谨呈远洋地产杭州公司杭州市施家园地块可研报告2011.01.16wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟大道突围，论剑银湖大城·大道·大宅·大作　市场篇策略篇产品篇销售篇认知本体策略思考产品建议总规建议认知市场策略论证风格建议价格建议认知竞争核心认知景观建议销售建议认知客群再次论证客群定位经济核算wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟Part1市场篇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟认知本体认知市场认知竞争认知客群交通环境：区域交通体系将逐步完善，通达性较好，提速融入大杭州?地块距离富阳主城区约15分钟车程项目地块。?距离转塘区域约12分钟车程。?距离杭州市中心约40分钟车程。?午潮山隧道开通后，至留下仅10分钟。但该隧道建设时间待定。?祝闲线通车后，项目至闲林镇约为15分钟。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟认知本体认知市场认知竞争认知客群地块位置及周边环境：富阳融入杭州的桥头堡，但区域内商业、生活配套较少。?地块所在区域为“银湖景观居住与野外运动休闲区”，为富阳城市四大片区格局之一，也是富阳融入杭州的桥头堡区域，未来规划为银湖创新创业新城。项目地块?景观居住、科创产业和野外运动休闲是区域三大特色。目前主要以各项目内部会所、酒店为主，其他休闲、娱乐、购物等配套暂无。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟拆迁中的民房拆迁中的民房认知本体认知市场认知竞争认知客群地块四至及现地块外山地荒地状：地块较平整，开发条件优。地块内湖周边的零散工厂?地块东侧为祝闲线，野生动物园。?地块南侧为九龙大道及320国道及地块内馒头山在建的安置房规划向阳路。?地块西侧为山脉。山脚下民房废弃的砖厂农田祝闲线wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟认知本体认知市场认知竞争认知客群规划设计条件：容积率均为1.0—1.2设计条件较为尴尬。地块编号12345土地用途住宅住宅住宅住宅住宅用地面积6994869365456705189261413代征面积533139162049198185461容积率1.0-1.21.0-1.21.0-1.21.0-1.21.0-1.2建筑高度60606060603?思考：?容积率1.0-1.2，且地块之间容积率无法平衡，较大地限制了产4品的规划。2?70米控高，满足20层高层规划。5?野风山、富春红郡容积率均为1，本案产品易与之近似，如何跳出包围圈寻求差异化产品定位？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟认知本体认知市场认知竞争认知客群本体分析结论利好不明显，区域同质化，同档次产品突围困难。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟认知本体认知市场认知竞争认知客群富阳商品房市场情况：高端市场与低端市场加速分流。富阳房市稳步走高，从别墅市场面积分布来看，富阳目前别墅商品房市场稳步走高市场主力户型为180—300方的叠拼与联排产品为主，约占到成交总量的85%。从总价分布情况看，150—500万之间的叠拼和联排产品占据市场主力，约占成交量的69.8%，500—600万之间的产品约占成交额的4.76%，而600—1000万之间总价的产品极少，1000—1500万之间的产品占到成交量的17.06%，1500—2000万之间的产品占比4.37%。高端市场与低端市场加速分流。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟认知本体认知市场认知竞争认知客群别墅产品：项目较少，以中低端别墅为主。?东洲-银湖区域为富阳乃至杭州地区高端居住区，万科公望为东洲板块标杆；银湖板块目前产品以中低端别墅为主，产品品质一般，无标杆项目。?COPY概念-造房造园-铸品质-营造生活，银湖板块目前处在别墅发展的第三阶段，品质有待提升。?随着野风及本项目地块的逐步开发，区域品质将日渐走高。社区品质、生活理念等将逐步引入。M开发商项目名称开盘时间物业类型售价07.KKM2004年销售至联排202004清源房产上林湖别墅.今双拼249601上林湖叠拼10800龙晖置业富春红郡2009-10中式别墅联排16000K九龙一号9.M基本售罄1九龙房产九龙一号2005-9别墅尾房总价400-550万一、二期售罄万科公望2005-11别墅三期独栋55000红郡公寓野风山九龙野风野风山2010-1待售别墅大www.fdc01.com房市金碟道银湖板块清源上林湖二期主要是4-6联排，双拼别墅，另外还有独栋别墅可以预定。