wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟万达中心商务区工作汇报wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、项目概况wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟二、历史背景2009年年底开始遭遇“酒店式公寓”风波并受到政策调控影响，产生南京项目及万达历史上最大退房潮。央视及地方电视台连续报道，品牌受损，士气受挫。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟三、2011年销售要求商务区27万平方米的销售任务及公寓区清盘工作1、年度销售指标：认购签约回款入伙项目期区业态（亿元）（亿元）（亿元）（亿元）合计23.5023.0020.0013.08wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟二、年度销售指标四、面临的困难1.南京商业商务类产品严峻的市场环境?江南八区：09年-10年成交面积平均值在20-25万平米左右(含商铺），10年成交均价为15000元/平米左右；?河西板块：09年-10年成交面积平均值在7-7.5万平米左右（含商铺），10年成交均价为13000元/平米左右；2.项目形象不佳?老项目的口碑不佳?万达广场项目2010年退房潮及年底交房后大量房屋质量问题的影响3.本项目经营期至2012年止，需在2011年尽可能完成销售工作wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟时间紧，任务重商务区及写字楼推广周期仅20天（2月28日至3月19日）wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟五、应对策略1.短期内使用非常规推广手段强势树立商务区高端形象打造“中国·南京五星级地标性商务集群”概念，全年持续塑造商务区高端形象，以支撑精装SOHO及5A级写字楼产品的销售。SOHO产品：在商务区整体形象之下突出产品总价、政策、配套优势，快速蓄客，集中引爆，快售快销。其中11幢SOHO包装为甲级写字楼形象，阶段性支撑商务区形象。5A写字楼：在商务区整体形象之下，突出其高端品质，强化优越配套、商业氛围、交通优势；借助政府资源，以点破面，深入企业，兼顾散户。2.快速蓄客wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟3.推盘计划11幢（SOHO写字楼）开盘时间：2011/3/20销售面积：约3.68万平米销售金额：约5.21亿元13幢（5A写字楼）开盘时间：待定18幢（精装SOHO）销售面积：约4.21万平开盘时间：2011/4/17米销售面积：约3.68万平米销售金额：约5.95亿元销售金额：约5.21亿元14幢（5A写字楼）开盘时间：2011/5/28销售面积：约4.05万平17幢（精装SOHO）米开盘时间：2011/5/20销售金额：约5.73亿元销售面积：约3.68万平米销售金额：约5.21亿元15幢（5A写字楼）开盘时间：2011/7/116幢（SOHO写字楼）销售面积：约4.25万平开盘时间：2011/7/25米销售面积：约3.08万平米销售金额：约6.02亿元销售金额：约4.35亿元wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟六、前期商务区推广：1.形象竖立：根据曲总、黄总的指导意见，商务区推广策略、平面及渠道突破常规方式，在短时间内获得最大程度市场关注并初步竖立商务区高端形象。2.媒介投放：密集型、全方位、立体的媒介投放。5步之内五处广告。3.渠道组合：同类媒体间的形式互相组合补充，例如报纸硬广+软文炒作+专场看房团；网络硬广+专辑+活动+会员短信+专场看房团；电台硬广+有奖问答+电台活动；户外大牌+加油站灯箱+站台广告等。不但覆盖各渠道，更把各渠道资源利用的淋漓尽致。4.活动配合：周六周日密集型现场活动及专场看房，保证大量的现场客户。在开盘当天举行最大规模的全市各媒体看房活动，现场人气令人惊叹，也起到良好的口碑传播作用。与政府联合举办商务区启动仪式，在全市范围内扩大项目影响力。推广不足：1.由于时间紧，媒体渠道的投放还不能做到精准投放；2.未能深入的进行渠道拓展。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟七、销售：商铺1.商铺蓄客：南京公司营销部一方面通过线上商务区形象推广获得商铺客户，另一方面对老业主进行了深度回访和挖掘，在开盘前蓄积了近50组客户。在50组客户中有20组客户是购买2连铺以上的客户，放大了客户的蓄客量，为本次商铺开盘打下了坚实的基础。2.制造“一铺难求”的紧张氛围；由于本次意向购买商铺的客户20%购买2连铺，20%购买3连铺或4连铺，这40%的客户需求量已经占到本次推出商铺的74%。故在实际销售过程中已经很好制造出“一铺难求”的紧张氛围。3.客户逐一筛选，多轮装户，万无一失；在客户梳理的过程中，逐一的对客户引导、筛选进行预装户，对购买连铺的客户，进行逐一商谈，精准装户。把购买2连铺及单铺的客户作为每个商铺预备客户，做到万无一失。4.利用江浙大客户制造抢购一空的氛围；在此基础上，南京公司营销部充分利用江浙大客户，制造紧张氛围，对置业顾问和客户进行双重挤压，制造抢购一空的氛围。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟写字楼1.南京公司营销部通过加强置业顾问培训及老客户的挖掘，提高写字楼客户储备，开盘前积累了近200组客户。其中10组客户是购买整层的客户，8组客户是购买半层的客户，为本次写字楼得开盘成功奠定了良好的基础。2.对整层和半层客户进行逐一筛选，相互挤压营销副总利用集中约访，让购买整层和半层的客户相互挤压，在开盘前两天对购买整层及半层的客户进行亲自谈判，逐一筛选和精准装户，为本次开盘的成功打下了坚实的基础。3.对散户进行集中引爆，制造抢购氛围开盘当天，在整层和半层的大客户已锁定的基础上，针对散户的需求量，采取现场销控的方式，对散户客户进行挤压，集中引爆制造抢购的氛围。wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟八、平面展示（商务区形象篇）户外（第一阶段）设计稿wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇中华门◇新街口万达购物广场wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇常府街◇白马公园wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇新模范马路◇城东干道LED屏wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇新街口管家桥◇新街口德基广场对面wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇新街口莱迪步行街◇鼓楼广场LED屏wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇珠江路◇山西路wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇龙蟠路◇堂美液晶屏wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟工地围挡设计稿wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟◇江东路1◇江东路2www.fdc01.com房市金碟网站设计稿www.fdc01.com房市金碟◇365网站www.fdc01.com房市金碟◇搜房网站www.fdc01.com房市金碟◇搜狐网站www.fdc01.com房市金碟◇新浪网站www.fdc01.com房市金碟◇网易网站www.fdc01.com房市金碟◇壹家园网站www.fdc01.com房市金碟◇龙虎网网站www.fdc01.com房市金碟报纸设计稿www.fdc01.com房市金碟◇报纸三连版www.fdc01.com房市金碟◇华夏时报设计稿www.fdc01.com房市金碟◇报纸三联版www.fdc01.com房市金碟◇新闻炒作四联版www.fdc01.com房市金碟◇新闻炒作四联版