——项目发展战略&营销策略项目本体优势项目外部优势3000亩的项目规模周边旅游景点林立地块内丰富的自然资源优美的生态环境悠久醇厚的人文底蕴物产丰富产品定位优势项目属性传统文化&养生的主题旅游度假怡养产业链导入养老养生示范基地时尚且内敛的新中式建筑风格别墅开发传统文化传播……对于一个优势众多的项目，我们如何将众多亮点捏合成一个有机整体，准确抓出她的主精神，用最精炼表述将其传达？对于一个庞大的项目，我们如何做到资金合理投入和及时回收？多元的项目面对着多元的市场，我们如何根据各自的市场条件有条不紊的开发？如果市场条件不充分，我们又应该如何挖掘市场？对于一个多期开发的项目，用怎样的策略推出首期，使其既能有效的带出整体的项目形象，自身又能够亮点突出？壹市场研究方向房地产市场旅游地产市场养老行业市场贰项目发展战略项目本体分析规划调整建议开发序列建议叁营销策略部署项目价值解析项目定位体系核心竞争力&营销网络打造肆景盛源运营策略市场&客群定位客户群体延展营销网络搭建壹市场研究方向房地产市场全球投资环境恶化——唯中国尚且有上升空间，当热钱瞄准中国的情况下，房地产作为泡沫经济的急先锋，被调控首当其冲。象实调控地产行业挤压经济泡沫经济政治层面层面?经济泡沫渗透其他行业，造成PPI地方财政收入下降上升，伤害实体经济增加国民生活压力?生财原料价格上涨，伤害贸易出口?CPI上升，增加国民消费压力支撑经济的“三驾马车”无一不受影响过度调控与不调控无异政策调控是必须，政策回调是必然当有效限制地产泡沫之时，便是政策松动之日房地产“打高扶低”的目标得以实现的时候建设之中的保障性住房大规模房产税征收的范围进进入市场以后一步扩大保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。700万套由重视开工量转而重视竣工量，地方政府难以在竣500万套工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。房产税的试点城市和征收范围将扩大。2011年12月26日，国务院副总理在出席中国财政工作座谈会时表示，要稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看，2012年房地产税试点范围扩大已成必然。小结下半年对商品房的金融政策将适度宽松。对房地产金融货币从紧政策会维持到明年的下半年。旅游地产市场随着中国由温饱型社会向享受型社会过渡，休闲需求正在呈现井喷式增长?旅游需求的发展与居民的收入水平息息相关，随着收入水平的提高，旅游的消费形态会发生转变；?国家二十年内，出台各种政策，激励个人旅游消费，成为旅游发展重大支撑；国家针对个人旅游市场的政策支持，激励个人旅游消费资源来源：联合国世界旅游组织研究报告全民休闲时代：在国家经济政策的推动，中国休闲旅游产业近年得到迅速发展近期重大国家旅游政策?《国务院关于加快发展旅游业的意见》2009年12月1日《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式颁布?《中华人民共和国旅游法》2009年12月18日，中国旅游业发展的根本大法《中华人民共和国旅游法》起草工作正式启动?《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》2009年12月31日，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台近期重要旅游事件?世博会首次在中国召开2010年5月1日，世博会在上海举行，超过7000万人次的游客，成为推动中国旅游业大发展的巨型引擎?世界旅游旅行大会首次在中国召开2010年5月25日，被誉为“旅游界的奥林匹克”的世界旅游旅行大会将首次在中国召开。2010年，中国旅游业的新纪元由此开启中国成为世界第四大入境旅游接待国中国成为世界第四大国际旅游消费国资源来源：联合国世界旅游组织研究报告旅游地产成为行业的绩优股，众多的品牌开发商开始瞄准旅游地产，竞争压力也会逐渐增加案例研究分析夏威夷Kapalua社区?夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。?全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车程。项目背景提供多元化的旅游活动组合和多种世界性人文历史内涵HAWAII的经验瓦胡岛：WAIMEA瀑布公园、WAIKIKI海滩宾馆、珍珠?利用不同旅游产品，吸引多层面的游客港、波里西尼亚文化中心*、草裙舞，海上活动(风帆?延长游客逗留时间，增强消费、滑水、潜艇旅行)?定期更新旅游项目，保持新鲜度茂宜岛：大自然的鬼斧神工可爱岛：天然热带植物园夏威夷大岛：5座火山在夏威夷群岛有7个国家公园、77个州属公园、66个高尔夫球场、279个公共网球场和1600余个特许冲浪地。