二期的景观资源更为丰富，基本每户人家都有水系。40亩涵目前板块内唯一在售别墅大盘珠山，准备打造成山景公园。户型面积为230-262平米，是三层加地下?近几年银湖板块的主要在售项目，项目品质在银室结构，车位配比中间套1：1，边套1：2。湖板块中相对较高，“生态”概念的运用比较成功，成为近年银湖板块的代表项目。三期占地223亩，以独四期尚未启动，预分期整体栋为主。09年10月首计规划独幢为主批推出占地面积33.3万方总建筑面积15.5万方容积率0.49绿化率40%建筑密度25.2物业形态联排、双拼独栋天然水库总户数1000户一期346户，以4-6户的联排300亩野生竹林、3000亩深为主，此外有部分双拼和独栋别墅，一期排屋已售完。项目资源林、50000㎡上林湖水域、集山地、溪流、湖泊、田园、林地于一体一期已交付项目定位品鉴园林，健康生活的别墅www.fdc01.com房市金碟推盘与售价加推时间2009.7.72009.12.302009.12.302009.12.30联排别墅（特价物业类型联排别墅双拼别墅独栋别墅房）销售均价11000180002300033000折后均价9350172802215032000加推时间2010.5.262010.9.62010.10.272010.12.26联排别墅联排别墅联排别墅物业类型联排别墅双拼别墅双拼别墅双拼别墅联排：20000联排：20000联排：21000销售均价联排：21000双拼：24000双拼：25000双拼：26000联排：19200联排：19200联排：20200折后均价联排：20200双拼：23520双拼：24000双拼：24960售价情况?联排别墅2009年底到2010年底涨2000元，同比杭州市产品推出情况区其他别墅产品，涨势微弱；?2004年开始销售至今，已建立银湖板块标杆的形象，2009?双拼别墅涨幅同样不明显，且数量较少，去化较慢；年年底有部分独栋退出，一栋占地2亩，售价2000万以上，?也曾出现过占地2亩的高端独栋别墅，数量不多，均已销仅10套，此后，一直以联排为主；售完毕。www.fdc01.com房市金碟银湖板块野风山未来最具竞争力的大盘之一?依据地形西南山体将项目氛围两个相对独立的区域，以东为山地别墅，坡排屋区地排屋，以西为山景公寓；高层独栋区?90方以下占总建面的15%以上；、双拼区?预计2011年4、5月正式对外推出。?项目别墅占地525亩，公寓占地175亩，约为3:1，前期以别墅产品为主，A1304.4674公寓产品滞后。产品仍以经济型别墅为A2263.16108主，联排约200—300方，独栋双拼约别A2'26174350—400方。排屋A3308.71138墅A4269.6274户B1255.18112型B2292.1128A1382.735配双联比A2332.235J32231双联/排屋K32231www.fdc01.com房市金碟L62912银湖板块九龙一号秋菊苑板块内仅有的中式别墅项目?项目规模小，自然条件较差，尽管打出了市冬梅苑场上稀有的中式风格，但没有成为本项目领先夏莲苑分四期开发，市场的一个吸引点，档次一般；价格11000—?目前已基本售罄。15000元/㎡，主力户型分期四期300—500方占地面积约10万方春兰苑。目前已基本售罄。总建筑面积8.4万方容积率0.84绿化率50%物业形态联排、独栋总户数200余户项目资源紧邻杭州野生动物世界14www.项f目定位dc01.com房青市山金绿碟水间的稀有中式大宅银湖板块富春红郡院落式围合布局，英式贵族别墅分期二期占地面积3.8万方总建筑面积3.4万方项目一期容积率1绿化率30%物业形态联排、双拼、独栋总户数一期62套一期09年10月28号开盘，推出独栋12套，联排41套，叠拼项目资源紧邻杭州野生动物世界8套，其中联排280—380㎡，叠拼180—240㎡。联排产品价格约10800元/㎡，独栋价格约16000元/㎡，自开盘来价格项目定位杭州首席英式贵族别墅基本持平，无明显走势。项目是倡导英式精致生活与绅士文化的住区，以经典英伦风情为特色，档次一般。自然景观条件一般，采用北欧田园建筑风格，英伦风情是项目最大特色。项目档次定位不高，在板块中属于一般水平。www.fd项c0目体量1.com较房小市，金从销碟售周期考虑，与本项目竞争关系强度不大。认知本体认知市场认知竞争认知客群公寓产品：鸣鹤花园式目前银湖板块内唯一在售的多层电梯山景公寓分期整体占地面积38899.8平方米总建筑面积60966平方米容积率1.2绿化率40%物业形态多层电梯住宅?14幢电梯多层住宅总户数485户?7层建筑、无架空层?主力户型88-112平方米南临320国道，北依青山，占地约60亩。建筑师以“十万亩青山项目资源翠谷，五百户祥和人家”的浩荡情怀来规划铭鹤花园，纯朴温馨?小区自带商铺的建筑风格与大型景观花园相互辉映?约25000平方米景观花