌！在项目策划和制定销售计划时首先要对本项目充分的理解和对市场充分的分析，最终确定项目营销策划的方向。思考一：项目的现状分析？思考二：目前市场环境对项目的影响？思考三：根据项目情况和市场情况，我们如何定位？结合项目现状及市场环境思考四：我们如何对项目进行策划？思考五：我们如何制定营销计划？目标：项目快速去化，资金快速回笼，最终达到双赢。项目现状项目现状项目周边概况项目周边概况二期概况二期概况项目概况盛泽老城区，掘金地段，纺织专业市场，盛泽唯一70年产权酒店式公寓德尔·金色摩纺开发商：德尔集团苏州博世国际地产有限公司地理位置：吴江市盛泽镇市场路1号（市场路与西环路交汇处）总建筑面积：10.4万平方米总占地面积：3.2万平方米容积率：3.0产权：商业40年，住宅70年分期：项目共分为三期开发，一期现房销售，二期三期正在建设，三期为平地；业态定位：配套商业，酒店式公寓和丝绸专业市场二期区域属性：盛泽城区，盛泽新老城区的交接点一期项目一期已经开始经营，北面沿市场路中国银行入住，整体项目现状入住率相对较高，对项目后期销售有一定促进作用；二期已经开始破土动工。全景内街东面街铺西面街铺二期工地二期工地项目东西面临主干道市场路和西环路，交通环境优越；项目四至项目西面和北面都是成型的商区与我们项目形成互动效应。市场路、轻纺北商区N借市：借助现有市场成市盛利商区西环路（轻纺市场南商区）市场路西本案环路西环路/盛坛路路口交通环境盛泽中心城区目前的交通动线主要呈现“三纵三横”的格局，我们项目位于西环路和市场路的交汇处，地理位置优越，交通便捷。线干速快北南江吴市场路西环路舜湖南路路环新路舜本案南环二路二西成熟地段：?镇中心区位，不可复制；主干道交汇处，不可复制；地段铸就项目的成功。沿街商铺三层设置，商业价值得到最大化利用；内街设置为两层二期概况有效控制商铺面积，控制总价。总体平面图10#18F1-3层商铺4-18层公寓13#2F9#3F12#2F二期11#2F8#3F1-3层商铺7#14F4-14层公寓二期概况商铺一层挑高5.5米，内街商铺二层，挑高5.8米，后期可分割成两层使用，增加内街商铺的附加值。层高分析7#、10#(商铺、公寓）层高5.5米——盛泽首席8#、9#商铺：1-3层11#、12#、13#商铺：1-2层层高：层高：1层：5.5米1层：5.5米2层：3.2米2层：5.8米3层：3.5米商铺套内主力面积：129—136平方米，二期概况公寓套内主力面积：27—36平方米商铺合计：约141套，公寓合计：约573套套型分析7号楼：10号楼：1—3层为商铺，共26套1-2层为商铺，共27套沿街商铺：开间：5—8米沿街商铺：开间：4米进深：8.6—15.6米进深：10.1—13.8米内街商铺：开间：4—8米内街商铺：开间：4—12米进深：11.4米进深：13.1米套型面积：套型面积：沿街商铺：约129——374.4平方米沿街商铺：约80.8——110.4平方米内街商铺：约136——273.6平方米内街商铺：约104.8——314.4平方米公寓：4—14层共10层，每层21套，合计公寓：3-18层，共15层，每层24套，共336套210套,3层27套，合计363套开间：4—8米开间：4—8米进深：6.8—9米进深：6.8—9米套型面积：27.2——72平方米套型面积：27.2——72平方米实际面积：54.4——144平方米实际面积：54.4——144平方米主力套型：27.2——36平方米主力套型：27.2——36平方米8号、9号楼11号、12号、13号楼8#、9#商铺（1—3层）11#、12#、13#商铺（1—2层）每幢11套，共22套每幢22套，共66套开间：4米开间：4米进深：10.2—12米进深：10.2—12米单层面积：40.8—48平方米单层面积：40.8—48平方米1-3层面积：122.4—144平方米1-2层面积：81.6—96平方米开间进深设置合理，沿街3层设计，商业价值最大利用，内街2层设计，有效控制商铺面积，控制总价。