第1章规划设计的原则和方向规划设计的原则和方向首先声明：我不是学规划设计的，这里我所谈的规划设计的原则和方向，主要是站在市场的角度，从买家的需求出发，并结合自己这么多年来与国内外众多设计大师们合作时所学习得来的经验，提炼整理出的个人体会，并且重点放在规划设计的理念而非专业技术上。但我认为，正是这种以市场需求为视角的理念更符合目前中国房地产开发中对产品的创新和研发。不得不说，现在太多的设计师在实施他们的设计时，更多的是以个人的设计文化、设计偏好、设计理念，以对技术参数的绝对服从、对开发商意见的妥协为设计原则的，而不是立足于市场的需求。可以说，更多的设计师目前是走入了一个设计误区的。这也就是为什么一个规划方案修改调整无数遍仍始终得不到认可的主要原因。当然，另一个误区是，开发商把设计公司的主要职能进行了分解，设计公司不仅要设计产品、还要担当对项目的定位。很多开发商拿到地后，第一时间第一件事就是找设计院，便是基于这样一个出发点。所有的这些误区都是普遍存在的，这在我与众多的开发商、设计师合作中得到了太多的证明。我这里强调的是：这种现状现在必须改变了。房地产智库www.fdc01.com第二章总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值总体规划的核心是如何最大化的实现地块价值最大化的实现地块开发价值是开发的最终目标、也是一切开发行为的指向。那么，作为开发流程之一的规划设计同样要以此为最核心的原则。要站在城市发展的高度，用前瞻性的眼光来审视本地块。只有如此才能使本地块价值最大化。现在的开发用地一般政府都规定了明确的用地性质，且该地块的技术参数也是明确的，但是，这是不是说我们就清楚了这块地到底应该做什么？怎么做呢？答案是否定的。比如，该地块是商住用地，那么商业到底做多少？住宅到底该做多少？住宅的建筑形态有多层（多层有一般洋房、有电梯高端洋房）、小高层、高层、超高层，那么，到底做哪种形态？虽然容积率有所规定，是不是一定要按容积率进行设计才能使价值最大化？设计师在最初规划该地块时，有哪家公司真正做过这方面的研究？大部分都是听开发商的意见，可是开发商并不专业，开发商追求容积率、追求建筑面积没有错，但不是容积率越高越好、越高就越能挖掘地块的最大价值的。比如说，有一块坡地，容积率2.2，显然这是高层建筑的容积率，但是坡地的建筑形态最适合的是别墅，包括独立别墅、叠拼、联排和电梯高端多层洋房。假如高层市场均价4000元/㎡，而低密度洋房、叠拼可以卖到12000元/㎡，那么哪种形态更能实现地块价值呢？2009年我在重庆做的“雨山前”就是这样一个项目。开发商最终采纳了我的建议，选择了做高端低密度产品，所获收益远远超出当初拿地时的预期。所以，总体规划的核心是实现地块价值的最大化，而要实现最大化，在规划之前却并不是构思如何布局、排列，而是要研究地块。研究地块并不是仅仅研究地块的地貌地差、地下特征、技术指标，而是要研究地块的地段、周边的自然资源、交通环境、城市配套等组合后的价值，我这里强调的是“组合后的价值”，这个概念很重要，很多开发商和设计公司经常强调的是某一价值点，但大多数情况下，我们应该审视房地产智库www.fdc01.com的是“组合后的价值”，之所以说是“大多数情况下”，是因为有些特殊项目在没有更多“组合后的价值”时，某一独特的价值点，也是能够作为项目开发的基础的。“组合后的价值”不是将单一的各个价值点相加，而是组合后形成的项目排他价值。（有关地块研究我已在第一章节做了详细的讲解）2009年，我们在辽宁营口鲅鱼圈开发区接了一个项目。该项目地处城市北部，背靠当地海拔最高的老虎山，西北面为墩台山公园，项目总占地在600亩左右，第一期开发260亩，容积率在1.8—2.3之间。所处片区布局为工业区，现有营口港、鞍钢、华电等大型央企;地块周边无任何生活配套、市政配套，无公交到达;区域内无任何地产项目开发;南临一条交通主干道，车流大，噪音大、灰尘大，人流少;政府的发展思路为城市整体重心由中部向南部移动，大盘、高素质盘都在城市南部，中、南部共有50多个项目且基本临海，地理资源优势无与伦比;广大居民对南部认可度较高，对北部持否定态度(即项目所处片区);显而易见，项目所面临的最大风险：——区位环境恶劣，居住氛围无从谈起;最初的设计方案是用足了2.3的容积率，并且准备将山体挖平。见下图房地产智库www.fdc01.com本设计方案以高层为主，忽视了坡地山体的价值。如果按照该方案建设，也应该是个不错的项目，但是，如果把这个项目置于整个鲅鱼圈市场，与那些靠海、在城市发展重心的南部、中部的大项目相比，其“组合后价值”却无任何优势和特点，加之地段价值为负值，该项目要想加入市场竞争，最终只能是惨不忍睹。那么这样一个被视为“死地”的项目是否就真的毫无生路呢？