项目定价建议提纲模版（定价调研）1、城市商品住宅市场近期概况提供项目所在城市前6个月总体市场状况分析，包括成交量、成交套数、成交均价、成交面积等。二、高端住宅市场近期概况仅针对华府、天下两个系列产品进行调研，其余城市盘不必调研高端住宅市场；三、板块市场近期概况1、板块市场总体介绍2、竞争楼盘和本项目地理位置图（在同张地图上表示竞争楼盘和本项目）；3、竞争楼盘销售现场和实景图片、项目的总规划图、主力户型图、成交价格、装修标准、宣传资料等；四、竞争楼盘详细市场调查表（见附表）；五、定价建议1、竞争楼盘系数表；（见附件）按照统一表格打分后，分产品类型，计算得出我司项目不同类型产品的均价。我司项目某产品均价＝我司项目总分×竞争产品加权均价/竞争产品加权平均总分2、定价建议按照理论参考价格，结合我司项目开盘时的状态、区域成熟度，进行价格修正，形成不同产品类型的均价建议。六、定价原则：主要包括以下因素，具体定价时可灵活运用1)南北朝向差价2)东西户差价3)噪音差价4)户型差价5)组团位置差价6)园景差价7)湖景差价8)花园差价9)露台差价10)停车位差价11)特殊调价附件：南京金碧天下定价建议附表：竞争楼盘详细市场调查表南京金碧天下定价建议1、南京房地产市场近期概况从近两年商品住宅市场月度走势中可以发现：4、5月份一般是每年市场供应的第一个高峰期，而5、6月份多为在经过春节淡季期间积累后上半年出现的成交峰值月份，随后的7月则均会出现不同程度的回调。今年由于3月及4月底大量新增房源仍有待于5月市场的进一步消化，虽然5月仍将有数十家楼盘借助传统的黄金时机推出新房源，但体量均不会太大，因此，预计5月份新增供应增长的幅度不会十分明显。2007年3月-2008年4月南京市商品住宅月度供求走势万平方米1202.51002801.5601400.5200007-307-407-507-607-707-807-907-07-07-08-108-208-308-4101112新增供应量成交量供求比4月，南京全市商品住宅新增供应面积65.53万平方米，较上月减少19.96%，同比也减少了33.33%；全市商品住宅共成交4429套，销售面积49.36万平方米，较上月增长40.27%，但只相当于去年同期的52.26%。元/平方米2007年3月-2008年4月江宁、溧水商品住宅成交价格与全市的对比80007000600050004000300020001000007-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-4江宁成交价格溧水成交价格全市成交价格4月，南京全市商品住宅成交均价6909元/平方米，环比增长11.13%，同比增幅36.89%；南京恒大金碧天下所在地溧水县商品住宅成交均价为2731元/平方米，环比下降11.8%，下降幅度也较为明显。2、南京别墅市场近期概况2007年3月-2008年4月南京市别墅市场月度供求走势万平方米2543.5203152.52101.5150.50007-307-407-507-607-707-807-907-07-07-08-108-208-308-4101112新增上市量成交量供求比4月，南京全市共新增别墅429套，新增供应面积8.77万平方米，新增供应套数比上月增加211套，增长近一倍，但与去年同期相比，新增供应量减少2.17万平，同比下降19.84%；全市别墅共成交166套，成交面积3.94万平方米，与3月相比，成交套数增加25套，销售面积与上月基本持平，但与去年同期相比，销售面积减少1.14万平方米，同比下降22.5%。元/m22007年3月-2008年4月全市别墅市场成交均价走势1200011000109459921100009282106119000885295978637846880008052700072677220665166246377600050004000300020001000007-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-1208-108-208-308-44月，南京全市别墅市场成交均价为10945元/平方米，环比上月增长3.15%，与去年同期相比，增长65.23%。2008年4月全市别墅各产品类型价格变动情况180001636715%1600010.28%10%140008.23%7.42%5%120001039810000883085000%8000-5%6000-10%4000-13.92%2000-15%0-20%独立双拼联排叠加3月成交均价4月成交均价环比增幅从各产品类型的价格变动来看，除叠加产品的价格有13.92%的明显下调外，其他各类型产品的成交均价均有不同程度的上涨。