二期概况区间道路商业价值分析10#18F13#2F9#3F西环12#2F二期路商业价值最高11#2F8#3F商业价值次之商业价值最低7#14F经经济政济政策环策环境境产业发产业发展展城市城市规规划划房产市场房产市场经经济济环环境境经经济政济政策环策环境境金金融融环环境境政政策环策环境境产业发产业发展展城市城市规规划划房产市场房产市场商业商业格局格局经济环境“稳中求进”成为2012年中国经济发展的总基调拉动经济的三驾马车“消费、投资、进出口”消费：通货膨胀越来越严重，居民消费水平下降投资：房地产业日益壮大，更多的实体企业向房地产转变，放弃实业，导致实业越来越难做，实体萎靡，再加上高税负，房地产受宏观政5月16日，国务院常务会议决定安排财政补贴363亿元，促进节能家电等消费，此策影响较大，投资环境急剧恶化；举将拉动消费需求4500亿元；进出口：人民币汇率的变动，贸易逆差越来越　　5月18日至20日，国务院总理温家宝在湖北调研时明确提出，“要把稳增长放在大，出口逐渐减少。更加重要的位置”；三驾马车“两残一伤”　　5月21日至22日，国务院副总理李克强在江苏调研时强调，“积极扩大内需，稳经济形式不容乐观定经济增长”；　　5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期在当前经济下行的大环境下，稳定增工作。会议强调，要把稳增长放在更加重要长是我国经济发展的重中之重的位置，要根据形势变化加大预调微调力度。　……存款准备金率的下调，流动性增加，货币政策由紧缩向适度宽松转金融环境变，贷款相对容易，放款周期缩短，融资难度降低。资金回笼速度加快！最高位21.05%连续调3次下大型金融机构中小金融机构公布时间生效日期调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2012年05月12日2012年05月18日20.50%20.00%-0.50%17.00%16.50%-0.50%2012年02月18日2012年02月24日21.00%20.50%-0.50%17.50%17.00%-0.50%2011年11月30日2011年12月05日21.50%21.00%-0.50%18.00%17.50%-0.50%2011年06月14日2011年06月20日21.00%21.50%0.50%17.50%18.00%0.50%2011年05月12日2011年05月18日20.50%21.00%0.50%17.00%17.50%0.50%金融环境连续两次降息，进入降息周期，房产市场或反弹5年期贷款利率：7.05——6.55金融政策是影响房地产的重要政策之一，限贷直接切断了投资客群资金来源，完全抑制了投资客户，银行贷款利率从上浮到可以打折，这说明金融政策在放松，并且利率近3年来首次下降，这也减小了购房贷款和融资成本。契机：?国家发展重心的转移对加强房地产调控的力度可能性减小。政策环境坚持楼市调控政策不放松，房价回归合理水平，满足首套购房者的贷款需求，房价大幅下降的可能性不大。坚持调控购信面限贷放松全扩大升级五条限购产税全面房坚持调控产税国八条升级房调控购新国五条、限调限贷2011.7.12强势国十条控2011.1.262012.5贷国十一条限2010.9.29?首套房房贷利率上浮5%-10%2010.4.17?二套房首付不低?外资银行严控人民币?首套房房贷利率回?首套房贷首付30%于60%房贷归基准利率，最低852010.1.7?二套房首付不低于折50%?一年期存贷基准利?二套房首付不低于?全面暂停第三套房贷?2月9日，上调存准率分别上浮0.25%40%?2012年连续2次下率0.5%，加息0.25%?从12月5日起下调?个别城市暂停三套?央行连续3次上调调存款准备金率0.5%?二套房首付不存款准备金率0.5%房贷存准率0.5%信贷低于40%?连续2次上调存贷?房价上涨过快的二?央行上调存准率基准利率0.25%三线城市限购加息?央行连续2次0.5%?全面限购上调存准率0.5%?地方政府约谈问责制落地?限制外地人购房?渝推存量房产税?房产税加速推进限购?沪渝房产税政策出台?推进房产税试点房产税房地产调控与国家经济发展联系紧密，既要坚持房地产调控不动政策与经济摇，又要稳定经济增长，两者是一个矛盾体。?2012宏观经济政策基调：稳中求进；继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策?货币政策保持稳健基调，方向趋于放松；机构性减税构成积极财政政策的特点亮点to房地产?坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展?调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理经济发展回归”?推进房产税改革试点房地产?这可能为限购等行政性手段在相关调控?抓好保障房建设和管理城市的逐步退出创造条件注：保障房政策重心由