当然不是。但出路在哪里？这首先就要从地块研究开始，找到这个地块的最大价值点，并分析“组合后价值”的值率的大小。无疑，本地块的最大价值点就是——山！然而，组合后价值为零！这样的项目就只能依靠单一的排他性价值点来作为项目开发的基础。目前鲅鱼圈项目大部分都是以海景为主要卖点，以山景资源为主的只有一个盘，因此本项目的山景资源不仅具有稀缺的特性，还具有排他性，这是本项目傲视其它所有项目的优势所在。在一个海滨城市，海天天可见、伸手可及，但山不一样，鲅鱼圈只有两座山，虽然也天天可见，但因没有开发却不能伸手可及，山的神秘、山的大气、山的浓郁植被、无与伦比的高度都有着与海绝不一样的感受。因此我们认为，项目的定位和一切规划设计必须围绕山——这个最大价值点做文章，过去把山体挖掉的想法必须立即停止。只有这样，充分体现山的价值该项目才能突围而出！房地产智库www.fdc01.com那么，要做山景盘就不能再继续过去单纯追求容积率的思维，因为山景盘一般是以高端形象出现，产品的建筑形态应该多样化，根据山体坡度依势而建，也就是说容积率不再是该项目规划设计的先决条件。这一思路得到了开发商和设计院的一致认同，最新的方案就很好的体现了山的价值。见下图：此图为第一期260亩规划方案房地产智库www.fdc01.com虽然容积率还是达到了1.8，但是至少该方案凸显了坡地的优势。另外产品线也更加丰富，除了高层外，我们还设计了小高层、多层电梯洋房，使产品的档次一下独立于整个市场，在2010年6月的房展会上甫一亮相，马上引发全城轰动，其被追捧的热度至今难以令人忘怀。这个项目成功的因素固然很多，但成功的基础却在于整个规划思路的重新调整。第三章规划设计的原则和方向由定位决定规划设计的原则和方向由定位决定（一）项目定位所解决的问题就是：为什么样的客户开发什么样的产品。而规划设计在图纸上要表现出来的就是开发的产品。因此，我们房地产智库www.fdc01.com说，规划设计的原则和方向是由定位来决定的。而定位是根据市场需求来确定的。定位决定了规划设计上要有什么类型的产品、包括产品的风格、建筑形式、园林主题等、各个产品内部的特点是怎样的、各个产品的数量和占有的比例是多少、需要有怎样的配套来衬托产品……2009年，我们接了广东四会大沙镇一个300亩的项目，在此之前，该项目的开发商已经找了广州几家大的策划代理公司进行会诊，希望与他们合作，但几家公司看过地块后都悄然撤退了，当得知我准备接手这个项目时，好几个朋友打电话给我说：这个项目碰不得，那是个“死地”。又一个“死地”。事实的确如此，在开发商陪同我第一次查勘这块地时，我心里确实是拔凉拔凉的。（有关该项目的情况已在第一章地块研究和第三章项目定位中详述）经过严谨的市场调研和深度的项目策划后，该项目要想成功的唯一途径就是：打造黄金走廊上的门户中心。而这正是我们对该项目的定位。这个定位不仅仅只是一个概念，它必须有实实在在的支撑，要形成这样一个门户中心，首先必须是：区域居住中心、区域商业中心、区域休闲娱乐中心、区域文化中心。房地产智库www.fdc01.com所谓中心：据汉英词典中的解释就是正中央，跟四周距离相等的位置；在某一方面占重要地位、起主导作用的地方。在第一章的地块分析中，我们已经很清楚，该地块的最大价值点就是地理位置——粤西通往珠三角的咽喉，非常有趣的是，周边几个不同属地的小镇恰巧以该项目为圆点，等同距离的散布在四面，如果以15分钟车程划圆圈计算，该圈内有70万常住人口，相当于一个较大的中等城市。但是，虽然70万人口足以支撑本项目，却由于各个小镇行政隶属关系不同，其心里归属感和消费习惯各不一样，也就是说，该区域没有形成一个统一的被所有小镇都接受的核心。这是本项目的最大难点，但也是最大机会。必须提高项目所处地段在整个区域的地位！使之成为整个区域的中心！由此，该项目的规划设计就必须紧紧围绕项目的战略定位——打造黄金走廊上的门户中心来进行。下图是设计院的第一次方案房地产智库www.fdc01.com（黄色部分为商业）在策划报告中，我们对该项目的规划设计建议，明确的提出了围绕：区域居住中心、区域商业中心、区域休闲娱乐中心、区域文化中心这四个中心进行，商业、休息娱乐、文化三个中心相对集中，形成一定的规模，而首先应该打造的就是商业中心，因为据市场调研：单纯的从商业形态上看，本区域的商业整体仍然处于相对比较低端房地产智库www.fdc01.com的层次，即使是四会市也未出现一个配套完善、业态结构合理、购物环境优越的现代一站体验式的综合购物场所，其余的大沙镇、大旺、莲花镇以及河口等地的商业形态更是以农贸市场和原始商业街为主。极其缺乏休闲、娱乐业态。致使不仅仅是大沙镇、莲花镇以及河口等地居民的消费需求远远得不到满足，大旺和四会两地居民的消费需求同样得不到满足。也就是说以我们划定的15分钟车程的