雄关漫道从头越--2012年中国房地产市场回顾与2013年展望中原集团二级市场战略顾问中心2013年1月本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|1我们对于2013年的房地产市场整体展望为谨慎乐观，乐观的是行业已对调控形成适应能力以及流动性的改善；谨慎的是房价过快上涨带来新的调控压力、通货膨胀可能阻止信贷进一步宽松?回首整个2012年，我们认为这是调控大背景下，市场自身供应与需求正常互动的结果。压抑的需求终于在一个平缓的市场中得到释放，其中一线城市表现尤为抢眼，交易量较2011年有大幅提升，房价也基本恢复至2011年调控前水平。二三线城市则在量上表现不俗，房价方面并未有太多升跌。开发商销售好转，现金流得到明显改善，并在下半年积极布局土地市场。但是土地布局方面呈现结构性分化：一线城市和核心二三线城市的土地市场火热，而其他三四线城市的土地市场仍未见明显启动?总体来看2013年房地产成交量将稳中有升，房价和地价将保持平稳，可能在一线城市和核心二线城市会面临一定的供应短缺，价格上升压力较大，其他城市由于高库存的因素，价格上升压力并不大。另一方面，三四线城市的地方政府托市意愿较大，三四线房价下跌的空间也不大?我们对2013年的整体展望为谨慎乐观，乐观的主要来源于行业已对调控形成适应能力，在2013年随着环球量化宽松带来的流动性泛滥外，国内的投资热情加大下也将实际性放出更多流动性，继而支撑房地产市场的发展。谨慎的是一二线核心城市的快速复苏带来的价格上涨压力或引来新的调控政策，并且通胀压力下，流动性趋松的预期也面临着变数?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|2报告主要内容索引A.2012年房地产市场数据回顾4B.当前房地产行业特征分析38C.未来房地产市场趋势展望55?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|3PartA2012年房地产市场数据回顾?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|42012年国内房地产市场运行总结：市场探底回升，成交量先于价格复苏，量价稳中有涨的趋势已形成?新房：商品房销售量价触底回升，2012年全国销售面积和销售金额分别上涨1.8%和10%，其中30个重点监控城市一手成交量总体同比上涨19%，一线城市上涨37%?土地：2012年全国土地出让收入同比下降15%，其中13个重点城市土地供应与成交量分别下降4%与6%，不过下半年开始土地市场渐渐回暖，年底成交创两年内新高?二手：二手房先于一手房出现量价齐升，其中10个重点城市全年成交同比上涨26%；一线城市的二手价格已经较2012年2月份的低点增长了11%至15%左右?标杆房企：房地产销售的量价触底回升，10家标杆房企成交量同比上升32%，销售回暖下拿地活动在下半年逐渐增加，标杆房企拿地金额同比上升38%?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|51.1新房：国家统计局公布的2012年全国商品房销售面积同比增长1.8%，销售金额增长10%，销售企稳但增速均较2011年回落全国商品房销售面积与年度增速全国商品房销售金额与年度增速2006-2012（单位：万平米，%）2006-2012（单位：亿元，%）12000060%7000080%1099001113046445610434959119600001000009371345%5247960%50000761938000030%439956062840%62089400006000015%29604300002407120%400000%20510200000%20000-15%100000-30%0-20%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年商品房销售面积年度增速商品房销售金额年度增速数据来源：国家统计局，中原集团研究中心?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|61.1新房：全国房地产销售金额增速快于销售面积增速的原因主要是是房地产市场的结构性变化，核心城市销售占比提升明显，其中40个重点城市成交占比差不多恢复至2010年水平40个重点城市商品房销售面积与全国占比40个重点城市商品房销售金额与全国占比2008-2012Q3（单位：万平米，%）2008-2012Q3（单位：亿元，%）5000050%3500080%45%44%40%64%38%62%4000040%2800036%56%56%60%52%3000030%2100040%30806419402964520000401603972520%140002805822723271462753220%1000010%70001493800%00%2008年2009年2010年2011年2012年Q32008年2009年2010年2011年2012年Q3商品房销售面积占比商品房销售金额占比备注：40个重点城市为直辖市、省会城市、计划单列市、经济实力强的地级市如苏州、无锡、佛山等，其中除重庆外，均为限购城市数据来源：国家统计局，中原集团研究中心?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|71.1新房：分月来看，2011年年底至2012年年初开发商的“以价换量”策略，使全国商品房销售面积与销售金额自2月份“探底”成功，增速开始逐步回升全国商品房销售面积与累计同比增速全国商品房销售金额累计同比增速2010-2012（单位：%）2010-2012（单位：%）12000045700007560000100000305050000800001525400006000030000004000020000-15-2520000100000-300-5010-0210-0510-0810-1111-0311-0611-0911-1212-0412-0712-1010-0210-0510-0810-1111-0311-0611-0911-1212-0412-0712-10商品房累计销售面积商品房销售面积累计增速商品房累计销售金额商品房销售金额累计增速数据来源：国家统计局，中原集团研究中心?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|81.1新房：中原重点监控30个城市成交量同比上涨19%，在调控日趋常态化的当下，一、二线城市具有更强的抗跌性和吸引力中原30个重点监控城市一手住宅成交量2010-2012（单位：万平方米）2010年（1.83亿平米）2011年（1.64亿平米，-10%）2012年（1.95亿平米，+19%）一线代表城市：3221万平米一线代表城市：2472万平米，-23%一线城市：3998万平米，+37%二线代表城市：9980万平米二线代表城市：8468万平米，-15%二线城市：10397万平米，+23%1400三四线代表城市：5113万平米三四线代表城市：5480万平米，+7%三四线城市：5694万平米，+4%12001000800600400200010/0110/0310/0510/0710/0910/1111/0111/0311/0511/0711/0911/1112/0112/0312/0512/0712/0912/11一线城市二线代表城市三四线代表城市备注：一线城市为北京、上海、广州、深圳；二线代表城市为天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、大连、青岛、长春、福州、长沙、宁波、苏州；三四线代表城市为无锡、贵阳、惠州、东莞、中山、佛山、包头、岳阳、韶关、泸州、呼和浩特、汕头、常州。其中常州2010年1-3月数据缺失，2长沙、惠州012年12月数据数据来源：各城市政府部门，中原集团研究中心，因数据延迟略有差异?CopyrightCentalineGroup,20132013China’sRealEstateMarketOutlook|91.1新房：新批预售方面重点监控18个城市新批预售同比下降8%，其中一线城市新批连续两年下降，显示供应减少和去库存明显中原18个重点监控城市一手住宅新批预售2010-2012（单位：万平方米）2010年（1.6亿平米）2011年（1.7亿平米，+10%）2012年（1.6亿平米，-8%）一线代表城市：3445万平米一线代表城市：3375万平米，-2%一线城市：3242万平米，-4%二线代表城市：9008万平米二线代表城市：9984万平米，+11%二线城市：8956万平米，-10%三四线代表城市：3071万平米三四线代表城市：3726万平米，+21%三四线城市：3472万平米，-7%140012001000800600400200010/0110/0310/0510/0710/0910/1111/0111/0311/0511/0711/0911/1112/0112/0312/0512/07