其洁净的空气和高耸的火山使其成为世界上最重要的天体观测站和天文研究中心之一。夏威夷目前成为著名的世界水上体育运动中心。*60年代初由摩门教会出资、某大学协助，在瓦胡岛西北部建立，其中仿效夏威夷、萨摩亚、塔西提、汤加、斐济、新西兰、马克萨斯7个南太平洋岛屿建造了7个村落，以展现各岛文化传统和风土民情。Kapalua是慕伊岛的三大主要的旅游胜地之一区位：坐落于Maui岛的西北海滨，距离机场为1小时车程；规模：占地约为6平方公里资源：Kapalua,Oneloa，theRitzKapalua海滩客户：多为高级白领人士及外籍人士为主。建筑特色低密度建筑与当地的生态环境融为一体，用建筑衬托夏威夷群岛环境优势，使建筑充分的融入了自然景观1.Kapalua别墅2.Kapalua酒店3.公寓别墅4.菠萝岗5.高尔夫球场6.购物中心7.Kapalua园8.植物园9.利兹卡尔帕鲁阿酒店10.18洞高尔夫球场11.乡村网球中心开发节奏Kapalua整个项目分两个阶段开发第一阶段：通过Kapalua海湾的度假设施、酒店、购物中心，等相关配套逐步向腹地延伸第二阶段：开发西北部私人住宅片区为主，配套顶级的高尔夫球场及相关设施第一阶段开发以Kapalua海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸第一阶段开发：1964~1985Kapalua花园酒店：?由一座拥有194间带有露台客房的酒店，和100套拥有单卧室和双卧室的别墅组成?健身房、水上设备以及全年为儿童安排的节目海边别墅：共有488套住房高尔夫别墅：186套单卧和双卧单元山边别墅：161套单卧和双卧单元铁树别墅：10栋共40套住房菠萝岗：99栋独立别墅、游憩设施和娱乐设备?2个高尔夫球场?10个球场的网球花园?一个3716平米的精品购物中心第二阶段开发：1986以后Kapalua园：占地3.6万m?，由8片封闭的私人海滨社区组成植物园：占地43.9万m?，由36片封闭的私人海滨社区组成利兹·卡尔帕鲁阿酒店:占地15万m?，550间客房游憩设施和娱乐设备?18洞冠军级高尔夫球场?占地3066m?的高级俱乐部会馆?一个乡村网球中心（10个球场）经营模式Kapalua项目经营与营销的特点：特点1：综合经营组建了许多经营实体，并制定了详细的商业规划特点2：不同阶段采取不同的业态模式项目规划初期，消费客户群锁定为逐渐开发形成据点型的度假村，以吸引更经济优越的单身度假者或情侣宽层面的高端客户群，包括年长者和家庭逐渐规划完善，提供了越来越多的度假体验吸引更多的?在设计上，尽可能利用当地丰富的自然环境，修建特色度假家庭项目，弥补偏僻的规划区位?海滩酒店适合个人或2~3人度假的居住空间?公寓别墅计划采用低层公寓和小面积的公寓形态Kapalua项目经营与营销的特点：特点3.一个新的度假胜地社区发展需要长期运作，强大的财源和持久的经济实力支撑?酒店入住率：年平均54%~68%之间；经营并不盈利?住宅部分：海边地产成为最值钱的产业，与高尔夫球场边的地块一样，每宗开发独一无二?近来的度假村开发趋势与生态度假，Kapalua不断投资自然环境，维持项目的景观优势国内滨海旅游地产案例——万科?浪琴湾基本概况：?地理区位：地处海口市最具亚热带滨海风情特色的西海岸，位于海南西海岸中央核心区?用地规模：浪琴湾占地11.53万平米，总建筑面积约5.77万平米，拥有300多米长的一线海岸，4万平米的沙滩花园；绿化率54.70%?产品类型：浪琴湾与海相生，依海而建，是西海岸真正与海零距离的沙滩度假seahouse；自海岸起始依次布局独栋、联排、多层?功能定位：集度假、休闲、康体、娱乐、社交等功能为一体的全方位海岸度假生活社区?项目特色：万科浪琴湾的别墅社区直接连着大海，拥有长达2.5公里的沙滩；被媒体称为“中国最后的沙滩海岸领地”业态规划：万科浪琴湾地处西海岸，西海岸是海口目前规划的最好的区域；集中了游艇会、滨海高尔夫球场、国际五星级酒店、国际旱冰滑道等配套设施，是未来海口发展的核心区域。住宅产品：项目有独栋别墅39栋，联排别墅64户，叠加别墅32户，公寓250户独栋别墅：带私家花园，温泉入院，海岸生活最前沿，面积235-1000m2联排别墅：带私家前后花园，温泉入院，阳光中庭，面积164-377m2多层：位于项目地势高处，板式结构，海风自由流畅，面积：62-148m2旅游发展趋势研究游客的需求将从看重物质享受逐渐向精神层面迈进，旅游将由一种奢侈品转变为一种新的生活方式生活的必需品一种新的生活模式生活方式更多元化的需求更深层次的精神追求升华闲暇生活的一种选择一种奢侈的行为行为方式初级精神追求视觉愉悦，放松为主传统的低值型观光休闲产品已经不能满足大众的需求，旅游产品将向高端化、规模化、系统化方向发展大旅游产业组合旅游产品特征具体描述?游客更加注重度假区高端氛围的营造；“高”端化?高尔夫、星级酒店、高端会所等以往奢侈品逐渐“大众化”；?小规模的、景点式的旅游区逐渐“大”规模化失去吸引力，同时会因盈利模式