房地产智库www.fdc01.com龙湖后工项目整体商业分区布局建议2009年11月27日北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.ShenyangPage0房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位?商业功能分区依据?商业功能分区及定位建议?各分区商业规划建议Page1房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区依据?该地块是项目的中心区域，外部交通抵达性较弱，通过设置中心休闲商业广场，吸引外部人群进入与聚集。?该地块衔接的是未来大坪的高档区域，且具备轻?该地块可作为本项目文化、轨接驳的优势；景观核心区，打造休闲、娱乐亮点业态，吸引目的性消费人?周边新开发的高档楼盘群。较多，且区域内无大型的配套商业，因此建议该地块打造中高档的家庭型购物中心为主。?同时，该地块作为第一?该地块是本项目长江路上的期开发，设置大型家庭购核心入口，是吸引南北方向客物中心可充分满足周边人流的主要区域，消费人群比较口需求，提升商业氛围。综合，档次也相对偏低，?建议打造年轻时尚型购物中心，有效的阻断南北方向的客户，也利于应对华润、中新的竞争。Page2房地产智库www.fdc01.com商业分区布局方案一Page3房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议B地块采用此布局的理由：1、该区域是项目的核心景观区域，也是项目重要的人流衔接节点；A地块2、此布局B地块与C地块可以较好的对应，共享景观文化资源，更容易形成街区氛围；3、B地块与A地块二期东西布局，更容易形成较为完整的南北两条人流主动线（图中黄色虚线），也利于保证A地C地块块一期、二期商业的衔接，使得布局相对简单明了。B地块E地块D地块Page4房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议大型家庭一站式购物中心4.2万平方*6层=25万平方销售型商业街1.25万平方*2层=2.5万平方年轻时尚购物中心:开放式文化商业区1.6万平方*5.5层=9万平方1.5万平方*2~4层=4万平方大型专业店，功能中心销售型商业街6万平方2.25万平方*2层=4.5万平方Page5房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page6房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page7房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议本项目商业开发汇总表地块开发时序总建面（平方米）定位租售建议大型家庭一站式购物A地块一、二期25万持有中心B地块三期4万开放式文化商业街区持有C地块二期2.5万风情商业街销售家居家电、电子数码D地块四期10.5万销售专业店E地块五期9万年轻时尚购物中心持有销售面积共13合计51万万平米Page8房地产智库www.fdc01.com商业分区布局方案二Page9房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议B地块采用此布局的理由：1、该区域是项目的核心景观区域，也是项目重要的人流衔接节点；A地块2、B地块整体空间感加强，可更好地衔接南北区的人流；3、B地块面积加大，利于在打造景观、文化上发挥更大的空间；C地块B地块E地块D地块Page10房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议大型家庭一站式购物中心共22.4万平方销售型商业街1.25万平方*2层=2.5万平方该区域购物中心面积：1.2万*6层=7.2万平方米年轻时尚购物中心:1.6万平方*5.5层=9万平方开放式文化商业区2万平方*2-4层=6.6万平方销售型商业街2.25万平方*2层=4.5万平方大型专业店，功能中心6万平方Page11房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page12房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page13房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page14房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议本项目商业开发汇总表地块开发时序总建面（平方米）定位租售建议大型家庭一站式购物A地块一、二期22.4万持有中心B地块三期6.6万开放式文化商业街区持有C地块二期2.5万风情商业街销售家居家电、电子数码D地块四期10.5万销售专业店E地块五期9万年轻时尚购物中心持有销售面积共13合计51万