www.fdc01.com房市金碟wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟核心问题目标市场定位——当前市场环境下，酒店公寓以及商业的市场出路在哪里？产品定位——怎么样的产品配置才能吸引目标市场的关注，打动目标客户？客户定位——如何鉴别目标客户，实现双向沟通，达到产品快速去化目的？wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟第一部分市场篇wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟整体市场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、政策形势关键字“下调房价、持续调控”温家宝总理11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B、经济环境关键字“CPI上涨、通货膨胀、银根紧缩”国家统计局11月9日公布数据显示，CPI同比上涨5.5%。居住类价格同比上涨4.4%。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟C、行业市场形势关键字“优惠、打折、促销、下降”11月18日消息国家统计局今天公布了10月房价数据。在限购、限价、限贷等政策作用下，70大中城市中34个城市新房价格10月环比下降。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟小结针对本案：本案相对限购区域有着先天优势，对投资需求有强力吸引力。升华作为实力开发商的品牌优势，高品质低总价的产品优势，限贷政策对本案几乎不构成影响。安吉房旅游资源丰富，市场容量也在逐年扩大，为本项目平稳有效销售奠定市场基础。续紧缩的市场环境未必对本案不利。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟区域市场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、安吉市场单位/万㎡、万元房地产1-9月累计累计比上年同期±%①销售面积29.60-26.7#住宅25.56-28.5②销售额203080-9.4#住宅170574-9.0③待售面积30.86111.0#住宅9.9165.0wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、安吉市场单位：万元1-10月累计同比指标当月数累计±%#房地产开发投资2648716757429.6按用途分：住宅156331083708.2办公楼8054168558.5商业营业房950751120110.5wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟A、安吉市场a、安吉房地产市场在持续的调控政策和压抑的市场的环境中，销售速度以及价格增长均已放缓，近期市场表现平淡。b、安吉市场待售房源存量以达到历史高水平，预计明年的的市场竞争将非常激烈。c、值得注意的是，办公类投资和商业营业房投资增长高达558.5%、110.5%，预计明年将会有大量商业产品面世。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B、杭州酒店式公寓市场情况今年截止11月18日，酒店式公寓成交量已连续两周下降，之前热销楼盘去化的放缓以及新增供应量的减少是成交量下降的主因。今年9、10月份，杭城共成交住宅约1900套，而商业项目—酒店式公寓则成交2236套左右，远超住宅。根据据统计，2010年，杭州市主城区新增供应酒店式公寓总量达9250套，成交5728套。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B、杭州酒店式公寓市场情况wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟B、杭州酒店式公寓市场情况目前，杭州主城区相对具有代表性的在售酒店式公寓项目:华元·领骏世界、滨江·城市之星外、中凯·东方红街、同方国际、海辰·水岸晶座、世茂江滨cosmo、华元·天鹅堡、天鸿·君邑、汉峰·峰公馆等。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟C、上海酒店式公寓市场情况根据不完全统计数据显示，目前上海在售酒店式公寓共计有50个左右，以日月光中心伯爵居、绿地?北郊广场、CITY155、禹洲金桥国际、底特律财富天地等为代表。