其中，独栋产品价格自年初以来一直保持稳步上升的态势，4月独栋的价格已上涨到16367元/平方米。3、南京代表性别墅项目概况独立均价：15210联排均价：7500独立均价：14000独立均价：11000联排均价：8600双拼均价：10000庭院别墅均价：9000山水华门独立均价：15000联排均价：8500双拼均价：10000双联均价：9500南京主城区及周边主要在售别墅项目概况名称规模物业构成景观资源户型价格推案/去化情况山水华门共约600套独栋/联体小区内部园林独立独立150004月推出最后20套独立别墅，目373-500前剩余6套世外边城总建10万㎡，庭院式别墅3300亩仑山湖主力均价900006.9月开盘，累计去化50套，容积率为0.26260-320月均去化率2套左右罗托鲁拉小总建面30万独立/双拼/秦淮河、天印山联排联排开盘一月内38套别墅售罄，镇㎡，容积率1联排/高层257-3287800-930008.1.5推出60套联排别墅，目前累计去化50套左右，月去化双拼双拼率10套左右。365-4059200-10500加州城总建50万㎡，独立/联体/方山，政府规联排联排未开盘容积率0.54花园洋房划生态公园220-350300万元/套绿城玫瑰园建面9万多㎡，独栋珍珠泉旅游度独立总价一期共47套独栋别墅容积率0.3假区600-800800-1600万山河水占地42万㎡，独栋别墅老山、珍珠泉、独立486-独立10000-07.1-08.4累计去化113套，月400套，容积琥珀泉以及汤60012000去化率7套左右率0.3泉组成的“一山三泉”度假区4、南京金碧天下项目所在区域别墅市场概况南京在售别墅主要分布在东郊板块、仙林板块、江北老山板块、江宁三山-百家湖板块、方山-大学城板块、江宁-汤山板块、远郊溧水板块。在以上几个板块中，南京金碧天下所在的远郊溧水板块起步最晚，尚处于初步发展阶段，相对来说，市场认可度较低，板块认可度较差，板块价值还有待挖掘与提升。套2008年1-4月远郊板块各类型别墅供求走势分析10095806365603534354032282320155662200独立双拼联排叠加总计累计供应套数累计成交套数本月供应套数本月成交套数1-4月远郊溧水板块累计新增供应95套别墅，目前主要集中于溧水的华洲凤凰小镇与卧龙湖国际社区两个项目。南京金碧天下竞争楼盘分布图卧龙湖国际社区独栋均价9500世纪天城未开盘凤凰小镇独栋均价6800双拼均价5800森林溪谷未开盘5、南京金碧天下项目及部分代表性别墅项目现场情况1、恒大金碧天下南京市区接待中心外部南京市区接待中心门外街景南京市区接待中心内部卧龙大道常溧路项目入口处卧龙大道入口卧龙大道旁境观项目入口项目内境观大道现状独联别墅施工现状项目现场接待处项目销售中心施工现状卧龙湖国际社区位置项目内卧龙湖面境观（西向）项目内卧龙湖面境观（北向）2、溧水县卧龙湖国际社区（独栋均价9500）社区高尔夫湖滨沙滩浴场登山环湖徒步会所度假酒店游划艇俱乐部马会休闲俱乐部垂钓俱乐部湖滨沙滩浴场卧龙湖国际社区总规划图卧龙湖国际社区位置卧龙湖国际社区临时道路现状卧龙湖国际社区现场恒大金碧天下位置卧龙湖国际社区山顶会所（临时接待处）境观3、溧水县华洲凤凰小镇（独栋均价6800、双拼均价5800）华洲凤凰小镇现场销售中心4、南京市山水华门（独栋15000）6、南京金碧天下竞争项目分析项目名称华洲凤凰小镇森湖溪谷卧龙湖国际社区世纪天城物业类型独立、双拼双拼、联排、酒店别墅、度假公寓等独栋、双拼、叠加别公寓墅占地面积(亩)160.58103400591建筑面积(万㎡)48.38138024.5容积率0.450.240.350.7规划总套数168不祥一期共139套不祥开盘时间2008-1-102008-7（预计）2008-2-282008-6（预计）本期已推套数52套100多套（预计）42套37栋（预计）本期主力面积段独立186-236独栋190-270独栋230-300不详双拼130-144本月销售报价独立6800未定独栋9500未定（元/㎡）双拼5800本月已售套数4/13/累计销售套数27/17/去化速度（套/7/8/月）7、定价建议南京金碧天下的首期入市价格按竞争楼盘对比法测算:比较指标权重分值凤凰小镇卧龙湖国际社区南京金碧天下产地位置8586品段力交通8787城市配套8867产户型设计107109品公摊率5554环境106108建筑质量5455建筑形象5354创新5354社区配套106108物业管理6365营宣传推广5453销力开发商品牌108107销售准备5534合计100749681联排别墅均价(清水)///双拼别墅均价(清水)5800/6349独立别墅均价(清水)680095007766通过对本项目周边在售楼盘的对