万平米Page15房地产智库www.fdc01.com商业分区布局方案三Page16房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议B地块采用此布局的理由：1、该区域临近大坪支路，可自然将人流导入，同时与七A地块牌坊文化商业区可以形成有效互动；2、A地块沿广场往下延伸，可以形成非常强烈的整体感，从广场往购物中心方向看去，感受尤其强烈；B地块C地块3、资源最好的地段价值最大化；E地块D地块Page17房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议大型家庭一站式购物中心共24万平方销售型商业街1.25万平方*2层=2.5万平方开放式文化商业区1.3万平方*2-4层=5万平方年轻时尚购物中心:1.6万平方*5.5层=9万平方销售型商业街2.25万平方*2层=4.5万平方大型专业店，功能中心6万平方Page18房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page19房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page20房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议Page21房地产智库www.fdc01.com整体商业功能分区定位商业功能分区及定位建议本项目商业开发汇总表地块开发时序总建面（平方米）定位租售建议大型家庭一站式购物A地块一、二期24万持有中心B地块三期5万开放式文化商业街区持有C地块二期2.5万风情商业街销售家居家电、电子数码D地块四期10.5万销售专业店E地块五期9万年轻时尚购物中心持有销售面积共13合计51万万平米Page22房地产智库www.fdc01.com我们致力为贵司项目升值！谢谢！Page23北京。上海。深圳。成都。重庆。沈阳Beijing.Shanghai.Shenzhen.Chengdu.Chongqing.Shenyang2009年11月27日龙湖后工项目A地块一期业态平面布局规划PagePage00房地产智库www.fdc01.comA地块一期业态初步规划PagePage11房地产智库www.fdc01.com7.2万平方二分区：单层面积约12,000平方米，共6层，总建面米8万平米楼层面积及分区楼层面积及分区一分区：单层面积约16,000平方米，共5层，总建面：A地块一期业态规划PagePage22房地产智库www.fdc01.com二分区：国际品牌殿堂以百货主力店为核心，搭配中高档国际品牌服饰和轻便餐饮，打造中高档的品牌体验区。二分区一分区：国际时尚体验馆以大型超市为核心，搭配大型娱乐设施与众多品牌服饰店，打造中档偏高的一站式消费区。一分区分区主题定位分区主题定位A地块一期业态规划PagePage33房地产智库www.fdc01.com商铺中庭连廊人流动线铺商保证只有一条主人流动线人流可以循环流动尽量减少死角商铺两个地块通过连廊衔接商铺大小、方正性适用消费者对地块被分割感受减弱??????铺动线及平面布局原则：商庭中庭中321标高层铺商铺商方案一铺商庭中铺商铺商庭中铺商商业动线及平面布局建议商业动线及平面布局建议铺A地块一期业态规划商PagePage44房地产智库www.fdc01.com商铺中庭连廊人流动线铺商保证只有一条主人流动线人流可以循环流动尽量减少死角商铺两个地块通过连廊衔接商铺大小、方正性适用消费者对地块被分割感受减弱??????铺动线及平面布局原则：商庭中庭中321标高层铺铺方案二商商铺商铺商庭中场广动铺铺庭活商商中（商业动线及平面布局建议商业动线及平面布局建议A地块一期业态规划PagePage55房地产智库www.fdc01.com设计建议（面积为实用面积）建议进深为1.5-2个柱距，面宽为1个柱距，低楼层店铺平均面积为80-160平方米比较合适，高楼层与地下层店铺以50-100平方米比较合适。建议面积控制在1,000-2,000平方米比较合适。建议面积控制在300-600平方米比较合适。建议4-6米比较合适。建议55%左右的使用率较合适业态类型商业动线及平面布局建议商业动线及平面布局建议A地块一期业态规划商铺设计建议：一般店铺：服饰旗舰店:轻便餐饮：人行过道宽度：商场整体实用率：其它主力店商铺的面积需求，请参考本报告的“主要租户工程要求标准”PagePage66房地产智库www.fdc01.com331326321316312306302297293标高便餐饮轻便餐饮轻便餐饮轻便餐饮轻便餐饮美食广场、轻大型餐饮数码影音运动休闲服饰、店停车场容、宠物用品时尚品牌服饰店眼镜、个人护理影院影院色块仅表示业态分区，不代表具体面积服饰旗舰店、国际服饰品牌时尚服饰、珠宝首饰、钟表生活配套，精品店、汽车美二分区（建面7.2万）百货店百货店百货店百货店百货店百货店（自带精超）连廊连廊连廊饮轻便餐大型餐饮大型餐饮轻便餐饮轻便餐饮道商业轻轨通影院影院停车场停车场楼层剖