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合富辉煌呼和浩特兰亭溪谷项目营销策略报告
合富辉煌呼和浩特兰亭溪谷项目营销策略报告
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三合慧谷房地产兰亭溪谷项目营销策略报告合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司谨呈14/4/15思路导图大市解析大市解析把握趋势竞争研究竞争研究机会寻找客户分析客户分析了解客户营销定位营销定位形象塑造营销策略营销策略关键动作21大市解析3首先,看看呼市地方政府如何响应“4.17新政”……4呼市地方响应新政——契税政策税费种类及征收标准提供材料1.营业税:本次交易价格*5.55%征收;2.(如果能提供上次取得房屋的不动产销售统一发票和契税发票的,按差额征收;即:(本次交易价格-上次交转出方:易价格)*5.55%)产权人身份证(已婚3.个人所得税:本次交易价格*0.5%征收;的需要提供结婚证、普通住宅4.土地增值税:免收;夫妻双方身份证。未(120平米以内5.印花税:5元/户;婚的需提供单身证、五年内)6.契税:本次交易价格*0.75%;(以上税费由地方税明)、房屋产权证。务局征收)7.交易手续费:3元/平米;转入方:8.登记费:80元/套;转入方身份证。9.查档费:150元/户。(以上费用由房屋登记机构征(1、房屋所有权转移收)登记申请表2、买卖契约3、税务申批表1.印花税:5元/户;4、询问笔录由房屋登2.契税:本次交易价格*0.75%;(以上税费由地方税普通住宅(120记机构提供)务局征收)平米以内、五-3.交易手续费:3元/平米;年外)4.登记费:80元/套;5.查档费:150元/户。5呼市地方响应新政——信贷政策首套住房第二套住房第三套住房首付20%,利率为基准利率的8.5折;首首付50%,利率为基工商银行——付30%,利率为基准利率的7.5---8折。准利率上浮10%。150平米以上:首付30%,利率为基准利率的8.5折;40%,利率为基准利率的8折;首付50%,利率为基建设银行首付60%,利率为基准利率上浮20%。150平米以下:首付30%,利率为基准准利率上浮10%。利率的7.5折;首付40%,利率为基准利率的7折。首付30%,利率最低为基准利率的8.5折首付50%,利率为基招商银行首付55%,利率为基准利率上浮20%。。准利率上浮10%。90平米以上首付30%,利率最低为基准利率的8.5折;首付50%,利率为基中国银行首付60%,利率为基准利率上浮20%。90平米以下首付20%,利率最低为基准准利率上浮10%。利率的8.5折。首付50%,利率为90平米以上首付30%,利率为基准利率基准利率上浮10%;的8.5折。首付60%,利率为基准利率上浮农业银行如第一套住房贷款90平米以下首付20%,利率为基准利率20%。已经还清,可以享受的8折。基准利率。购房门槛提高,地方政府双管齐下,企图遏制房价6接着,再看看呼市地产市场是否出现变局……7房地产开发投资增幅再度大增呼市房地产投资趋势(单位:亿元)120100.00%90.00%10080.00%8070.00%60.00%6050.00%40.00%4030.00%2020.00%10.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年上半年房地产投资50.1696.71100.44112.6640.02增长率39.88%92.80%3.85%12.17%83.24%?2010年上半年,呼市房地产开发投资额达40.02亿元,增幅83.24%,远远高于房地产市场预警指标体系的正常增幅。增幅过高,将使供给过量,若无需求匹配,将导致供过于求。8商品房开发后续供应量减弱呼市商品房开发概况(单位:万平米)20001500100050002006年2007年2008年2009年2010年上半年施工面积1248.821358.791639.061629.791361.79新开工面积376.07378.84465.7370.74219.14竣工面积199.2216.9374.56217.5457.52?2010年上半年,呼市商品房竣工面积同比下降了33.1%。自2008年始,施工面积和新开工面积也连续增长下滑,说明当地政府意识到需要以控制供应为手段避免房价过快增长。9商品住宅供求关系异常,近期需求旺盛呼市商品住宅供求关系趋势400180.00%160.00%300140.00%120.00%100.00%20080.00%60.00%10040.00%20.00%00.00%2006年2007年2008年2009年2010年上半年销售面积86.3775.2186.74114.5578.22竣工面积118.62242.03333.3885.9746.54消化率72.81%31.07%26.02%133.24%168.07%?2010年上半年,呼市商品住宅销售面积78.22万平米,消化率168.07%,延续了2009年的销售热潮。原因在于2007年至2008年间的市场需求萎靡,被抑制的购房热情在短期内上扬,产生“渴市”现象。