蒲台古城2012年营销推广方案北京青腾2012年3月纲要产品解读目市场对比录客群分析营销策略推广计划年度销售目标产品解读我我们们卖卖什什么么??卖什么？答案：地段++资源++高端产品还是地段！地段！地段！复古之城，创作中…复古之城，创作中…1500年历史给地块本身赋予的价值滨州发祥地人文历史，龙脉传承，城市名片，打造中…城市名片，打造中…政府对地块的关注和重视规划定位，滨州象征都市之城，实现中…都市之城，实现中…老城区商圈带来优良的配套十分钟生活圈滨城区协和医院核心商圈市立医院山东省北镇中学滨城区金娃娃幼儿园第七小学宝宝幼儿园滨城区逸夫小学蒲园门诊天鹭幼儿园本案?商业配套1.5公里内即为老城区商圈，集科技、生活、购物、休闲、娱乐等于一体的综合性商业圈满足您的生活购物需求。?生活配套项目周边1.5公里内配有海鲜批发市场、水果蔬菜批发市场、美食街、茶叶家具建材批发市场及多家宾馆饭店等基本生活配套。?教育配套项目周边1公里内辐射数家幼儿园（0.5公里内3家），2.5公里内辐射小学、中学及高中教育配套。?医院配套项目周边2.5公里内辐射大型医院7家及数十家门诊，医院配套设施完善。资资源源生态生态墅墅院院观观湖湖宅宅坐拥蒲湖景区八园十景邸邸临水而居，城市绿肺，天然氧吧八园为蒲园、怀蒲园、青城园、蒲情圆、蒲荷园、知春园、生态园、民俗园；十景为蒲湖泛舟、拾楼望月、蒲城怀古、黄河瞭望、踏湖寻坊、神龟驮城、唐赛尔祠、蒲地霞起、坐钓秋水、绿岛松声。产产品品设计设计理念理念高端？端建建筑风格筑风格路高线园园林林景景观观物业、物业、安防安防、、智能化智能化蕴含着这座城市独特的气质折射出这座城市最具价值的内涵市场对比对对手手卖卖什什么么??？？？？别墅产品竞争个案配套设施对比分析项目名称配套中海城棕榈湾中海风景区，国际会展中心，滨州大饭店?；开发区一中、渤海中学幸福景城渤海中学、北京金色摇篮山东滨州智力开发幼儿园、市委党校、滨州学院、实验学校、新六中、北镇中学银座黄河店、南洋农贸市场?；百世儿童医院；中国工商银行、中国农业银新湖玫瑰园行；黄河文化风情园?；城南文教区、阳光政务区、银行、通信公司、学校；园内引进品牌幼儿园；2100m2的超大豪华会所，红酒-雪茄吧、品酒屋、咖啡吧、瑜伽馆、SPA馆、书吧、休息室、健身房渤海中学、北京金色摇篮山东滨州智力开发幼儿园、市委党校、滨州学院、香溪翠庭实验学校、新六中、北镇中学；开发区一中；开发区中学；门卫安防、高尚会所、休闲广场竞争个案硬件对比分析项目名称科技、建材、安防中海城棕榈湾采用节能环保新技术，实现室内恒温恒湿，微能耗幸福景城五星级物业；闭路电视监控系统；车辆出入管理系统；周界防越报警系统；彩色对讲门禁系统；背景音乐系统；电子巡更系统；地源热泵技术新湖玫瑰园上海金牌物业、门禁管理系统新风系统；纳米光子空气净化系统；地源热泵系统；室内加湿系统；三玻香溪翠庭双中空温屏玻璃门窗；外墙保温系统；垃圾处理系统；室内红外线防盗系统；远程电话控制系统竞争个案景观对比分析项目名称景观中海城棕榈湾中海、中海公园幸福景城珍珠湖、南海水木喷泉;玫瑰花池；高尚会所；沿街小品；休闲广场；新湖玫瑰园亲水平台；蒲湖公园，蒲湖水库香溪翠庭高尚会所竞争个案建筑风格对比分析项目名称建筑风格中海城棕榈湾欧式建筑幸福景城古典与现代相结合新湖玫瑰园托斯卡纳别墅建筑香溪翠庭西班牙建筑住宅产品竞争个案配套对比分析项目名称项目配套美信商务贸易、金融办公、酒店服务、会议与展览中心、国际品牌商场、世贸管理与服务中心、世贸会员俱乐部海公馆超市、会所、商业街；市规划局、建设局、中医院、市教育局、汇源商贸城、人民医院、开发区管委会、公路田园牧歌局、国税局、市政府、区位党校、质监局、财政局、交通局、检察院、教育局、审计局、市法院、百货大楼……20多个市政、商贸机构聚集于周边。划片小学：实验小学划片中学：六中附近有北镇中学清怡中学国际有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐花园城园、幼儿园和地上停车场、地下储藏室、车库等一应俱全水清庭3000平米的河岸广场、6000平米私家水域、5000平米的社区文化广场（健身房、美容SAP养生馆等）、风情商街教育：滨州六中、北镇中学、滨州学院、滨州职业学院、滨州技术学院。祥泰商业购物：滨州银座新店、女人街、滨州职业学院商业街、滨州技术学院商业街黄河八路的商业步行街一站式购物。麒麟阁美食：青滕苑、小城故事、盛世滨州、北海绿洲、肯德基、渤海十路美食街。医疗：滨州人民医院、滨州市中医院。项目位于滨州市中心城区，黄河四路以北、黄河五路以南、渤海十二路以西、盟威家园以东。三面有城市道路德坤华府围合，交通位置优越五岳广场、彩虹湖、新立河绿化带银座黄河店、银座家具、美食一条街（渤十）?