地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1版权声明Copyright;AllrightsReserved本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page2?平罗项目在上一轮汇报中我司从“土地运营”的战略角度，策划了“塞上影城”方案，客户提出产品定位应该在现在土地上进行准确务实的定位，考虑到平罗项目的特殊性，项目策划团队经过多次讨论、调研，最终形成本次的定位方案。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3石嘴山市平罗生态园项目汇报报告呈交：宁夏通达煤业集团2010年08月——Copyright?2008Taskinworldwide.AllRightsReserved————Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4第一部分第一部分区区位及地位及地块条块条件分析件分析1111区位分析2222地块分析——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page51111区位分析——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6项目自身条件分析区位概况城市名片名称平罗县?项目位于平罗县，黄河纵贯平罗行政区类别县级县南北，自古就有“赛上小江南”的所属地区宁夏回族自治区石嘴山市美誉，清代诗人法海给予平罗县“若说良田无限好，风光谁亚小江下辖地区7镇、6乡南”的千古名句；政府驻地城关镇?宁夏交通要地、资源富地、产业面积1568平方公里重地、投资福地是平罗的四大特点人口30万人；?项目位于平罗工业园区，园区位于县城以西6公里处，规划建设两个集团公司区、五个功能区、一个湿地区。矿产资源：太西煤——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page7项目自身条件分析地理位置?平罗县位于宁夏平原北部，东与内内蒙古鄂托克前旗相临，西与阿拉蒙善左旗接壤，南与银川市贺兰县、古石嘴山市区自北与石嘴山市大武口区相连，自古治以来都是西北军事重镇；区石嘴山大武口区?项目地块位于平罗县与贺兰县交界处附近，全国5A旅游景点沙湖平罗县的东北侧，距离约为7公里。内蒙古本案自治沙湖区贺兰县银川市区宁夏沙湖风景区是国家5A级景区——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8项目自身条件分析黄河金岸的发展黄河金岸?黄河流域宁夏境内397公里堤坝为路基，以3条高速公路为框架、10座黄河公路大桥为纽带，打造一条连接沿黄城市带（群）的滨河大道，构建以银川为中心的1小时经济圈，形成全方位开放、统一高效的大市场和具有穆斯林特色的商贸圈。?黄河金岸发展是宁夏平原推进跨越式发展的突破口，是承接发达地区产业转移的有效对接地、参与国内外竞争的强势经济圈，从而推动和引领全区经济社会持续、快速、协调发展；形成合力效应，区域一体化规划同筹、产业同链、交通同网、设施同布、信息同享、生态同建，降低发展成本，为城市带经济社会发展和人民生产生活提供便利。工业发展：围绕主导产业、骨干企业、重点园区、重大项目、知名品牌，优化资源配置，大力培育“五优一新”产业，大力发展循环经济，打造工业产业集群，大力发展循环经济，加速产业聚集和产业升级，打造工业产业集群。旅游业发展:依托“塞上江南，神奇宁夏”的主体形象，培育新的旅游精品，创新旅游发展模式，将沿黄旅游带打造成为具有较强竞争力的国家级旅游目的地，中西部地区旅游服务基地和组织、集散中心之一。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9项目自身条件分析区位分析优势?宁夏平原具有较好的历史人文环境，在“文明幸福感”和“城市发展幸福感”的榜单上，银川均排名第二，人们富足安康；?项目地块位于“赛上小江南”的平罗县，平罗交通便捷、产业众多，投资环境较好；?项目处在银川、石嘴山中心位置，路网发达，位于黄河金岸的核心城镇群内，项目的区位优势将会更加的明显，未来有较好的发展前景。劣势?环境：项目位于平罗工业园，园区产业为高耗能企业，环境有待改善；机会?项目位于银川平原，是西北的富庶之地，拥有丰富的历史人文资源，具备土地运营的条件;?黄河金岸的打造为项目发展方向的选择带来了空间。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page102222地块分析——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11项目自身条件分析交通条件?地跨交通便利?地块北侧和西侧与平罗县道X207、X206相接；?地块与外界联系主要通过北侧的X206道路；?北面3公里处有包兰线上一火车60站点（西大滩站）；2X2X?地块通过X207与国道110、国07道109相连通达全省；本案?地块通过X207可到达北京至拉萨的高速公路——京藏高速（G6）通达全国；沙湖?地块距银川市区40公里，距石嘴山市区17公里。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12项目自身条件分析气候环境分析西?日照充足，气候干燥，温差大，冬春北风沙大风?平罗县区域（北纬40度附近）属温带大陆性干旱、半干旱气候。位于中国季风区的西缘，夏季受东南季风影响，时间短，降水少，7月最热，平均气温24°C；冬季受西北季风影响大，时间长，气温变化起伏大，1月最冷，平均气温－9°C；?全区年降水量在150毫米至600毫米之间，日照充足，蒸发强烈，昼夜温差大，全年日照达3000小时，无霜期150天左右，是中国日照和太阳辐射最充足的地区之一。东南风——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page13项目自身条件分析地块参数?地块建设指标有很大的限定性，仅A地块为可建设用地，其他地块为租用用地;?B、C、D地块租赁时间30年。地块面积A31200.0㎡DB177270.0㎡AC279866.67㎡D209412.0㎡总计697748.67㎡（1046.6亩）CB——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page14项目自身条件分析地块四至北面?项目地块北面是平罗县206县道，?项目地块东面是少量植被覆盖的土地；和一条人工挖成的农渠；西面东面南面?项目西面是有少量植被覆盖的土地，?项目地块南面有一条人工挖成的水渠；和一个以蒙古风情为主题的农家乐；——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page15项目自身条件分析地块现状?地块属于尚未“三通一平”的生地，周边缺?项目地块属于西北内陆高原地形，海拔平均在1000米以上；乏自然景观；?土地地质为盐碱地质，只有少量的植被和树木；?地块水系水网较为发达，联通沙湖水系；?周围无自然或人工景观，北侧有少量水系，南侧水系较发达，?可连通沙湖水系。地块与周边土地同质化，没有稀缺性。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page16项目自身条件分析地块分析优势?交通优势：项目周边主干道与次干道密集，交通相对便利；?位置优势：项目距离国家5A及旅游景区沙湖10分钟车程；?引水：本项目周边水系发达，用水条件便利。劣势?气候：气候干燥，冬春风沙大；?地块自身：地块本身为盐碱地，可建设面积极其有限；?景观：无景观资源；?功能：项目地块不具备城市功能。机会?土地运营：靠近沙湖具备土地运营的机会。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page17第第二二部分部分项项目目发发展方向展方向研研判判1111项目发展方向研判——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page18项目发展方向研判本项目可能的元素教育工业老人医疗旅游文化农业会展娱乐体育创意生态科技商业商务?针对宁夏市场研判及本项目自身条件，本项目发展的元素主要集中在以上15种形式，并根据实际情况相互作用、相互补充。——Copyright?2010Taskinworldwide.AllRightsReserved——page19项目发展方向研判本项目可能主题元素科主娱农技题乐生老牧医教创创工会商公商文休体态人业疗育意新业展务园业化闲育生养采综专动科工博企