10商品住宅均价受交易影响,增长显著呼市商品住宅均价趋势(单位:元/平米)400030.00%350025.00%300020.00%2500200015.00%150010.00%10005.00%50000.00%2006年2007年2008年2009年2010年上半年商品住宅均价27292875292233123757增幅10.27%5.35%1.64%4.25%27.40%?2010年上半年,呼市商品住宅均价3757元/平米,同比增幅27.04%。由于近期市场交易活跃,带动了商品住宅的价格的增长。11商品住宅中小户型成交平稳,大户型适度增长呼市商品住宅不同套数结构(成交面积占比)=60㎡60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡2010年1月1.97%5.92%20.10%21.30%19.54%16.81%9.60%4.76%2010年1-21.88%5.92%20%21.52%19.76%17.04%9.68%4.80%月2010年1-32.43%6.23%16.81%26.01%20.83%15.65%7.69%4.35%月2010年1-45%7.85%16.85%21.13%16.87%13.62%11.24%7.44%月2010年1-54.86%7.94%15.69%21.07%18.10%13.40%11.48%7.45%月2010年1-65.31%7.90%15.89%19.65%17.58%13.28%12.49%8.40%?2010月年上半年,呼市商品住宅成交套型面积集中在60-100平米的比例保持平稳,而144-180平米以上的套型成交面积比例则平稳增长,说明改善型需求尚未受到调控政策的显著影响。12小结:调控效果轻微,难抵需求热潮?近期呼市地方响应新政,围绕供应、财税、信贷调整等方面展开;?房贷政策力度之强超出市场预期,一度产生市场观望情绪,但是对于自住型客户未产生显著的作用;?商品住宅受到市场有效供货不足的影响,上半年市场成交异常活跃,甚至接近往年的年度成交水平,楼价也因此带动提升;?受到地方政府调控的影响,房地产开发投资的“高热”预计将会在今年下半年至明年上半年大量转化为市场的实际供应,届时可能会平抑置业的需求。思考:本项目为中高端型的产品,针对的客户以改善型为主,推出时机恰恰在本轮置业潮的“末班车”,因此必然直接受到市场的影响。132竞争研究14呼市中高端居住板块集中在二环沿线价格水平4500-9300价格水平4500-6800别墅、小高层为代低密度住宅为代表的中高产品特征表的中高档居住片产品特征档居住片区区板块企事业单位管理层、私企大街企事业管理层和高思汗客户特征客户特征业主、公务员成吉级公务员为主未来政府重心所在受“北控”限制,未来往西,自然资源较好,线发展,土地及生态价值成成长态势长态势会成长为“富人区”将凸显价格水平4000-7000东河板块四大中高端高层为代表的中档住宅、四大中高端产品特征公寓居住区板块板块老城公务员、企事业单位管理中心区价格水平4500-6000客户特征层、私营业主板市块小高层、高层为主,建产品特征人口集中、交通拥堵,发东南新区板块筑过于单一成长态势展空间受限企事业单位员工、管理客户特征层、私营业主政府重点规划区域,发成长态势展潜力大,未来成熟大型社区15聚集地现阶段竞争区域处于空货期,年内供应将被放大现阶段竞争区域处于空货期,年内供应将被放大楼盘名称总建面积在售面积已售面积销售率市场存量潜在供应(万平米)(万平米)(万平米)(万平米)(万平米)左右城151211.495%0.63阳光诺卡1686.885%1.28大溪地1398.695%0.44呼和佳地605249.495%2.68城市维也纳2582.410%5.617达昕泰地块13000013伊泰地块20000020金禾泰地块33000033新里塞尚公馆70403793%330金隅时代城32262492%26中海锦绣城100211257%964本项目29000028合计426168149.287%18.8240.6竞争区域竞争区域市场市场潜潜在供应量达在供应量达240240多多万平米,万平米,项目项目自身自身板块板块内内潜潜在供应达在供应达110110万万16平米,预平米,预计计下半年内转化为市场供应下半年内转化为市场供应后后将将会加剧竞争态会加剧竞争态势。势。中高端板块竞争发展趋势?随着市区可开发用地的减少,呼市的住宅开发逐渐延伸至二环沿线,成吉思汗大街板块、东河板块、东南新区板块作为中高端楼盘的聚集地,逐渐成为房地产开发热点区域。?东河板块、东南新区受到呼市城市向东南发展规划的利好,未来价值被市场看好。?
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呼和浩特
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兰亭溪谷项目
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营销策略
内容摘要:
2010年上半年,呼市房地产开发投资额达40.02亿元,增幅83.24%,远远高于房地产市场预警指标体系的正常增幅。增幅过高,将使供给过量,若无需求匹配,将导致供过于求。
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