EconomicInsightCHINA?AUGUST2007onpoint工业产业不断发展，带动华南要点工业物业新需求李伟烈、李畅、曾丽?工业产业发展趋向高新技术，成为工业物业需工业产业结构转变求的新来源，包括对优质工业空间及研发楼面的需求。越来越多跨国公司在广州设立高新技术在八、九十年代广州的外国工业投资主要用于设立生产和生产设备和研发中心，由此带来的工业物业需求加工基地，利用廉价劳动力带来比较优势。然而，近年，越结构转变。这趋势可归因于：来越多外商直接投资用于设立高新技术生产设施，大大推1.广州市政府致力促进高新技术产业发展；动高新技术产业的高速发展。2.珠江三角洲的生产技术日渐成熟，令跨国近年高新技术产品生产扩张尤其突出。从1997年至公司可进一步在中国从事高新技术产业，并可将2006年，高新技术产品总产值平均每年增长34%，远高于同其研发设施从欧美迁至中国，以便更好地了解当期工业生产总值15%的年增长率。高新技术产品产值占工地生产模式；业总产值的比例因而从1997年的6%跃升至目前的25%。（表3.珠江三角洲拥有高技术人才，可满足高新一，图一）技术及研发中心的要求。?广州天河软件园和黄花岗科技园等传统地区的JonesLangLaSalle?广州开发区的产值和投资数据都证实上述结构转变趋势。工业物业存量已非常有限，新需求将放眼远离重工业（主要包括化工、冶金、机电产品和运输设备等CBD的非传统工业区。显示投资者或发展商可高新技术产业）产值占开发区总产值的比例从2002年的在非核心地区发展带研发设施的优质工业物37%上升至2006年的60%。而另一方面，轻工业（包括饮食、业。EconomicInsight成衣及纺织、消费者产品）所占比例逐渐下降，到2006年仅占40%（图二）。?China?August2007表一：工业生产总值图一：高新技术产业产值增长领先工业总产值增长工业生产总值年份(10亿元人民币)1001997237.5901998251.380701999277.9(%)60200031050長率2001339.3?40302002378.9202003470.610019971998199920002001200220032004200520062004576.7?????????????2005676.82006810.3资料来源：《2006年广州统计年鉴》资料来源：《2006年广州统计年鉴》图二：广州开发区工业产业结构图五广州主要工业园分布70605040(%)302010020022003200420052006??????资料来源：广州开发区统计部门目前广州开发区的六大支柱产业中四个属于高新技术产业——化工、冶金、机电产品和运输设备（图三）。外商直接投资高新技术产业获得最多外国直接投资。2006年广州开发区合同利用外资18亿美元，其中17.2%用于计算机和其他电子产品制造业，15.7%用于化学原料及化学制品制造业，广州开发区包括：7.7%用于制药业，6.5%用于专业设备制造业。（图四）广州经济技术开发区——西区、东区和永和区；目前以至未来几年需求强劲，这些工业物业在落成时能几乎保证全部租广州高新技术产业开发区——天河科技园、黄花岗科技园、南沙资讯科技园和科学城等；出。JonesLangLaSalle?广州出口加工区；研发设施需求增加广州保税区。高新技术产业的长远竞争力有赖不断研发新产品。因此，高新技术产业发展促使部分跨国公司在广州设立研发设EconomicInsight施。IBM（中国）最近与广东软件科学园签订协议，在园内设立软件研发中心，这是IBM在中国的第三个研发中心，心。而香港的百事高企业发展有限公司也计划在广州高新前两个都位于北京。微软亦在天河软件园开设广州技术中技术产业开发区设立工业设计及研发中心。?China?August2007图3：广州开发区六大支柱产业产值比重图四：广州开发区外商直接投资???Ш???16%?????????Ш???17.2%??????Ш???24%?????Ш???6%??????????52.9%??????????????6%15.7%???????8%????????????23%???7.7%????????17%?Ш???6.5%资料来源：广州开发区统计部门资料来源：广州开发区统计部门?JonesLangLaSalle2007AllRightsReserved.印度第四大IT及咨询公司萨蒂扬软件技术有限公司也在天供应紧张促使多个高科技公司于非核心地区物色扩张空河软件园设立研发中心。虽然该中心目前规模较小，但萨间，从而带动对工业园区需求。例如，定位为高新产业区的蒂扬软件技术有限公司将积极扩张，预计2008年将容纳逾科学城吸引一批著名高科技跨国企业，如德国莱因T?V集1,000名员工。而香港的百事高企业发展有限公司也计划团、美国安全检测实验室及国家工程研究中心都在此设立在广州高新技术产业开发区设立工业设计及研发中心。研发中心及相关高科技生产设备。显然，具有优质配置的产业园区近年日益备受工业企业欢迎。合适工业物业匮乏传统工业园区，如天河区的广州天河软件园和越秀区的黄投资／发展策略花岗科技园，空置率已处于历史低位，而预期新供应有限，由于广州工业园区供应紧张，而需求持续增长，且对园区高科技公司要在这些区域扩张将面对困难。而且，这些空配置要求改变，在非核心地区发展或投资配备高新技术设置单位的技术规格，如承重、电力、通讯网络、布线等，未施的工业园越发可行。目前以至未来几年需求强劲，这些能全面满足高科技公司的要求。工业物业在落成时能几乎保证全部租出。作者李伟烈李伟烈于??????2007??年2??月????加????????盟仲量联行????????????????，?????担任????????大中???????华?????区研???????究?????部主??????管。李伟烈负责大中华区内由30????多?名??研????究员组?????成的????团队???。?李伟烈负责房地产市场基础研究。他定期出版研究报告，涵盖物业市场最新动向、租金及价格指数、专题分析等，为客户提供顾问服务，包括市场监察、可行性研究及策略咨询等。作者JonesLangLaSalle?李畅广州及深圳研究部主管李畅负责广州和深圳的市场研究工作。与大中华研究部主管EconomicInsight紧密合作，执行研究计划，并进一步提升研究品质。李氏负责珠江三角洲二线城市研究工作以配合公司发展，李氏亦参?与亚太地区及环球研究工作。China?August2007作者曾丽高级分析员曾丽于2005年加入仲量联行，负责广州房地产市场基础研究，专责研究写字楼物业动态，分析租金和资本值趋势。此外，曾氏还参与珠江三角洲地区专题分析，并为客户提供顾问服务。Forfurtherdetailsortounsubscribe,pleaseemailjoneslanglasalle.research@ap.jll.com.Theitemsinthispublicationhavebeencompiledfromthevarioussourcesacknowledged.Theinformationisfromsourceswedeemreliable;however,norepresentativeorwarrantyismadetotheaccuracythereof.?JonesLangLaSalle2007AllRightsReserved.