、育英幼儿园、滨州学院水岸绿城绿城商场?；滨州市立医院；白鹭湖大酒店；白鹭湖；私家会所、直饮纯净水入户、指纹密码门禁、智能监控安防、智能水电管理、可视对讲防盗望湖逸夫小学、滨州一中云水谣竞争个案景观对比分析项目名称景观美信海公馆人造沙滩浴场；中海；中海公园塞万提斯广场；弗拉门戈广场；兰乔对菲广场；澜花语岸花园；金岸提田园牧歌香花园信达国际花园城飞架河面的大桥、滨水木栈道、亲水平台、社区码头等号称滨州第六海独创滨州首家5000平米的森林式园林广场；占地3000平米的河岸广水青庭场；6000平米私家水域祥泰·麒麟阁麒麟湖入口景观广场；中央风情长廊；音乐喷泉；水景风情长廊；升降庭院广德坤华府场;新立河风景区、新滨公园、五岳广场、彩虹湖香格里拉-水岸绿城约90万平米的白鹭湖生态自然景观望湖·云水谣蒲湖公园、蒲湖水库竞争个案建筑风格对比分析项目名称建筑风格美信海公馆现代田园牧歌地中海国际花园城欧式水清庭简约现代祥泰·麒麟阁——德坤华府地中海水岸绿城巴洛克建筑艺术望湖·云水谣——客群分析我我们们卖卖给给谁谁？？寻找我们的客户······他们是谁？他们需要什么······【客户购买心理分析】购买原因购买心理营销思路体现身份—————面子问题————体验营销使用性—————实用主义————讲事实、摆道理增值保值—————投资渠道————描绘远景价值跟风购买—————羊群效应————线下营销锁锁定定我我们的们的无棣沾化市场客源！市场客源！阳信惠民！！博兴邹平NOW…NOW…显性客户具体描述：?当地及外来私营业业主?本地及外来的私企中层管理人员?国企中高级管理人员及高级技术人才?政府具有一定职务的公务员?具有较高收入的部分教师、律师、医师隐性客户具体描述：通过项目品牌的建立、产品的塑造等逐渐挖掘出的潜在的隐性客户群。?自由职业者（证券从业人士等）?收入较高的个体工商业者?具有隐性收入的其他人士营销策略策略一：地块形象价值提升（筹备期）借助政府力量对地块进行炒作，树立蒲台古城复兴形象。事件一：奠基仪式?事件二：蒲台文化节举办事件（一）——响活动主题：奠基典礼影做活动目的：——暨蒲台古城项目工程启动仪式邀请政府领导参加，利用电视、电台、报纸软文全方面报导，进行地块的人文历史概念炒作，项目形象初公开，使蒲台地块概念初步引起社会关注。活动时间：2012年4月事件（二）——响活动主题：举行蒲台文化节，包括蒲台庙会及蒲台古城影风采展做--蒲台古城风采展示馆（临时售楼处）公开活动目的：继续炒作蒲台地块概念，使本项目地块具悠久人文历史的概念深入人心。活动时间：2012年5月策略二：内部认购（蓄客期）排号活动：客户按照排号单顺序享受优先选房权形式：办理蒲台古城VIP金卡，会员可以享受以下优惠?现金?实物?礼品?折扣策略三：巡展活动（蓄客期）动作一：宣传车下县?动作二：商会及企事业单位拜访层活动目的：圈挖定期组织售楼员到外县进行宣传和路演，并对滨城区及下县的商会及企事业单位进行拜访，上门进行产品说明会（先期必须完成电话拜访及DM直投工作），扩大项目的宣传途径，积累更多的客户为销售做铺垫。活动时间：临时售楼处成立后定期组织策略四：体验式营销展示产品形象（强销期）事件一：售楼处（会所式商业）公开?事件二：样板区公开事件三：开盘活动事件（一）——验活动主题：售楼处（会所式商业）公开体——蒲台古城项目永久售楼处开放重活动目的：邀请积累客户参观现场展示中心，通过现场售楼处的品质增强客户对项目的信心，强化对项目认同感。活动时间：2012年8月事件（二）——验活动主题：样板区公开体——商业、别墅样板区公开重活动目的：邀请积累客户参观，举行现场产品说明会，增强客户对项目高端产品的认同感，同时可通过耳语传播积累更多的客户。活动时间：2012年8月事件（三）——验活动主题：开盘酒会体重活动目的：开盘后举行开盘酒会暨已购客户答谢会，增强客户对产品的认同及服务的满意，同时聚拢现场人气，让新老客户体会到现场销售火暴现象，提高成交数量。活动时间：2012年9月策略五：房展会（强销期）利用秋季房展会契机大力宣传，进一步增强项目在市场中的知名度，同时结合促销活动，提升去化速度。推广计划本案建议分两期开发：一期开发别墅、商业；二期开发住宅理由?用别墅产品入市来宣达项目高端形象?城门楼、将军衙署动工可符合政府的要求，又可体现项目古城历史推广节奏4月初5月上旬6月中8月中9月初10月底12月底时间轴线工程临时售楼售楼处、售楼处、取得预售证进度奠基处包装完成城门楼封顶样板间开放正式开盘景观示范区完成推盘筹备期蓄客期强销期持续期节奏持续销售、住宅开始蓄客销售客户积累、解筹内部认购（别墅、商业）筹备期三月四月时间轴线（2周）（3周）（4周）（1周）（2周）（3周）（4周）1、外展点确定；2、室内设计、装修招标；向政