www.fdc01.com房市金碟C、上海酒店式公寓市场情况www.fdc01.com房市金碟上海部分在售酒店式公寓项目销售情况一览可售面区域项目总建供应面积成交面积后续供应积美森公馆64516451　　0静安御华山大厦36801368016938298620汇景天地行政御所511215112136377147450卢湾日月光中心伯爵居36134361343417327170虹口大上海紫金广场19400164611261638452939杨浦龙湖·郦城MOCO国际19709197092167175440普陀CITY15572422283602775061044062·中冶祥腾城市广场菁45840458409450363900英逸品嘉定绿地嘉领国际448084480817943268650绿地·北郊广场643806438028423359570宝山23598绿地·国际设计广场176398974367896259585www.fdc01.com房市金碟3上海部分在售酒店式公寓项目销售情况一览可售面区域项目总建供应面积成交面积后续供应积宝山祥腾假日风情商业广场480721291910966195335153奉贤理想未来中心365133651322277142360总部一号商务公寓4500011079549955773392110825松江上海九久青年城108254892641899004上海双高商务广场520004349998883361085012000049553461063393150447浦东禹洲金桥国际0爱玩广场27000　　　27000注：以上数据截至2011年10月12日www.fdc01.com房市金碟D、浙江省内其他发达城市目前市场情况宁波：今年上半年，随着调控的深入，宁波楼市在价格较大幅度下滑的同时，销量反而增加，其中原因就有40年产权的酒店式公寓因“限”得益，走俏市场。温州：温州特殊的市场结构，其主要购买力一直拥有多套房的改善和投资需求者，所以禁购实际上禁住了市场上80%的购买力，造成想卖的不能卖、想买的不能买的状况。1-6月份温州市区住宅批准预售面积2.52万方，相比去年同期减少89%。温州市区仅三个住宅小项目开盘，新增房源仅2.52万平方米，其余4个月均无新盘供应市场。www.fdc01.com房市金碟D、浙江省内其他发达城市目前市场情况义乌：随着宏观调控政策的深入推进，以及3月底的义乌版限购与7月份新版义乌二手房交易最低计税价格的实施，义乌楼市迅速进入冰冻期。台州：作为三线城市、且以制造业为主的的台州市，支撑当地楼市的除了首次置业人群外，还是以投资需求和本地居民的改善型需求为主，限购限贷政策出台后，不少投资性的需求被迫挤出了台州本地市场。www.fdc01.com房市金碟资源配套www.fdc01.com房市金碟A、城市配套资源a、休闲旅游资源关键词：竹乡、中国美丽乡村、都市后花园、白茶之乡、生态游….竹博园、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷、灵峰山公园、吴昌硕故居、黄浦江源第一漂、龙王山、大竹......海b、历史文化资源挖掘关键词：竹文化、民俗文化、影视文化、书画文化、休闲文化、越文化、孝文化、茶文化......c、交通资源关键词：杭长高速、城际公交班线、空港快客、下沙直达、“融杭”客运班线......d、其他资源关键语:安吉买房，子女入学、医院看病一律同城待遇。杭州市民在安吉刷卡就医包含了人民医院、中医院、三院等多家医疗机构作为杭州市民在安吉刷卡就医点。www.fdc01.com房市金碟B、项目资源挖掘a、项目占有资源梳理关键词：临城休闲带、政府重点规划推介区域、高端物业区、紧邻安吉标杆别墅（汀香别墅）、浒溪穿流而过......b、项目交通状况目前交通并不理想，只能期待前景规划。c、项目配套大环境的城市配套资源丰富，但作为酒店式公寓本身的休闲度假资源欠缺。周边配套比较欠缺，基础设施落后，解决办法是可以通过项目运营自己制造配套（引进相关高品质的服务与管理等等）。www.fdc01.com房市金碟目标市场定位www.fdc01.com房市金碟目标市场定位劣势：A、酒店式公寓产品在安吉市场缺乏市场参照，产品的认可度不高（现有为数不多的2个项目，销售都不理想）。B、所处区域、交通状况、周边配套对于本地刚需的吸引力都不强。C、市场的大环境短期内不会放松，刚性需求的观望情绪浓厚。www.fdc01.com房市金碟目标市场定位优势：A、丰富的城市旅游资源，带来人气的同时，自然而然的为产品贴上“休闲度假”的标签。B、城市交通圈的辐射范围内都是经济比较发达的地区。C、安吉为不限购地区，对投资需求有很强的吸引力。D、价格（单价、总价）优势也在一定程度上淡化了限贷影响。www.fdc01.com房市金碟目标市场定位综合所述，我们的市场定位应该是：以杭州市场为主，浙江省内其他发达城市和上海市场为辅。注：（不完全统计，至今已有近2000杭州人在这里拥有房子。）www.fdc01.com房市金碟第二部分产品篇www.fdc01.com房市金碟目前本案地块现状www.fdc01.com房市金碟目前本案地块现状www.fdc01.com房市金碟目前本案地块现状www.fdc01.com房市金碟目前本案地块现状www.fdc01.com房市金碟二期1#地块经济指标小高层住宅主要定位产品www.fdc01